Титульное страхование недвижимости - термины, история возникновения, защита сделки купли-продажи

Страхование рисков - основа цивилизованного рынка. Однако российские продавцы и покупатели недвижимости прибегают к нему крайне редко. Причина проста - недоверие вследствие недостатка знаний по теме. За информацией из первых рук мы обратились к директору агентства Департамента по работе с агентами ООО СК "Согласие" Олесе Бухтояровой. На сегодняшнем рынке она является признанным экспертом в вопросе грамотной защиты интересов клиентов.

Что такое титульное страхование недвижимости?

Титульное страхование - это страхование риска утраты права на объект недвижимости в связи с претензиями третьих лиц. В случае оспаривания сделки по основаниям,  возникшим до покупки, наступает страховой случай. В рамках договора добросовестный приобретатель получает право на 100-процентное возмещение стоимости жилья.

История вопроса страхования жилья

Риск потерять права на приобретенный объект жилой или коммерческой недвижимости неизбежно сопутствует любой сделке. Так было всегда. Столетия назад относительной гарантией чистоты сделки было честное слово, данное продавцом под присягой. Однако при таком подходе в случае обмана вернуть деньги чаще всего не удавалось.

В 19 веке при оформлении сделки начали проверяться документы, подтверждающие законные права продавца. Причем изучалась не только документация текущего владельца, но и предыдущих, т.е. в правила делового оборота вошло исследование истории титула. Сбором информации об истории объекта недвижимости занимались чиновники, судьи, владельцы объектов недвижимости, покупатели, нотариусы, архивариусы. Поэтому на рынке появился спрос на данные о предыдущих сделках с объектом. Позднее появились специалисты, производящие оценку так называемой «чистоты титула».

В 20-х годах 20 века, когда количество сделок по приобретению недвижимости увеличилось, и число ошибок, ведущих к потере состояний и разорению, критически возросло,  началось становление титульного страхования. Первое время страховали работу агентов, а позже - сами сделки.

Титульное страхование в РФ

В 21 веке проверка чистоты сделки при покупке объекта недвижимости - обязательное явление. В экономически развитых странах для таких случаев применяется именно титульное страхование. В РФ первые попытки страховать недвижимость вследствие ее утраты по судебному решению были предприняты лишь в 1993 г. А в 1998 году уже появились компании, имеющие законное право на «страхование потери имущества в результате утраты права собственности» - именно так в российском законодательстве называется титульное страхование.

Страхование деятельности риэлторов также используется, однако отсутствие должной правовой базы, регламентирующей работу агентов по недвижимости, затрудняет применение механизма и делает его малоэффективным.

Несмотря на то, что страхование титула в стране применяется и обеспечивает защиту владельцев недвижимости, прибегают к нему только самые осведомленные, профессиональные  участники рынка жилья.

"Титульное страхование - скорое будущее цивилизованного рынка недвижимости. Его развитие будет способствовать декриминализации и даст полные финансовые гарантии собственникам недвижимости" - говорит Олеся Бухтоярова.

Почему страховка квартиры необходима?

Действующее гражданское законодательство несовершенно. Оно содержит десятки слабых мест, позволяющих в судебном порядке оспорить сделку и изъять квартиру у добросовестного приобретателя. В это трудно поверить, но в нашей стране практически любая сделка может быть оспорена. Гарантировать возврат денег, переданных продавцу, может только страховка. Именно она при утрате права по причинам, независящим от владельца, обеспечивает выплату в полном объеме.

Сделки, которые необходимо страховать:

•      Наследование (по закону, по завещанию);

•      Пожилые продавцы (от 65 лет);

•      Сделки с использованием материнского капитала;

•      Продавцы (физические и юридические лица) с признаками «банкротства»;

•      Продавцы, стоящие на учете в ПНД и НД (исключение: тяжелые психические заболевания, деменция, наркомания, алкоголизм (в зависимости от стадии заболевания);

•      Объекты недвижимости, где в качестве документов-основания, выступают решения суда;

•      Объекты недвижимости, где не очень понятны мотивы продаж;

•      Несколько переходов права в короткий период;

Сколько стоит страхование титула?

Размер страховых платежей зависит от стоимости объекта и срока страхования. В среднем за три года владелец выплачивает 0,75-1% стоимости объекта. Это посильная сумма. Однако участники рынка неактивно прибегают к страхованию, в том числе,  по причине недоверия к такой услуге. Однако механизм защиты под названием «страхование титула» давно и  успешно работает. Несмотря на скудность информации о выплатах застрахованным лицам, таких случае уже довольно много.  И в наших дальнейших публикациях Олеся обязательно расскажет про них.