Jump to content

Современные концепции формирования инфраструктуры, систем сервиса и ритейла в новых проектах


В последние годы при проектировании жилых кварталов в Москве активно применяются принципы «пятнадцатиминутного города» и «города в городе». Одной из составляющих таких подходов выступает формирование инфраструктурного наполнения ЖК, в том числе объектами сервиса и ритейла в нежилых помещениях и отдельно стоящих зданиях. Рассмотрим примеры практической реализации подобных кейсов столичными застройщиками.

Формируем окружение по принципу «Все свое находится рядом»

В советские годы дома с первыми нежилыми этажами строились не так часто. В основном это были выходящие на магистрали корпуса, а также различные экспериментальные, мелкосерийные и индивидуальные проекты. Реже встречались дома индустриальных серий, где первый этаж выполнен нежилым: такие объекты сейчас точечно расположены и в районах типовой застройки Москвы (Нагатино, Кузьминки, Орехово-Борисово, Черемушки). В спальных микрорайонах (в том числе на территориях за МКАД) корпуса с нежилыми этажами начали массово появляться в конце девяностых – начале двухтысячных годов, после запуска в производство модернизированных серий панельных домов (П-3М, П-44Т, КОПЭ-М). В 2014-2016 годах городскими властями было принято решение о строительстве домов только с первыми нежилыми этажами. Исключением стали малоэтажные проекты в Новой Москве.

В наши дни, с распространением идей полицентричности, «пятнадцатиминутного города» и «города в городе» применяется следующая концепция: кафе, магазины, парикмахерские размещаются на первых нежилых этажах или в стилобате. Резидентам нет необходимости покидать территорию комплекса, что экономит их время. Кроме того, повышается комфортность проживания в локации, что положительно сказывается как на ее статусе, так и на цене недвижимости.

Для того, чтобы объекты открывались быстрее и с нужным уровнем качества, девелоперы все чаще прибегают к подходу build-to-suit, когда пространство формируется с учетом пожеланий будущего оператора под конкретную задачу: магазин, ресторан, фитнес-клуб или спа-центр.

Будущие жильцы сами формируют свое окружение

При создании комфортного окружения невозможно обойтись без качественной обратной связи от тех, кто непосредственно пользуется инфраструктурой – жителей кварталов. Поэтому все большее распространение получают механизмы соучаствующего проектирования.

Такой способ вовлечения жителей квартала, района или поселения в процесс формирования инфраструктуры и ее наполнения принципиально отличается от публичных слушаний (тем более, их проведение приостановлено до 1 января 2023 года). Главная особенность соучаствующего проектирования – оно позволяет резидентам высказать свое мнение по самой концепции того или иного объекта (например, торгового центра) и его наполнению, а не по градостроительным параметрам проекта. Девелопер получает эффективную обратную связь от горожан, а будущие собственники или арендаторы могут избежать финансовых потерь из-за невостребованности товаров и услуг в конкретной локации.

Жителям элитных новостроек обеспечивается премиальный сервис

Современные высокобюджетные новостройки нередко представляют собой комплексные проекты преобразования городских пространств. Одним из позитивных эффектов от этого выступает возможность сформировать качественную инфраструктуру в границах комплексов. На тысячах квадратных метров в нежилых помещениях размещаются кафе, рестораны, магазины, фитнес-клубы, спа-центры и другие объекты. За счет масштаба премиальных ЖК в их границах создается полноценная экосистема сервиса, которая позволяет получить все необходимые услуги, не покидая территории проекта.

Иногда девелоперы принимают решение отказаться от продажи нежилых помещений в пользу сдачи их в аренду. Причем потенциальным нанимателям необходимо пройти тщательный отбор, в ходе которого будет проанализировано каждое предложение, его соответствие не только запросам резидентов, но и концепции проекта. Это полностью отвечает принципам «пятнадцатиминутного города» и обеспечивает создание комплексной инфраструктуры сервиса, отвечающей самым высоким стандартам.

Для покупателей квартир в премиальных комплексах одним из наиболее ценных ресурсов выступает время, – считают эксперты. – Поэтому к наполнению и качеству инфраструктуры предъявляются самые высокие требования. Чтобы оправдать ожидания резидентов, с учетом имеющегося опыта управления коммерческой недвижимостью, можно отказаться от продажи нежилых помещений. А реализуемый механизм аренды позволяет обеспечить тщательный отбор арендаторов.

Нелегкая задача застройщика - найти баланс между прибылью и потребностями

В современной новостройке мало предусмотреть нежилые помещения, важно выдержать баланс между множеством факторов, связанных как с экономикой, так и с общественным мнением. Перед застройщиком нередко встает вопрос определения стратегии: реализовать все нежилые помещения, сдать их в аренду или применить смешанную модель (часть лотов – на продажу, часть – сдавать в аренду).

Не менее острым является выбор операторов. Быстрее всего в нежилых помещениях «прописываются» наиболее востребованные у жителей объекты: несетевые магазины (продовольственные и хозяйственные), парикмахерские и салоны красоты, кофейни и пекарни. Их объединяет высокий оборот и относительно небольшой срок окупаемости. В свою очередь, появления медицинских учреждений, детских центров развития и иных подобных организаций приходится ждать долго. Это приводит к перекосу в обеспеченности инфраструктурой и, соответственно, возникновению социального напряжения.

Чтобы найти «золотую середину», возможны разные подходы. Некоторые застройщики изучают общественное мнение и привлекают жителей к обсуждению концепций. Другие – самостоятельно управляют сдаваемыми в аренду нежилыми помещениями. Существуют кейсы, когда они совмещаются. Отбор арендаторов может происходить с учетом мнения жителей:  когда застройщик привлекает к опросу клиентов, уже купивших квартиры на момент формирования концепции.

Современные ЖК давно перестали нести исключительно жилую функцию - подтверждают специалисты.  – Благодаря принципам полицентричности и «пятнадцатиминутного города» они превратились в полноценные локальные точки притяжения. Существенную роль в этом процессе играют размещенные в нежилых помещениях объекты сервиса и ритейла. Поэтому важно разработать действенный механизм отбора операторов и управления такой недвижимостью, ведь от этого зависит качество оказываемых услуг и комфортность проживания.

Хотите купить квартиру в жилом комплексе с набором инфраструктурных сервисов -  обратитесь к риэлторам онлайн-агентства Sample realty, которые помогут выбрать оптимальное жилье.

Для бесплатной консультации:

  • позвоните по телефону +7 (495) 414-22-77
  • или напишите в WhatsApp +7 (968) 665-17-89

  Report Статья



User Feedback


There are no comments to display.



Join the conversation

You can post now and register later. If you have an account, sign in now to post with your account.

Guest
Add a comment...

×   Pasted as rich text.   Restore formatting

  Only 75 emoji are allowed.

×   Your link has been automatically embedded.   Display as a link instead

×   Your previous content has been restored.   Clear editor

×   You cannot paste images directly. Upload or insert images from URL.


×
×
  • Create New...