Рынок загородного подмосковного жилья – интерес покупателей и дефицит предложений

Катаклизмы периода коронавируса вернули массовый интерес покупателей к загородному сектору высокобюджетного жилья в Московском регионе. Спрос по итогам прошлого года вырос на 20-30%. Рассмотрим основные тенденции рынка, которые следует иметь в виду покупателям подмосковной недвижимости в 2022 году.

Период коронавируса простимулировал спрос на загородное жилье

Для рынка загородного жилья в Московском регионе 2021 год стал самым успешным за последние годы. Этому способствовало сразу несколько факторов. Во время самоизоляций многие осознали, что лучше покинуть перенаселенный город и проводить время на природе в окружении меньшего числа людей. Таким образом, проблемы с ограничением выезда помогли потенциальным покупателям загородного жилья вновь сконцентрироваться на этом рынке. Резкий всплеск спроса произошел на фоне ограниченного предложения и быстрого роста цен.

За прошедший год многие собственники провели апгрейд своих загородных домов, обновили ремонт, и сейчас они вновь выставляют их на продажу, поэтому у покупателей появится выбор среди интересных предложений. Впрочем, сохраняется спрос и на дома без отделки: есть группа клиентов, которые предпочитают самостоятельно провести отделку, чем приобретать недостаточно отвечающий их требованиям более дорогой дом под ключ сейчас. Эти тенденции будут продолжаться как минимум до осени, поэтому спрос на загородное жилье останется высоким.

Многие загородные дома переходят в разряд неликвидных

Дефицит предложения усугубляет не только низкая активность застройщиков коттеджных поселков, но и кардинальная смена покупательских предпочтений. Многие объекты первичного и вторичного загородного рынка из-за этого переходят в разряд неликвидных, и эта тенденция сохранится в этом году.

Прежде всего, речь идет о «грандиозных» личных проектах домов на вторичном рынке, как правило, большой площади (от 1000 кв.м), от завершения которых собственник отказался. В комплекте с весьма спорными архитектурными решениями идет большая площадь и необходимость длительного ремонта. Таким собственникам придется либо проводить радикальную реконструкцию (или даже снос), либо давать высокие скидки. Основная часть клиентов сконцентрирована на домах площадью до 300 кв.м.

Всё больше сомнений у клиентов вызывают дома в небольших поселках (как по их изначальному планированию, так и по фактическому числу жителей. С одной стороны, в них не хватает инфраструктуры – это многие поняли в период «пандемийной миграции» из Москвы. С другой стороны, общие расходы жителей посёлка, к примеру, на охрану, делятся между небольшим числом жителей. Покупатели будут стремиться к золотой середине с точки зрения числа соседей и уровня обеспеченности КП инфраструктурой.

Покупатели загородного жилья планируют постоянно проживать в России

До пандемии жители высокобюджетных загородных поселков рассматривали дом под Москвой как дачу или временную резиденцию, место для сбора семьи. Большую часть времени как владельцы жилья, так и их дети, особенно взрослые, проводили за пределами дома, а чаще – за границей. 2020 - 2021 года внесли серьезные коррективы в их образ жизни.

Из-за закрытия границ, отмены авиасообщения и локдаунов многие были вынуждены вернуться домой. За этот период жители загородных домов адаптировались к удаленному управлению делами и бизнесу, а их дети – перешли на дистанционное обучение, которое организовали многие зарубежные университеты. Соответственно потребность в постоянном проживании в загородном доме в России возросла. Помимо этого, на рынок вышло поколение успешных миллениалов, которые сейчас склонны реализовывать свои проекты в России. В совокупности все эти группы покупателей будут чаще приобретать дома для постоянного или долгосрочного проживания.

Скидок и дешевого жилья в сегменте загородной недвижимости больше не будет

За прошедший год в высокобюджетном сегменте загородного жилья цены выросли примерно на 10%, а на некоторые объекты и на 20%. Речь идет о немногочисленном ликвидном предложении вторичного сектора и о некоторых новых проектах, в том числе о домах от частных застройщиков. Высоколиквидные объекты пользуются большим спросом и их продавцы, профессиональные застройщики или частные владельцы, не готовы торговаться, как раньше. Потенциальные покупатели, которые давно отслеживают ситуацию на рынке, не могут свыкнуться с мыслью, что выбить даже 10-процентную скидку уже почти невозможно.

Помимо низкого объема ликвидного предложения, на рынок оказывает влияние отсутствие новых масштабных проектов организованных коттеджных поселков в 30 км от МКАД и ближе. Это связано с дефицитом земельных участков на престижных направлениях, где можно расположить большой поселок с собственной инфраструктурой. Соответственно, недостаток предложения обостряет конкуренцию покупателей – они всё чаще вынуждены соглашаться на цены, к которыми не готовились.

На загородный рынок возвращаются клиенты с высокими бюджетами

В целом на загородном рынке отмечается рост числа потенциальных покупателей, готовых приобретать достаточно дорогие объекты. В прошлом году зафиксирован рост числа сделок в высоких бюджетах от 100 млн руб. Между тем основное число продаж на загородном элитном рынке проходит в пределах 50-150 млн рублей.

Помимо этого, на рынок постепенно возвращаются так называемые ультрахайнеты (Ultra high-net-worth individuals). Это клиенты, также готовые приобретать дорогие дома, но которые ранее большую часть времени проводили за рубежом, а в России появлялись редко. В силу закрытия границ и осложнившейся международной обстановки им приходится искать достойное постоянное жилье в РФ, тогда как ранее им было достаточно на короткое время останавливаться в дорогих отелях.  

«В целом наблюдаемые сейчас тенденции загородного рынка недвижимости имеют долгосрочной потенциал, – резюмируют эксперты рынка. – Пандемия коронавируса и нестабильность в экономике и политике стимулируют обладателей больших капиталов приобретать ликвидные загородные дома. При этом мы видим, что на рынке происходит смена поколений, поэтому какие домовладения в будущем будут пользоваться спросом, пока сказать нельзя. Сейчас мы видим, какие объекты совершенно точно не востребованы, но вкусы и нового поколения покупателей еще только формируются. В ближайшие месяцы эта ситуация будет проясняться».

____________________

Еще больше информации по теме:

• на форуме "Загородное жилье" - купить дом в Подмосковье
• на форуме "Наследство и приватизация" - как наследовать и делить коттедж

____________________

Предыдущие статьи раздела:

• Какие самые распространенные проблемы и ошибки ипотечных заемщиков?
• Самые экологично привлекательные для жизни районы Москвы