Рассматриваем и выбираем стратегию инвестирования в жилую недвижимость

При резком ухудшении экономической обстановки россияне сразу начинают задумываться об инвестициях в жилую недвижимость. В большинстве своем это непрофессиональные инвесторы, которые понимают общие преимущества такого актива, но не знают, как именно его выбрать.  Поэтому обратите внимание на рекомендации по подбору  перспективных квартир для вложения своих финансов в условиях кризиса.

Вкладывайте деньги в доступные варианты жилья

После самой острой фазы кризиса на рынке остаются обычные покупатели, которые не инвестируют, а ищут жилье для себя. Кризис принципиально меняет тактику таких клиентов: почти все они стремятся сэкономить, причем часто независимо от размера их бюджета – логикой сбережения руководствуются клиенты с бюджетом как до 10 млн, так и до 50 млн рублей. Девальвация рубля автоматически ведет к росту цен, а значит – снижению рублевых доходов, поэтому возможный бюджет покупки квартиры также сокращается.

Ликвидность квартиры в кризисных условиях становится тождеством её ценовой доступности. Быстро продать на стагнирующем рынке можно только самые недорогие варианты жилья в своем классе. Для начала инвестору нужно оттолкнуться от размеров его собственного бюджета, чтобы понять, в каком сегменте рынка он может инвестировать, какие локации и жилые комплексы рассматривать.

В массовых новостройках минимальная стоимость:

• студии составляет 4,9 млн рублей (от 15 кв. м)
• однокомнатной квартиры – 6,7 млн рублей (25 кв. м)
• двухкомнатной квартиры – 8,7 млн рублей (37,9 кв. м)
• трехкомнатной – 12 млн (62 кв. м)

В новостройках бизнес-класса:

• студию можно купить минимум за 7,9 млн рублей (от 17,3 кв. м)
• однокомнатную квартиру – за 10,7 млн рублей (30,2 кв. м)
• двухкомнатную – за 12,9 млн рублей (37,3 кв. м)
• трехкомнатную – за 19,5 кв. м (61,1 кв. м)

Покупайте квартиры, которые можно будет сдать в аренду

Прогнозировать активность потенциальных покупателей в кризис практически невозможно. На их личные стратегии влияют десятки факторов, часто противоречивых. Поэтому инвестору всегда нужен антикризисный план «Б» на случай, если квартиру не удастся быстро или с достаточной выгодой перепродать.

Таким планом станет аренда. Квартира может приносить прибыль от найма, пока спрос со стороны покупателей не восстановится. Однако далеко не все квартиры подойдут для аренды. Прежде всего, инвестору следует ориентироваться на самые компактные варианты жилья, так как за них надо платить меньше коммунальных платежей и налогов. При этом их низкая стоимость позволит установить самые привлекательные арендные ставки, что сократит периоды простоя.

В сегменте новостроек бизнес-класса можно обратить внимание на апартаменты – они на 15-30% дешевле аналогичных квартир. Также предпочтение нужно отдать помещениям с отделкой от застройщика, и избежать собственных вложений в ремонт. Транспортная доступность, близость к центру – это еще одни критерии ликвидности арендного жилья.

Инвестируйте финансы в стройку на этапе котлована

Во все предыдущие кризисы или периоды экономической нестабильности всегда сохранялась разница в стоимости жилого комплекса на ранней стадии строительства и в момент ввода его в эксплуатацию. Реформа долевого строительства и переход к финансированию банками не заставил застройщиков полностью отказаться от средств дольщиков. Чем больше денег на эскроу-счетах банка кредитора, тем дешевле заем на стройку.

Сейчас разница в стоимости новых проектов застройки и аналогичных по классу, расположению и качеству готовых комплексов может достигать 10-20%. В условиях высоких ставок по кредитам девелоперам особенно выгодно будет привлекать средства на раннем этапе строительства.

С токи зрения инвестора рост стоимости жилья в период строительства гарантирует минимальную прибыль, даже если после ввода в эксплуатацию цены на недвижимость расти не будут. Но на рынке есть и переоцененные проекты на ранней стадии, поэтому цены в них обязательно нужно сравнивать с готовыми аналогами.

Ориентируйтесь на ценности потенциального семейного покупателя

Активность покупателей будет зависеть от мер государственной поддержки ипотеки. Власти уже заявили, что программы субсидирования ставок в рамках «Семейной ипотеки» сохранят. Сейчас они составляют порядка 4-6% против 18-24% на не субсидируемом рынке. Поддержка распространяется на семьи с маленькими детьми, и, возможно, она будет расширена. В любом случае с высокой вероятностью именно семьи – основная покупательская аудитория рынка новостроек – получат ту или иную помощь от государства в решении жилищного вопроса.

Помимо этого, на семейного покупателя сейчас ориентируются и сами застройщики. Самим инвесторам тоже следует иметь в виду возможность получения кредита на льготных условиях, если они подпадают под действие разных программ господдержки – таким образом можно сэкономить на заемном капитале в условии заградительных ставок по кредитам.

Это значит, что при выборе объекта инвестиций нужно обратить внимание на его привлекательность для семьи. Для таких комплексов характерно наличие детского сада и школы, близость парков и подобных рекреационных зон, спортивные школы и секции, метро в шаговой доступности. Идеальный вариант по площади – двухкомнатная квартира (в бизнес-классе – трехкомнатная), но можно рассмотреть и просторные однокомнатные квартиры, тогда как студии лучше не брать в расчёт.

Лучше приобрести жилье в новостройке с полной отделкой от застройщика

В условиях кризиса покупатели будут минимизировать вложения в квартиру. Рост стоимости строительных материалов, фурнитуры, коммуникаций, сантехники усилит привлекательность отделки от застройщика, особенно если власти вновь субсидируют ипотеку. В этом случае приобретать квартиру с ремонтом под ключ в кредит будет выгоднее, чем проводить ремонт самостоятельно. В среднем расходы застройщика на квадратный метр ремонта на 15-20% ниже, чем на аналогичную отделку у обычного покупателя. Застройщик экономит на отделочных работах и материалах за счет эффекта масштаба, тогда как розничному клиенту (владельцу квартиры без ремонта) придется за тот же объем услуг и товара заплатить больше. К тому же на отделку от застройщика распространяется гарантия качества.

Соответственно и перепродать квартиру под ключ инвестору будет проще и выгоднее. Также жилье с ремонтом можно быстрее сдать в аренду, так как после завершения строительства не нужно тратить от нескольких месяцев до одного года на ремонт. Если инвестор покупает несколько квартир, то имеет смысл диверсифицировать риски продажи клиентам с разными вкусами, приобретя жилье с разным дизайном.

Выбирайте новостройку рядом с деловыми и туристическими центрами

В условиях экономической нестабильности важно искать инвестиционное жилье рядом с потенциальными рынками сбыта. Новый жилой комплекс рядом с оживленным деловым районом, историческим центром или вблизи туристических достопримечательностей чаще попадает в поле зрения потенциальных покупателей или арендаторов.

Так, спрос на квартиры в ЖК рядом с Москва-Сити, Павелецким или Ленинградским деловыми районами в Москве могут предъявить работающие здесь менеджеры или владельцы бизнеса. Часто они ориентированы на поиск жилья в непосредственной близости от работы. Такой же логикой руководствуются и потенциальные арендаторы жилья в районах скопления бизнес-центров.

Квартиры рядом с историческими и туристическими достопримечательностями также могут быть интересны инвесторам, которые склонны к идее арендного бизнеса. Такое жилье можно сдать в краткосрочный найм, который отличается более высокой доходностью, чем долгосрочный.

Обратите внимание на районы с нехваткой новостроек

Острота жилищного вопроса заставляет людей приобретать новое жилье даже в кризисных условиях. Часто такие покупатели готовы мириться со множеством неблагоприятных факторов для сделки, а также с не идеальным вариантом нового жилья, если хотят побыстрее съехать, к примеру, из стремительно ветшающего дома.

Как правило, москвичи начинают поиски нового жилья в родном районе, где у них уже живут родственники, друзья, знакомые. Здесь располагаются привычные для них объекты инфраструктуры.

Однако не всегда в старом районе в достаточной мере представлены новостройки. В некоторых локациях в Москве их нет вовсе или очень мало. Такая ситуация наблюдается в большинстве районов Восточного административного округа или в таких районах ЮЗАО как Ломоносовский, Гагаринский, Академический. Именно здесь аккумулируется отложенный спрос: немало местных жителей старых домов давно могли планировать покупку новой квартиры, но не хотели переезжать. Любой новый жилой проект сразу привлекает внимание именно таких клиентов, что повышает шансы на перепродажу инвестиционной квартиры в нем.

У каждого инвестора – индивидуальная ситуация и соответственно стратегия вложений, поэтому не обязательно стремиться следовать всем рекомендациям. Итак, суммируем все рекомендации...

• Если бюджет вложений сравнительно небольшой, то лучше приобретать компактную студию или однокомнатную квартиру с отделкой в массовом сегменте новостроек с хорошей транспортной доступностью и рассчитывать на аренду.
• Если же запас средств позволяет рассматривать варианты жилья в новостройках бизнес-класса, то имеет смысл искать семейный вариант квартиры и ориентироваться на быструю перепродажу.

В любом случае, чтобы выработать правильную инвестиционную стратегию, лучше обратиться к риэлторам онлайн-агентства Sample realty, которые помогут выработать тактику в соответствии с бюджетом и целями инвестора».

Для бесплатной консультации:

• позвоните по телефону +7 (495) 414-22-77 
• или напишите в WhatsApp +7 (968) 665-17-89 

____________________

Еще больше информации по теме:

• на форуме "Жилые комплексы Москвы и МО" - какие объекты уже построены
• на форуме "Квартиры на вторичном рынке Москвы" - ликвидное жилье на продажу

____________________

Предыдущие статьи раздела:

• Без каких систем и технологий дом нельзя назвать «умным»?
• На какие детали обратить внимание при выборе пентхауса?