Приобретение квартиры у постбанкрота-продавца - это безопасная сделка?

Цитата

Закону о банкротстве граждан уже 10 лет. За это время он помог многим «обнулиться» и начать жизнь с чистого листа. Но в то же время под каток данного закона попало немало покупателей квартир, которые не проявив должной осмотрительности при совершении сделки, лишились квартиры.

О том насколько опасно банкротство продавца квартиры и как от этого уберечься покупателю, размышляет руководитель проекта «ЮРИСТ. НЕДВИЖИМОСТЬ. ОНЛАЙН», член Ассоциации юристов России Наталия Булахова:

- Да ровно 10 лет тому назад, 1 октября 2015 года, вступили в силу изменения, внесенные в Федеральный закон о банкротстве, допускающие возможность проведения банкротства граждан, то есть, физических лиц.
До этого в России скинуть с себя бремя долгов и пробанкротиться могли только юридические лица и граждане со статусом индивидуальный предприниматель. Но, учитывая сильную закредитованность нашего населения, которое не имело возможности обслуживать кредиты, данное решение законодателя оказалось очень логичным и своевременным.
- И открылся 10 лет назад в России ящик Пандоры?
- Да. Граждане берут кредиты, чаще всего изначально понимая, что не смогут их обслуживать, с мыслью дальнейшего своего банкротства.
Вообще сейчас наблюдается такая ситуация: люди закредитованы по горло. Наступает время очередных платежей и очень часто человек, если не может оплатить вовремя, влезает в новый кредит, и чаще всего это микрокредит, процентов эдак под 300 годовых. На месяц вроде все успокаивается, а потом по новому кругу. И это происходит до тех пор, пока уже и кредитов не дают и денег взять более негде. И тогда встает вопрос о банкротстве.
- А в профессиональной работе риэлтора именно тогда, 10 лет назад появилось новое направление - проверки продавца недвижимости на предбанкротное состояние.
- Сейчас данный вид проверки в самом тренде, и вы все это, несомненно, знаете.
Поскольку правовые риски, связанные с расторжением сделки по причине последующего (уже после сделки по продаже недвижимости) банкротства продавца чрезвычайно велики.
Да, несомненно, судебная практика за 10 лет по вопросам банкротства граждан уже наработана и устоялась, но жизнь не стоит на месте (как и работа судей Верховного Суда), которые нам подкидывают новые финансовые риски для покупателей, связанные с банкротством продавцов недвижимости.
- А не могли бы привести пример?
- Делюсь с вами одной из новинок сезона от судей Верховного Суда по вопросам банкротства.
Итак, 17 сентября 2025 года Верховный Суд вынес Определение № 307-ЭС23-26563(5) по делу № А56-107008/2021, в котором он подтвердил возможность взыскания суммы удорожания отчужденного по недействительной сделке имущества должника в преддверии банкротства.
В этом свежем определении Верховного Суда от 17 сентября 2025 года был рассмотрен важный для практики вопрос о последствиях признания недействительными сделок, направленных на вывод активов должника в преддверии банкротства.
Другими словами, речь о тех случаях, когда сделки по продаже недвижимости, заключенные продавцами, находящимися в предбанкротном состоянии, расторгаются в последующем его кредиторами, а проданная недвижимость (или ее стоимость в тех случаях, когда невозможно изьять саму недвижимость) включается в банкротную массу.

В таких случаях сама сделка признается недействительной по п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве
В рассматриваемом в Верховном Суде деле фигурировал дорогой автомобиль «Лексус», проданный будущим банкротом. Но в аналогичной ситуации замена проданного авто на проданную квартиру никак не повлияет на юридическую суть решения и правовые последствия для покупателя.
- Таким образом, что мы имеем
- В аналогичной ситуации с проданной квартирой, когда в последующем продавец подает на банкротство, с покупателя будет или истребована по иску конкурсного управляющего или кредиторов о признании недействительной сделки назад квартира (п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве). В случае же невозможности ее изьятия, например, квартира уже переоформлена покупателем на другое лицо взыскивается РЫНОЧНАЯ стоимость данной квартиры на момент изъятия, а не цена, за которую он купил ее ранее.
- Например….
- Если приобретена покупателем у продавца в 2021 г квартира в Московской области за 7 млн руб. Через 2 года продавец пошел банкротится, а данная сделка с квартирой признается конкурсным управляющим недействительной. Но покупатель уже успел в 2025 году продать эту квартиру за 12 мл .руб (рыночная стоимость).
- И сколько взыщут вместо квартиры?
- С учетом «свежей» практики ВС с покупателя (!) может быть взыскано в кредитную массу должника-продавца 12 млн руб. Потенциальный покупатель недвижимости не может игнорировать такие правовые риски, которые могут в дальнейшем привести к изъятию приобретенной им недвижимости.
Поэтому при подготовке к сделке в настоящий момент обязательно проверяют продавца недвижимости на признаки предбанкротного его состояния, такие как наличие сведений об активном наращивании кредиторской задолженности, финансовой неустойчивости, получение большого количества кредитов без разумной цели и мотивов.
В том числе, в процессе такой проверки обязательно обращают внимание на сильную заакредитованность человека. Если у продавца куча актуальных кредитов и куча уже погашенных кредитов (с просрочками или нет- это не столь важно), то 99 из 100% это - потенциальный будущий банкрот со всеми вытекающими «прелестями» для покупателя этой недвижимости
По практике - это стабильный признак предбанкротного состояния. Быть белкой в колесе много лет любому человеку не под силу. И тогда ярмо кредитов скидывается через банкротство.
- Если человек является предпринимателем, то риски больше?
- Безусловно. Если продавец недвижимости является владельцем бизнеса (учредителем юр лица) и/или ген директором какой-то компании уже таит в себе дополнительные риски для потенциального покупателя такой недвижимости и требует дополнительной юр проверки перед сделкой.
Финансовое состояние таких людей очень изменчиво. Успешный сегодня бизнес уже завтра может обанкротиться. Поэтому в таких случаях не следует забывать и о субсидиарной ответственности учредителя или руководителя юр. лица, который одновременно является и продавцом недвижимости.
- А если человек уже прошел банкротство. Опасно у него покупать квартиру?
- Отдельный разговор - это приобретение недвижимости у постбанкротного продавца. Их тоже опасаются потенциальные покупатели. Например, сейчас на рынке недвижимости распространены такие ситуации: в продажу выставляется недвижимость в новом доме, в договоре купли-продажи указывают полную стоимость, цена «в рынке» , «чистая» продажа. Но объект «зависает». Камень преткновения всегда один - продавец ранее был признан БАНКРОТОМ.
Покупатели приходят, смотрят, облизываются и… уходят. Иногда наличие постбанкротного статуса пугает даже юриста покупателя, после чего следует отказ от покупки.
В таких случаях риэлтору часто не удается убедить покупателей, что приобретение квартиры в конкретном случае у «его» постбанкрота-продавца безопасная сделка.
- Так, почему же боится потенциальный покупатель приобретать недвижимость у посбанкрота?
- Главный риск такого приобретения - продаваемая постбанкротным продавцом недвижимость была СКРЫТА им от РЕАЛИЗАЦИИ на ТОРГАХ с прямым умыслом навредить кредиторам. Возможные правовые последствия признания такой сделки недействительной известны - недвижимость будет изъята у покупателя.
Несомненно, что право выбора конкретного способа защиты принадлежит самому кредитору должника. Но по судебной практике в подавляющем большинстве кредиторы должника выходят с требованиями о ПРИЗНАНИИ СДЕЛКИ по ИСПОЛНЕНИЮ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ и ПРИМЕНЕНИИ РЕСТИТУЦИИ, т.е. возврата сторон недействительной сделки в первоначальное положение.
Покупатель интуитивно боится именно этого. Но ему крайне затруднительно выяснить данный момент по конкретной недвижимости постбанкрота без юриста, специализирующегося по вопросам банкротства
- А неизвестность, как правило, человека пугает.
- Да. Поэтому и следует отказ покупателя от покупки.
Еще один большой риск для покупателя недвижимости у постбанкротного продавца: несмотря на признание гражданина банкротом, ОСТАВШИЕСЯ ДОЛГИ МОГУТ БЫТЬ ЗА НИМ СОХРАНЕНЫ (ст. 213.28 Закона о банкротстве).
В этих случаях арбитражный суд в определении о завершении реализации имущества гражданина указывает на НЕПРИМЕНЕНИЕ в отношении гражданина правила об освобождении от исполнения обязательств либо выносит определение о НЕПРИМЕНЕНИИ в отношении гражданина ПРАВИЛА ОБ ОСВОБОЖДЕНИИ ОТ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ.
- Как на этапе подготовки к сделке узнать об этих негативных для покупателя рисках и безопасно купить квартиру у постбанкрота? Как найти аргументы для потенциального покупателя, чтобы он безопасно купил недвижимость у постбанкротного продавца?
- Здесь выход один: полностью изучить банкротное дело продавца в арбитражном суде, а также провести юридическую проверку не только банкрота, но и продаваемого объекта
И будет большим заблуждением думать, что данная юридическая проверка ограничивается только проверкой конкретного продавца недвижимости на сайте Федресурса «Банкрот».
Сейчас юридическая проверка продавца недвижимости на признаки предбанкротного состояния (проверка постбанкротного состояния продавца) - новый и уже самостоятельный вид юридической проверки на рынке недвижимости, которой не стоит пренебрегать потенциальному покупателю.

Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН