Основные тенденции рынка новостроек элитного сегмента в Москве за последнее время

Рынок элитных и премиальных новостроек Москвы претерпел существенные изменения с 2018 года. За это время он вышел за территориальные пределы центра Москвы, в новостройках сегмента стало больше вариантов жилья с предчистовой отделкой, а также поменялась соотношение компактных и больших квартир. Давайте рассмотрим долгосрочные тенденции на рынке новостроек элитного и премиум-класса столичного региона.

Предложение элитных новостроек сместилось за пределы центра Москвы

За последние годы кардинально изменилась география предложения новостроек премиум-класса в Москве, причем это проявилось как в расположении проектов, так и по числу квартир и апартаментов в продаже в разных районах. Так, в конце 2018 года больше всего премиальных проектов девелоперы реализовывали в Пресненском районе столицы. Тогда их насчитывалось десять, что составляло 17% от общего числа комплексов премиум-класса, а всего их было 59. По пять новостроек продавалось в Замоскворечье и Басманном районе (соответственно по 8,5% от общего числа).

В 2021 году больше всего комплексов премиум-класса продают за пределами ЦАО, а именно – в Раменках, на долю которых приходится 13% от общего числа проектов (7 единиц). За ними следует старый «лидер» – Пресненский район, где реализуют 11% московских премиальных проектов (6 комплексов). Но дальше по представительству идет Дорогомиловский район, который также находится за пределами ЦАО. В нем сосредоточено 7% новостроек (четыре комплекса).

Схожая тенденция и по распределению предложения, если считать его не по количеству проектов, а по числу квартир и апартаментов (все комплексы различаются по масштабу). Четыре года назад больше всего квартир и апартаментов премиум-класса продавали в Пресненском районе Москвы (22%). Далее следовал район Очаково-Матвеевское (10%) и Басманный район (9%). Теперь же все три района, где сосредоточено больше всего премиальных предложений, находятся за пределами ЦАО. Это Хорошёво-Мнёвники (24%), Марьина Роща (10%) и Щукино (9%).

Рынок новостроек премиум-класса имеет сравнительно стабильную географию предложения, на которую текущий кризис скорее всего влияния не окажет, – комментируют ситуацию эксперты рынка. – По-прежнему будут пользоваться популярностью центр и западное направление. Помимо этого, начинается активное освоение застройщиками новых территорий на северо-западе Москвы (Покровское-Стрешнево), где много водных пространств и лесопарковых зон. Именно здесь может появиться новый центр премиального строительства.

Больше половины квартир и апартаментов продаются в готовых новостройках

В элитном сегменте новостроек почти всегда больше половины всех квартир и апартаментов можно купить в готовых домах. Между тем, во всех прочих секторах московского рынка первичного жилья доля предложения после завершения строительства не бывает такой большой. Так, в массовом сегменте максимум она достигала 19%, в бизнес-классе – 23%, а в премиум-классе – 26%.

Между тем в элитном сегменте выбор у покупателей, которые не хотят ждать окончания строительства, стабильно широкий. В конце 2018 года в элитных комплексах с разрешением на ввод в эксплуатацию застройщики продавали 51% квартир и апартаментов, в конце 2021 года схожий объем – 53%. За прошедшие четыре года минимума предложения элитных новостроек с РВЭ достигло в III квартале 2020 года (46%). Максимум квартир и апартаментов готовых элитных комплексов в продаже был зафиксирован во II квартале 2021 года – 69%.

В условиях текущего кризиса проектное финансирование получить застройщикам элитных и премиальных проектов будет сложнее. А значит, они будут заинтересованы в привлечении средств покупателей как можно раньше, чтобы компенсировать высокие издержки по обслуживанию кредита. Поэтому предложение квартир и апартаментов на котловане или среднем этапе строительства в ближайшие годы может возрасти. – прогнозируют в онлайн-агентстве Sample realty.

В премиальных новостройках удвоилось предложение квартир с предчистовой отделкой

За четыре года изменилась структура предложения отделки в квартирах и апартаментах премиальных новостроек. В это время девелоперы значительно нарастили число помещений с предчистовой отделкой, тогда как доли недвижимости без отделки и с полной отделкой снизились.

В конце 2018 года больше всего помещений на премиальном рынке новостроек Москвы предлагались покупателю без отделки. Их доля составляла 54%. За последующие четыре года этот показатель несколько снизился и достиг 46%, хотя по-прежнему квартиры и апартаменты «в бетоне» остаются самой распространенной опцией.

Между тем доля новостроек с предчистовой отделкой резко увеличилась с 9% до 23% от общего числа помещений. По этому показателю они почти сравнялись с долей новостроек с полной отделкой

Поскольку опция предчистовой отделки стала очень востребованной в премиальном сегменте, некоторые крупные игроки разработали единый стандарт отделочных решений для своих проектов. К примеру, компания MR Group привлекла для создание планировок в своих комплексах архитектурное бюро Олега Клодта, а для премиальных комплексов Symphony 34, Hide, Mod внедрила стандарты отделки MR Base (white box), а также стандарт MR Ready (полная отделка).

По мере развития кризиса опция предчистовой отделки будет становиться все более популярной в высокобюджетных сегментах рынка новостроек. С одной стороны, он позволяет владельцам дорогого жилья реализовать собственный дизайн-проект, а с другой – минимизировать собственные вложения или быстрее перепродать квартиру в случае необходимости. Доля квартир с готовыми решениями также вырастет на волне прагматизма клиентов, а предложение помещений без отделки снизится, но полностью не исчезнет.

В премиальных новостройках стало больше «двушек» и «трешек»

С 2018 году значительно изменилось предложение премиальных квартир и апартаментов по числу комнат в них. Прослеживается тенденция к тому, что помещений среднего размера (двух- и трехкомнатных) становится больше, а самых тесных и самых просторных – меньше.

Так, в 2018 году на долю студий приходилось 4% предложения, а в 2021 году – 3%. Доля однокомнатных квартир за этот же период снизилась с 33% до 29%. Похожая тенденция наблюдалась и на рынке больших квартир и апартаментов с четырьмя и более комнатами. Их доля за 4 года сократилась с 17% до 14%.

Одновременно увеличилось представительство двухкомнатных и трехкомнатных помещений в новостройках премиум-класса. Так, доля «двушек» возросла за четыре года с 27% до 34%, а доля «трёшек» – с 19% до 20%.

Примечательно, что в элитном сегменте была несколько другая тенденция. Здесь доля студий почти не изменилась, доля однокомнатных квартир выросла с 13% до 17%, а двухкомнатных – с 29% до 34%. Это произошло очевидно за счет трехкомнатных квартир, которых стало меньше – 34% в 2018 году против 22% сейчас. Зато увеличилось число многокомнатных квартир с 21% до 24%.

Структура предложения по типу квартир в условиях текущего кризиса также будет меняться. В премиум-классе может вырасти доля однокомнатных квартир и двухкомнатных квартир, тогда как число трех-, четырехкомнатных квартир и более может сократиться. В элитном сегменте с высокой долей вероятности структура предложения сохранится. 

В «премиуме» сильнее всего подорожали студии, а в «элитке» – многокомнатные помещения

Стоимость квартир и апартаментов в премиальных и элитных новостройках Москвы заметно возросла. В то же время динамика цены сильно зависела от габаритов помещения.

Так, в премиальных новостройках заметнее всего выросли в цене студии. Их средняя стоимость увеличилась за 4 года на 95% и достигла 21,7 млн рублей. За ними следуют однокомнатные квартиры и апартаменты, которые подорожали на 67% до 32 млн рублей. По 44% в цене прибавили двух- и трехкомнатные помещения, а их цена достигла соответственно 45 млн и 75 млн рублей. Квартиры и апартаменты с четырьмя и более комнатами подорожали на 50% до 162 млн рублей.

Иначе менялись цены в элитном сегменте, где заметнее всего подорожали помещения с четырьмя и более комнатами – на 80% до 504 млн рублей. Далее следуют однокомнатные квартиры и апартаменты, которые выросли в цене на 72% до 48 млн рублей. По 69% прибавили в цене двух и трехкомнатные, а их стоимость достигла в среднем 147 млн и 219 млн рублей.

Высшие ценовые сегменты столичного рынка новостроек существенно изменились. Отчасти в них наблюдались антикризисные процессы, скажем, увеличение доли компактных квартир в элитных новостройках и расширение географии строительства за пределы ЦАО. С другой стороны, мы видели и позитивные тенденции, скажем, расширение предложения квартир с предчистовой отделкой. В целом надо признать, что элитные и премиальные рынки жилья – самые стабильные с точки зрения спроса, предложения и качества продукта на московском рынке. Поэтому этот сегмент точно переживет текущие проблемы в экономике и политике, хотя застройщикам придется побороться за покупателей, которые будут вкладываться в российскую недвижимость. Мы можем увидеть новые качественные характеристики дорогих жилых комплексов, скажем, экологические или энергоэффективные стандарты, которые будут призваны привлечь покупателей на этот рынок.

Подробнее об особенностях рынка элитной недвижимости вам расскажут эксперты агентства недвижимости Sample realty. Для бесплатной консультации:

• позвоните по телефону +7 (495) 414-22-77 
• или напишите в WhatsApp +7 (968) 665-17-89 

____________________

Еще больше информации по теме:

• на форуме "Покупаем квартиру в новостройке" - как выбирать новую квартиру для жизни
• на форуме "Страхование своего имущества" - застраховаться на все случаи жизни

____________________

Предыдущие статьи раздела:

• Как семье с детьми правильно выбирать новостройку для комфортной жизни?
• Почему стоит покупать квартиры в камерных проектах, а не в многоэтажных комплексах?