Куда дрейфует рынок недвижимости?

В последние несколько месяцев на рынке недвижимости не наблюдается существенных перемен. Но специалисты рынка все чаще говорят об изменениях, которые уже начались. Ощущают ли их те, кто работает на «земле», так сказать, непосредственно с клиентами?

Этот вопрос я задаю генеральному директору агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеславу Шеянову.

- Я не могу сказать, что какие-то изменения начались. Они не начались, а идут уже несколько месяцев. Сделки же не остановились….

- Сделки – это понятно. Они идут и шли при любом рынке. А другие изменения? 

- Никаких других изменений я пока не вижу.

- Но хотя бы то, что сделок стало меньше.

- Да, меньше. Но это началось не сегодня.

- А ипотека? Она же тоже вносит изменения.

- Ну, ее уже особо не берут во внимание. Еще с осени ипотечные кредиты люди практически не берут. Кто же рискнет кредитоваться под такие проценты!

- Недавно прошла информация, что банки начали снижать процентную ставку с 28 до 22. Вы верите в это?

- Нет. Это больше похоже на рекламные трюки. Где-то банк с застройщиком работает, где-то только об этом декларируют, а придешь туда и увидишь совсем другую картину. Одним словом, банки приманивают к себе клиентов. Это все суррогаты и не является двигателем по увеличению числа покупателей.

- Но все же, ставка в перспективе будет снижаться. И может люди, кто это чувствует, хотят взять сейчас, а потом рефинансировать свой кредит.

- Нет. Сейчас наблюдается другая ситуация. В связи с тем, что резко были подняты депозиты, масса людей понесла деньги в банки. И они некоторое время продлевали срок размещения депозита, пока не поняли, что наступила неопределенная ситуация. Тем более, что в последнее время в СМИ очень часто пишут о том, что вклады могут заморозить. От чего люди волнуются и нередко снимают деньги, а затем вкладывают их в недвижимость. Это все же надежнее.

- И они поступают довольно умно?

- Безусловно, держать в квадратных метрах куда безопаснее, чем в банке. И сейчас такие покупатели приходят к нам. Все же недвижимость всегда являлась самым надежным средством вложения денег. И сейчас, когда покупателей на рынке не так много, то человек с деньгами является на рынке королем. Он хозяин положения. Может выбирать и торговаться.

- Все чаще можно слышать о том, что количество представленных на рынке квартир уменьшается. Мол, покупателей мало, поэтому часть людей снимают квартиры с продажи и сдают их в аренду. Так ли это?

- Ну, если кому не нужно срочно решать свои жилищные условия и у них есть выбор между продажей и арендой, то чаще всего люди выбирают аренду. Хотя ставки там уже не растут, как это было несколько месяцев тому назад. Но с другой стороны, а что делать с деньгами, которые он выручит от продажи квартиры? Нести в банк? Но сегодня ситуация в стране к этому не располагает. Поэтому тем, кому не нужно улучшать свои жилищные условия, выгоднее сдавать в аренду. Спокойнее. Опять же и копеечка капает.

- Вячеслав Анатольевич, при обострении ситуации на рынке в ту или иную сторону, как правило, всегда идет борьба за клиента. Сейчас есть такое?

- Борьба за него идет при любой ситуации. Вопрос в том, что вкладывать в это понятие. Есть этика работы риэлтора, которая четко прописана условиями РГР. И все же вопрос борьбы за клиента - это вопрос качества оказываемой риэлтором услуги. А клиенты вправе пойти туда, где качественнее услуга… Но есть компании, которые не придерживаются этики и стараются обманным путем заманить к себе клиента, наобещав ему золотые горы. И здесь уже вопрос в клиенте, насколько он поддается воздействию таких призывов.

- Но люди нередко верят рекламе, и идут туда, где она ярче и завлекательнее.

- Да, к сожалению, таковых немало. Они считают, что ничего сложного в сделке нет. Смотрят рекламу и видят, что фирма обещает все проверить. На деле же оказывается все гораздо сложнее. Да, визуально они проверяют и сделку могут провести, но…
Все же главная работа риэлтора - это не проведение сделки. Это вторично. А самое важное здесь - это работа по сути просветительская. Это постоянные встречи с теми, кто дает объявления о продаже квартиры и объяснение им, как выгодно и безопасно продать или купить недвижимость. И тут возникает вопрос: насколько агенты грамотны и насколько точно пытаются донести ситуацию. И по результатам встреч человек выбирает, с кем ему работать.

Сегодня очень большой риск для покупателя - это ведомые люди. Если раньше на первом месте было банкротство, то сегодня - люди под влиянием так называемого куратора, который запрещает им говорить с кем бы то ни было о продаже квартиры. Мол, это дело государственной важности и карается законом. И они никогда не признаются в том, что продают под влиянием.

- И здесь задача агента – объяснить все четко и ясно. Главное, чтоб агент был грамотный.

- Безусловно. У нас в компании все проходят обучение. Занятия идут регулярно, каждую неделю. Чтобы агенты знали об изменениях законодательства, приводим примеры судебных решений. Иногда наши юристы хватаются за голову, когда читают некоторые судебные решения. Рынок недвижимости все же еще довольно опасен. И не только тем, что там орудуют мошенники. Наше законодательство часто меняется, и это может сыграть с людьми злую шутку. Квартиру могут и не отнять, но нервы помотают. Все же хождение по судам никому еще здоровья не добавило.

- Вы согласны с тем, что предложение сейчас падает. Мол, мало стали продавать.

- Я бы не сказал, что мало. Но отмечу, что предложение квартир действительно не растет. И здесь проблема в том, что сейчас мало кому нужны свободные деньги. Что с ними делать? Поэтому люди и стараются не иметь их на руках.

- Но если будет ставка ЦБ снижаться, то будет больше интереса к недвижимости?

- Думаю, что рынок просто замрет. Не остановится, но и всплеска не будет.

- А почему? По логике, если ставка снизится, то можно будет и ипотеку брать.

- Здесь вопрос не в ипотеке. Ставка 28% или 24% - это большого значения не имеет. А вот вектор движения…это интересно. Теоретически, если идет понижение ставки, то должно увеличиваться количество покупателей…

- А раз растет число покупателей, то….

- Обязательно должно быть повышение цены квадратного метра. Продавцы, видя такую ситуацию, запросто могут поснимать жилье. Покупатели тоже ждут, когда наступят желаемые проценты.

- Аналитик рынка Олег Репченко в обзоре недавно написал, что цены пока топчутся на месте. Вы согласны?

- Да. Чтобы цены пошли вверх, нужны покупатели. И понижение ставки здесь очень большой роли не играет. А чтоб были покупатели, нужны деньги, надо, чтоб экономика заработала и была нормальной ипотека. Не выше 12%. Но об этом можем пока только мечтать.

- Вы согласны, что стоимость квадрата на первичке сейчас выше чем на вторичке

- Да.

- Тогда сейчас актуален призыв: все на вторичку!

- Да, сегодня вторичку покупать выгоднее. Новостройки держат цены, хотя у застройщиков есть много непроданных квартир. Могут и обанкротиться при таком раскладе.

- Может, начнут все же распродавать?

- Вопрос: а кто их купит? Цены же они снижать пока не собираются.

- Понятно. На вторичке все же с торгом легче?

- Да. Но торг идет только тогда, когда есть реальный покупатель. В рекламе снижения цен особо не наблюдается. Для хозяев недвижимости это тяжело психологически. Ведь они же считают свою квартиру самой лучшей из тех, что предлагают в данном районе.
 

Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН