Как не лишиться квартиры при банкротстве продавца

Цитата

Сейчас много говорят и пишут о том, что при покупке квартиры самое опасное – это банкротство продавца. Три года покупатель обеспокоен тем, что продавец вдруг обанкротится и квартиру у него отнимут.

Так все же так ли опасно банкротство продавца квартиры? Это самый большой сегодня риск для покупателя квартиры? Об этом размышляют участники рынка недвижимости:

Елена Валеева, член совета Московской ассоциации риэлторов (МАР):
- Очень важная тема. Для того чтобы избежать потери квартиры из-за банкротства продавца, можно принять следующие меры:
1. Проверить юридическую чистоту квартиры. Убедитесь, что квартира не является объектом каких-либо юридических проблем, таких как наличие обременений, арестов и т. д.
2. ВАЖНО! Заключите договор купли-продажи с надлежащими гарантиями. Включите в договор условия, обязывающие продавца возместить убытки в случае возникновения проблем с правом собственности на квартиру. Можно также использовать услуги юриста (специализирующегося в этой области) для проверки договора.
3. Оформить ипотеку или задаток через надежное учреждение. Если используется ипотека или задаток, убедитесь, что банк или агентство, через которое проходят финансовые сделки, является надежным и имеет хорошую репутацию. Немало информации об этом в агентствах недвижимости.
4. Используйте услуги нотариуса. Оформление сделки через нотариуса защищает вас от некоторых рисков, ведь нотариус за свои действия по закону отвечает своим имуществом.
5. И, конечно, приобретать недвижимость у надежных продавцов. Проводите дополнительное исследование о продавце и его финансовом положении, пообщайтесь с его окружением.
Эти меры помогут уменьшить риск потери квартиры из-за банкротства продавца. Важно тщательно изучать условия сделки и быть внимательным при всех этапах покупки недвижимости.

Сергей Чужаков, руководитель департамента развития бизнеса федеральной компании «Этажи»:
- Банкротство продавца - одна из самых опасных историй при сделках с недвижимостью и проблема здесь в том, что риски у покупателя возникают, как при сделках с лицами, уже находящимися в процессе признания банкротом, так и те, кто могут ими стать в перспективе. Главный риск - это признание судом сделки недействительной. Например, может быть случай, когда собственник на момент продажи имел долги и продал квартиру по заниженной стоимости, а спустя какое-то время была запущена процедура банкротства. Если в суде будет доказано, что совершенная сделка нанесла вред кредиторам, она может быть аннулирована. В этом случае суд вернёт квартиру в собственность банкрота и обяжет вернуть денежные средства покупателю, но процесс такого возврата может быть долгим.
Чтобы избежать таких рисков, необходимо досконально проверять не только сам объект недвижимости, но и его собственника. Насторожить должны наличие больших сумм задолженностей по коммунальным платежам за квартиру, судебных решений, исков и исполнительных производств в отношении продавца недвижимости. Обязательно необходимо проверить, не начата ли в отношении собственника недвижимости процедура банкротства или может он уже признан банкротом.
Особо тщательной проверки требуют объекты, которые заведомо продаются с большой разницей относительно их реальной рыночной стоимости. Даже, если и собственник, и объект по документам чистые, при оформлении договора купли-продажи необходимо еще раз все перепроверить. Кроме того, надо правильно оформить расписку о передаче денежных средств. И главное всегда ее хранить вместе с другими документами на квартиру, поскольку в случае каких-либо спорных ситуаций, она может понадобиться и спустя более длительное время, чем три года.

Наталия Булахова, руководитель проекта «ЮРИСТ. НЕДВИЖИМОСТЬ. ОНЛАЙН», член Ассоциации юристов России:
- Сперва, хочу отметить, что недавно у нас, всех граждан, был юбилей - ровно 10 лет, как 1 октября 2015 года вступили в силу изменения, внесенные в Федеральный закон о банкротстве, допускающие возможность проведения банкротства граждан, то есть, физических лиц.
До этого в России скинуть с себя бремя долгов и обанкротиться могли только юридические лица и граждане со статусом индивидуальный предприниматель. Но, учитывая сильную закредитованность нашего населения, которое взвалило на себя такие кредитные обязательства и не имея материальной возможности их обслуживать, - данное решение законодателя 10 лет назад оказалось очень логичным и своевременным.
И открылся 10 лет назад в России ящик Пандоры… Граждане берут кредиты, чаще всего изначально понимая, что не смогут их обслуживать, с мыслью дальнейшего своего банкротства.
Вообще сейчас наблюдается такая ситуация: люди закредитованы по горло. Наступает время очередных платежей и очень часто человек, если не может оплатить вовремя, влезает в новый кредит, и чаще всего это микрокредит, процентов эдак под 300 годовых. На месяц вроде все успокаивается, а потом по новому кругу. И это происходит до тех пор, пока уже и кредитов не дают и денег взять более негде. И тогда встает вопрос о банкротстве.
А в профессиональной работе риэлтора именно тогда, 10 лет назад, появилось новое направление - проверки продавца недвижимости на предбанкротное состояние.
Сейчас данный вид проверки в самом тренде, и вы все это, несомненно, знаете. Поскольку правовые риски, связанные с расторжением сделки по причине последующего (уже после сделки по продаже недвижимости) банкротства продавца чрезвычайно велики.
Поэтому, прежде чем покупать недвижимость, надо полностью изучить банкротное дело продавца в арбитражном суде, а также провести юридическую проверку не только банкрота, но и продаваемого объекта. И будет большим заблуждением думать, что данная юридическая проверка ограничивается только проверкой конкретного продавца недвижимости на сайте Федресурса «Банкрот». Сейчас юридическая проверка продавца недвижимости на признаки предбанкротного состояния (проверка постбанкротного состояния продавца) - новый и уже самостоятельный вид юридической проверки на рынке недвижимости, которой не стоит пренебрегать потенциальному покупателю.

Константин Барсуков, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-недвижимость»:

- При банкротстве продавца все его сделки за последние три года могут быть включены в конкурсную массу. Инициатива всегда исходит от конкурсного управляющего, но окончательное решение принимает суд.
Что проверяют суды
• Существенное занижение цены. Если квартира продана не менее чем на 20% дешевле рынка, это даёт отдельное основание для изъятия.
• Временной критерий. Сделки, совершённые незадолго до банкротства (в пределах трёх лет до даты признания банкротом), особенно под пристальным вниманием.
• Связанные лица. Продажа родственникам или аффилированным компаниям оценивается более строго.
• Признаки несостоятельности. Наличие у продавца долгов и исполнительных производств на момент сделки.
Важно: ни один из факторов не означает автоматического изъятия. Главное для суда — добросовестность сделки, а не попытка «спрятать активы от кредиторов».
Сроки исковой давности
• Общий срок исковой давности по гражданским делам: 3 года с момента, когда кредитор узнал или должен был узнать о нарушении своего права.
• По процедуре банкротства: конкурсный управляющий может оспорить сделки, совершённые за последние 3 года до открытия конкурсного производства.
• По сделкам с заинтересованными лицами: срок оспаривания — 1 год с даты, когда конкурсный управляющий узнал о сделке.
Когда квартира не заберут
• Сделка по рыночной цене, подтверждённой отчётом оценщика или статистикой аналогичных продаж.
• Отсутствие у продавца долгов и признаков банкротства на момент сделки.
• Наличие доказательств передачи денег — особенно безналичные расчёты или заверенные нотариально расписки.
• Покупатель признан добросовестным приобретателем без связей с кредиторами.
Рекомендации по снижению рисков
1. Обеспечить прозрачную передачу средств: безналичный расчёт — лучший вариант.
2. Проверить продавца на наличие долгов и исполнительных производств.
3. Избегать частых переходов права собственности в течение короткого срока.
4. Выяснить данные предыдущего собственника, если смена владельца была менее трёх лет назад.
5. В договоре указывать реальную цену и, при необходимости, приложить отчёт оценщика.
В итоге соблюдение рекомендаций и учёт сроков исковой давности (3 года общий, 3 года для сделок по банкротству и 1 год для сделок с заинтересованными лицами) позволяет значительно снизить риск возврата квартиры в конкурсную массу.
Хочу заметить, что при правильной подготовке сделки и проверках риск утраты недвижимости минимален. Однако важно помнить сроки, в течение которых конкурсный управляющий может оспорить сделки.

Евгений Бойков (руководитель агентства «Таймс», Москва, Санкт-Петербург):
- Если коротко — бояться банкротства продавца стоит, но не до дрожи в коленях. Это не конец света и уж точно не приговор квартире. Главное — действовать с холодной головой и горячим интернетом под рукой.
Закон действительно даёт конкурсному управляющему право «отматывать» подозрительные сделки за последние три года, если они, например, были заключены по заниженной цене или с целью спрятать имущество от кредиторов. Но такие истории случаются редко, и почти всегда у них виден след — просто нужно не лениться проверять.
Мы всегда советуем нашим клиентам простую формулу: «Проверили — купили — спим спокойно».
Что значит «проверили»?
1. Проверить продавца.
Загляните в ЕФРСБ (федресурс.ру) и в картотеку арбитражных дел. Это бесплатно и занимает 2 минуты. Если там уже маячит его фамилия — повод насторожиться.
2. Посмотреть квартиру в ЕГРН.
Не старую выписку, а свежую. Никаких арестов, залогов, «тётя прописана, но не живёт» — всё должно быть чисто.
3. Оформлять сделку нотариально. Да, это немного дороже, зато нотариус проверит, всё ли в порядке, и сделка пройдёт регистрацию за день-два. Чем меньше времени между подписью и регистрацией — тем меньше окно для сюрпризов.
4. Оплата — только безопасным способом. Эскроу, аккредитив или нотариальный депозит. Не давайте наличку «на кухне под честное слово». Честность — понятие растяжимое.
5. В договор включить пункт, что продавец не находится в процедуре банкротства.
Пусть подпишет это под свою ответственность. Для Вас это будет хотя бы дополнительная страховка.
Если сделка уже прошла, и продавец внезапно решил обанкротиться — не паникуйте. Главное — показать, что вы действовали добросовестно: не знали и не могли знать о его проблемах. Закон (статья 61.6-1 Закона о банкротстве) защищает таких покупателей, особенно если квартира куплена для проживания, а не как инвестиция.
Так что банкротство продавца — это как гроза на даче. Громко, неприятно, но если вовремя закрыть окна и выдернуть вилку из розетки, ничего страшного не произойдёт.
Мы видим такие ситуации нечасто, потому что у нас правило простое: покупатель должен спать спокойно, а не с телефоном в руке и запросом «банкротство продавца последние новости».

Вадим Рубцов, председатель Коллеги адвокатов г. Москвы «Правовое содействие»:
- Это действительно существующие риски и полностью их исключить, пожалуй, невозможно. Можно проверить наличие или отсутствие возбуждённых судебных и исковых производств по продавцу. Можно проанализировать его кредиторскую задолженность, но срок трёх летний срок, в течение которого могут произойти события, которые будут способны повлиять на вашу сегодняшнюю сделку, остаётся.
Нужно ли проверять своего продавца на наличие у него в момент совершения сделки признаков банкротства? Конечно, нужно! Может ли это полностью обезопасить вас и вашу приобретаемую недвижимость в будущем? Конечно, нет.
Нужно ли бороться за свою недвижимость в суде, в случае если арбитражный управляющий пытается развернуть вашу сделку? Конечно, нужно. Есть шанс, что именно в вашем случае получится доказать, что сделка чиста и не подлежит отмене.
Будем надеяться, что правоприменительная судебная практика пойдет по пути защиты добросовестных покупателей и такие сделки, при условии реальной добросовестности со стороны покупателя, будут сохраняться

Вячеслав Шеянов, генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»
- Я не соглашусь, что это самый большой риск. Давайте разбираться, чем опасно банкротство. Оно опасно тем, а вдруг покупатели что-то сделали не так, что-то забыли проверить. Вот это самое главное. Поэтому надо делать все правильно. На самом деле людей больше пугают. Когда происходит банкротство, то назначают конкурсного управляющего. Его задача – собрать максимально конкурсную массу для покрытия долгов кредиторам. Естественно, любой конкурсный управляющий ищет пути, как увеличить эту массу. По закону получается, что сделки, которые были проведены за три года, могут быть подвержены расторжению для внесения проданных активов в конкурсную массу. Если суть этих сделок в том, что они проводились для того, чтобы вывести из конкурсной массы некие активы, тогда - да. Сделки могут быть действительно расторгнуты. И квартиру должны вернуть в конкурсную массу. И вот тут возникает самое главное. Понятно, что для покупателя риск, а вдруг…. Откуда мы знаем, что может произойти за три года. Сегодня все хорошие, а завтра вдруг что-то случилось и….стало все по-другому. Тут главное, как провести сделку, чтобы приобретенную недвижимость нельзя было включить в конкурсную массу. И если сделано все правильно, то не может быть никаких опасений. Более того, когда продавцы наших покупателей тоже банкротились (было такое в нашей практике), то включить квартиру в конкурсную массу не получилось, потому что все было сделано правильно.
Если купил сам, то может быть подозрение на то, что он был в сговоре с продавцом. Поэтому лучше приобретать через проверенное агентство недвижимости. Но и этого мало. Эта квартира была куплена не потому, что мы с продавцом договорились, а она была выбрана из некого списка квартир, которые мы до этого просмотрели и есть документальное подтверждение просмотров этих квартир. И именно эта квартира подошла покупателю по всем параметрам.
Вроде бы это так, но конкурсный управляющий все будет тщательно проверять. И стараться включить этот объект в конкурсную массу. Это его задача. Наша же задача - доказать документально, что это никакая не договоренность, а обычная сделка. Именно документально, а не на словах. И здесь должны быть соблюдены все правила. Во-первых, юридическая проверка квартиры. Плюс проверка продавца на предположительное банкротство. Это значит нужно получить выписку из бюро кредитных историй. Из нее мы видим, что у этого человека долгов нет. Могут быть кредиты, но они вменяемые. Просрочек платежей нет.
И другая ситуация, когда он берет один кредит, потом другой, чтобы погасить этот. Это же все видно из кредитной истории. Тут уже предпосылка банкротства есть. И мы не будем советовать покупать такую квартиру. Но решать - это дело покупателя.