Итоги и перспективы Рождественского саммита - на что делать ставки в будущем году?

12 декабря 2019 года прошло одно из самых интересных и масштабных событий строительной отрасли московского региона – Рождественский саммит, организаторами которого выступили PROEstate Events и Academy of Real Estate. Мероприятие состоялось при поддержке Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, Правительства Москвы, Московской Торгово-промышленной палаты, Национального объединения застройщиков жилья, а также Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов.

Ежегодно на мероприятии собираются представители органов власти и основные участники рынка недвижимости для подведения итогов развития отрасли и обсуждения важных тенденций будущего.

Оснащение новых территорий магистрально-инженерной инфраструктурой – важнейшая задача

Открыл пленарную сессию Никита Стасишин, заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, который отметил, что, несмотря на изменения в законодательстве, этот год был успешным для всех участников рынка. «Минстроем РФ проделана значимая работа в части нормативного регулирования. Не было допущено снижения объемов жилищного строительства, банкротства застройщиков. И, если по итогам года, показатели объема ввода жилья останутся на уровне или выше предыдущего года, то можно сделать вывод, что год был успешным», – подчеркнул замминистра.

С точки зрения вызовов ближайших лет, по словам Никиты Стасишина, важно решение вопроса вовлечения новых земельных участков и оснащения их магистрально-инженерной инфраструктурой. «Сегодня существует большая проблема – износ магистральных сетей внутри городов: водоподготовка, водоотведение и теплоснабжение. Со следующего года мы готовим дополнительные меры поддержки, направленные на строительство и реконструкцию магистральных сетей. Необходимо сосредоточиться на изменении облика городов, чтобы люди чувствовали качественные изменения в среде их проживания», – добавил Никита Евгеньевич.

Жилая недвижимость – сжимание рынка и изменение потребительских предпочтений

Делая краткий срез о текущей ситуации на рынке жилой недвижимости, Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики АН «БОН ТОН» обозначила главные тенденции 2019 года: «В течение всего года рынок «ужимался». По итогам первого квартала на 12%, в середине – на 9%, к концу года – на 6%. Одной из важных тенденций рынка квартир Москвы стало снижение объема экспозиции на начальной стадии строительной готовности на 35%,  его доли на 11%». Изменились и потребительские предпочтения. «За счет вымывания большей доли рынка на начальной стадии готовности, потребитель переформатирует свой спрос на более высокие стадии строительной готовности». Переходя к анализу рынка Новой Москвы, Елена Чегодаева отметила, что цена квадратного метра выросла на беспрецендентые 12%, планомерно догоняя некоторые районы Старой Москвы. «Что касается перспектив на 2020, мы увидим рост цен по отношению к 2019 не менее чем на 10-11%, на рынке останутся самые продуманные проекты, с продуманной квартирографией, концепцией, планировочными решениями», – уточнила эксперт.

Игорь Чумаченко, партнер, руководитель Практики «Недвижимость, Земля, Строительство» VEGAS LEX, озвучил ключевые изменения в законодательстве, которые влияют на реализацию девелоперских проектов в жилой и коммерческой недвижимости: «Минстрой РФ совместно с ДОМ.РФ разработали стандарт комплексного развития территории. Масштабный документ, который определяет требования к объектам, соотношение инфраструктуры, сетей, площадей, высотности. Данный документ носит пока методический характер, однако в течение двух лет он должен быть внедрен застройщиками». Кроме того, в последнее время активно развиваются технологии информационного моделирования в строительстве. «151-ФЗ с 1 июля 2019 ввел понятие «информационная модель» и «классификатор строительной информации». А на сегодняшний день, речь идет о том, что будет определен список бюджетных объектов, в которых использование информационной модели будет обязательным, прежде всего в объектах социального назначения», – подчеркнул Игорь Чумаченко.

Комплексный подход к новым проектам формирует комфортную среду для жителей

Комплексный подход к развитию пространств стал важной темой обсуждения на пленарной сессии. Вениамин Голубицкий, президент ГК «КОРТРОС» отметил: «При комплексном освоении территории формируется комфортная городская среда. Такие проекты полностью удовлетворяют потребности граждан, ведь в них создана качественная транспортная, социальная и инженерная инфраструктура. Данные проекты могут быть реализованы с помощью механизмов государственно-частного партнерства, потому что несут в себе конкурентные преимущества как для застройщика, так и для государства». ГК «КОРТРОС» успешно реализует проекты комплексного развития территории не только в Москве, но и в регионах. К примеру, в Екатеринбурге был создан район «Академический», который стал первым эконом-проектом с подземным паркингом и технологией «умного дома». За счет внедрения энергосберегающих технологий, коммунальные платежи были снижены на 30-40%, что не могло не сказаться на положительной оценке жителей. В конце выступления эксперт также добавил, что «активизация комплексного развития территорий является одним из способов увеличения объемов ввода жилья».

В продолжение темы комплексного освоения территорий Владимир Жидкин, руководитель Департамента развития новых территорий города Москвы, рассказал о ситуации в Новой Москве: «Мы фиксируем ежегодный рост ввода жилой и коммерческой недвижимости, что ведёт к активному развитию инфраструктуры». Также эксперт поделился основными результатами и достижениями: «С 2012 года в развитие Новой Москвы было инвестировано более 1,4 трлн рублей, из них 420 млрд рублей – инвестиции города, направленные на развитие инфраструктуры, введено 13 млн кв.м жилья, построено 74 социальных объекта и создано более 140 000 рабочих мест». Основной драйвер развития – дорожно-транспортная инфраструктура. «С 2012 года было проложено 206 км автомобильных дорог, построено 8 станций метро, а к 2035 их станет 33. Появление транспортной инфраструктуры, как известно, влияет на возможность реализации любого проекта. И мы делаем все для того, чтобы создать благоприятные  условия для бизнеса и общества», – заключил Владимир Жидкин.

Как было справедливо отмечено, транспортная инфраструктура влияет на географию рынка недвижимости и на комфортную городскую среду. Об этом упомянул и Алексей Расходчиков, заместитель директора по внешним коммуникациям АО «Мосинжпроект»: «Инфраструктура является основой для развития территорий, и транспортный каркас, который сформирован в Москве за последние десять лет совпадает с реализацией новых жилищных проектов». Одним из ключевых направлений деятельности «Мосинжпроект» становится реализация проектов ТПУ. «Мировая практика показывает, что транспортно-пересадочные узлы становятся новыми точками притяжения. Их можно органично вписать в имеющуюся инфраструктуру города, ведь сегодня большинство районов Москвы содержат десятки накопившихся инфраструктурных проблем: где-то не хватает досугово-развлекательных центров, офисных помещений, учреждений здравоохранения или образования. Все это может быть реализовано в рамках ТПУ», – подвел итог Алексей Расходчиков.

Панельная дискуссия «Тренды, прогнозы, технологии», во второй части Рождественского Саммита, была посвящена анализу и подведению итогов в отдельных сегментах недвижимости. Эксперты не только отметили наиболее перспективные ниши этого года, но и объяснили участникам, на что делать ставку в будущем. Возглавила встречу в качестве модератора председатель правления «Ассоциации инвесторов Москвы» – Любовь Цветкова.

Жилая недвижимость – падение спроса и новые сервисы для клиентов

Итоги уходящего года с точки зрения структуры спроса по классам квартир и апартаментов подвела Евгения Копытина, ведущий аналитик АН «БОН ТОН»: «С III квартала 2019 года на рынке квартир зафиксировано падение спроса, ввиду сокращения экспозиции и роста стоимости квадратного метра, который увеличился по причине корректировки застройщиками своей ценовой политики. Большая часть спроса – 63% – приходится на комфорт-класс». Также спикер заявила о падении спроса на апартаменты, по сравнению с аналогичным периодом 2018 года суммарный объем реализации снизился на 19%. «Проведенный нами анализ показал, что не только поведение застройщиков формирует новую модель работы на строительном рынке. На все изменения, в том числе законодательные, реагирует спрос», – подытожила Евгения Копытина.

Говоря о потребительских предпочтениях на рынке жилой недвижимости, Андрей Останин, коммерческий директор компании «Самолет Северо-Запад», руководитель проекта «СКОР», отметил, что клиенту сегодня нужен индивидуальный подход, быстрый результат, безопасность, комфорт и простота сделки. Согласно исследованиям, на рынке вторичного жилья назрела потребность в появлении сервисов быстрой и выгодной продажи квартиры. Спикером был представлен такой проект – «СКОР» – скоростной выкуп квартир. По словам Андрея Останина, удобство и быстрота сервиса для клиентов сделают его одной из наиболее предпочтительных площадок: «С сентября данный проект реализуется в Тюмени, за это время было выкуплено 60 квартир. Такой результат мы достигли благодаря предоставлению выгодных условий клиенту – дисконт всего 7% и передача денежных средств в течение двух недель».

Формулу успеха современного проекта представил Роман Родионцев, директор Департамента проектного консалтинга Est-a-Tet: «Чтобы успешно конкурировать на рынке, в рамках жизненного цикла приходится снижать себестоимость, сокращать время стройки и увеличивать доход». На вопрос аудитории, как этого достичь, спикер привел в пример два инструмента, которые позволяют ответить на новые вызовы: многоканальность и диджитализация всех процессов. «Многокональность подразумевает под собой работу застройщика с брокером и использование им агрегаторов, таким образом вы расширяете круг каналов, откуда приходит клиент и экономите средства на рекламу, тем самым оптимизируя расходы. Второй тренд – диджитализация стройки (BIM-технологии) и управления продажами», – озвучил Роман Родионцев. Использование этих инструментов ведет к максимальной эффективности средств и ресурсов, и, как следствие, к устойчивой модели реализации проекта, когда проект получается взвешенным, себестоимость оптимизированной, а доходность максимальной.

Существующие вызовы рынка заставляют девелоперов искать способы и пути сохранения маржинальной прибыли. Продолжая тему оптимизации затрат и сроков строительства, Аркадий Каменев, коммерческий директор компании Modulbau, рассказал о решениях, которые помогут сэкономить – это применение модульных конструкций, актуальных в различных отраслях: «Готовые сантехнические модули выполнены с полной отделкой, с установленной сантехникой и готовы к монтажу. Они существенно сокращают время стройки, ведь их сборка составляет 3 дня, а время монтажа всего 15 минут». По итогам выступления, спикер представил кейс, когда за счет внедрения модульных конструкций срок строительства был сокращен на 2-3 месяца, а финансовая эффективность проекта составила 150 млн. рублей.

Офисная недвижимость – стабильный спрос и эффективность цифрового паспорта

Переходя к обсуждению рынка коммерческой недвижимости, Джеймс Корриган, управляющий директор Департамента инвестиционной деятельности Сбербанка, сообщил, что в России инвестиции в коммерческую недвижимость значительно ниже, чем в Европе. «Это создает потенциал роста в случае наступления способствующих факторов, таких как продолжение снижения процентных ставок, развитие инвестиционной инфраструктуры, например, ЗПИФ», – поделился Джеймс Корриган. В будущем году, по словам эксперта, ожидается, увеличение объема инвестиций в коммерческую недвижимость и снижение ставок капитализации, что будет стимулировать рост стоимости объектов.

Наталья Никитина, партнёр, руководитель департамента по офисной недвижимости Cushman & Wakefield, провела overview офисной недвижимости и рассказала, что ждет игроков рынка в 2020: «Стабильный спрос на офисные площади сохраняется на протяжении последних трех лет. Общее количество арендованных и купленных площадей за три квартала 2019 составило 1,56 млн м2. Кроме того, зафиксирован рекордный объем сделок с Московскими офисами – по итогам года он превысит 2,1 млн м2. Что касается предложения, то на сегодняшний день было введено 227 000 м2, при таком вводе в будущем нас ждет дефицит площадей». Наталья Никитина также отметила, что центр и запад остаются самыми популярными направлениями при выборе офиса.

В рамках панельной дискуссии Евгений Фомин, владелец и директор ДЦ «Аврора» (г.Тюмень), основатель и директор Pro.rent, рассказал о таком решении, как цифровой паспорт, который не только оптимизирует работу с арендаторами, но и увеличивает инвестиционную привлекательность коммерческого объекта. «Цифровой паспорт – это единая система, в которой заключено управление арендой и эксплуатацией. По одному клику может быть сформирован отчет, где каждая цифра просчитана, это делает отчет прозрачным, и, как следствие, вызывает доверие инвестора», – заключил эксперт.

В рамках Рождественского саммита также выступили:

• Дина Назарова, руководитель проекта «Честный дом»;
• Дмитрий Котровский, общественный омбудсмен по защите прав предпринимателей в строительстве, Аппарат Уполномоченного при Президенте РФ по защите прав предпринимателей;
• Александр Шарапов, президент Becar Asset Management, вице-президент НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов»;
• Вера Сецкая, вице-президент НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов», полномочный представитель РГУД в Москве и Московской области.