Дарение недвижимости без нотариуса запрещено

Недавно вступили в силу поправки в Гражданский кодекс РФ, которые запрещают дарение недвижимости между гражданами в простой письменной форме. Сделать это можно отныне только через нотариуса даже очень родному и близкому человеку.
Более подробно о нововведении в закон рассказывает юрист Гильдии риэлторов Московской области, руководитель проекта «ЮРИСТ. НЕДВИЖИМОСТЬ. ОНЛАЙН» Наталия Булахова:

- Да, с 13 января 2025 года договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
Данное дополнение было внесено в Гражданский кодекс РФ Федеральным законом от 13 декабря 2024 г. No 459-ФЗ “О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации”.

Обращаем внимание, что обязательная нотариальная форма установлена только для тех договоров дарения недвижимого имущества, которые заключаются между гражданами.

Принимая данную правовую норму, законодатели аргументировали свою позицию тем, что, договор дарения между близкими родственниками - это естественная и довольно распространенная форма гражданско-правового и семейного взаимодействия. Хотя нередко такой безвозмездный договор на рынке недвижимости заключается между абсолютно чужими людьми. А это, как было указано в пояснительной записке к законопроекту, является «..маркером социального риска, т.к. на практике зачастую заключаются вследствие заблуждения со стороны дарителя относительно природы совершаемой им сделки, сопровождаются злоупотреблением правом со стороны одаряемых и содержат в себе признаки мнимой и притворной сделок. Особенно, когда на стороне дарителя выступают представители социально незащищенных слоев населения из
числа лиц преклонного возраста (в том числе одиноких, пожилых граждан); лиц, страдающих от различных видов зависимости (алкогольная, наркотическая); лиц, страдающих различными видами психических и психологических заболеваний и отклонений, но не состоящих на соответствующем учете и юридически являющихся дееспособными; лиц, вступивших в различные секты, а также иные запрещенные на территории Российской Федерации организации и объединения либо попавших под иное опасное влияние со стороны одаряемых».

Вышепоименованные категории граждан, заключив договор дарения против своей действительной воли и желая оспорить его, не всегда располагают достаточными силами, знаниями, финансовыми средствами и волей для обращения в суд для грамотной защиты своих прав.
По мнению законодателя, нотариальное удостоверение договоров дарения граждан выступит формой социальной защиты имущественных прав граждан со стороны государства, так как в силу положений статьи 54 Основ законодательства РФ о нотариате нотариус разъясняет сторонам смысл и значение заключаемой сделки, проверяет, соответствует ли содержание сделки действительным намерениям сторон.

- Но нотариус – это всегда расходы. Скажите, сколько должны сейчас заплатить граждане за нотариальное удостоверение договора дарения недвижимого имущества?
- За совершение нотариальных действий, для которых законодательством РФ предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариус, занимающийся частной практикой, взимает единый нотариальный тариф (далее - нотариальный тариф), включающий федеральный и региональный тарифы (ст.22 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1, далее - Основы
нотариата РФ).

Федеральный тариф за обязательное удостоверение договора дарения недвижимого имущества между гражданами взимается нотариусом в размере, соответствующему  размеру государственной пошлины, указанной в п.п.5 п.1 ст.333.24 Налогового кодекса РФ, что составляет сумму 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

Предельные размеры регионального тарифа ежегодно устанавливает Федеральная нотариальная палата (далее - ФНП) для каждого субъекта Российской Федерации в соответствии с формулой, утвержденной федеральным органом юстиции (ст.30 Основ нотариата РФ). Затем конкретные размеры региональных тарифов каждый субъект РФ определяет самостоятельно в соответствии с предельными размерами региональных тарифов, установленных ФНП для каждого субъекта РФ.

Размеры региональных тарифов всех субъектов РФ на 2025 год размещены на официальном сайте ФНП. Там же размещены и предельные размеры региональных тарифов, установленные ФНП на 2025 год для каждого субъекта РФ. 
https://notariat.ru/ru-ru/actions-and-tariffs/regional-rates/
Также размеры региональных тарифов можно узнать в региональных нотариальных палатах или посмотреть на их официальных сайтах.
Так, например, на 2025 год для города Москвы размер регионального тарифа при очном обращении в нотариальную контору за совершением нотариального действия при удостоверении сделки одним нотариусом составляет сумму от 9 000 до 11 000 руб.(в зависимости от количества объектов недвижимости в договоре), а за удостоверение договора дарения между близкими родственниками придется заплатить 7 000 рублей.
Тогда как в Республике Татарстан региональный тариф за удостоверение договора дарения между супругами и близкими родственниками в 2025 году составит сумму в размере 8 000 руб. А за договоры дарения между иными лицами - 9 000 руб.

Кроме вышеуказанных расходов за совершение нотариальных действий придется еще заплатить государственную пошлину за государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество в Росреестре.
- И каковы сейчас размеры государственной пошлины за государственную регистрацию прав на объекты недвижимости?
- С 1 января 2025 года размеры государственных пошлин за государственную регистрацию прав на объекты недвижимости были существенно увеличены (Федеральный закон от 12 июля 2024 г. N 176-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации").
Согласно п.22 ч.1 ст.333.33 НК РФ за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, для физических лиц установлены следующие размеры государственных пошлин:
 в отношении объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого не определена
или не превышает 20 000 000 рублей, - 4 000 рублей;
 в отношении объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого превышает 20 000 000 рублей, - 0,02 процента цены сделки или кадастровой стоимости, определенной в отношении этого объекта недвижимости на дату обращения за совершением юридически
значимого действия, но не более 500 000 рублей;
- Скажите, а кому запрещено заключать договор дарения?
- Согласно п.1 ст.575 ГК РФ не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей:
 от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями п.п.1 п.1 ст. 575 ГК РФ;
 работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан п.п.2 п.1 ст. 575 ГК РФ;
 лицам, замещающим государственные должности РФ, государственные должности субъектов РФ, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с
исполнением ими служебных обязанностей п.п.3 п.1 ст. 575 ГК РФ;
 в отношениях между коммерческими организациями (п.п.4 п.1 ст. 575 ГК РФ). Сделка, совершенная в нарушение установленного ст. 575 ГК РФ запрета, является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ.
- Как я понял, что между коммерческими организациями заключать договор дарения нельзя. А можно ли заключать договор дарения (в том числе недвижимого имущества) между коммерческой и некоммерческой организацией?

- Действующее законодательство не содержит запрета на заключение договора дарения (в том числе и недвижимого имущества) между коммерческими и некоммерческими организациями, что подтверждается и судебной практикой. Так в Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ была рассмотрена кассационная жалоба СНТ о признании незаконным решения Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации права собственности (перехода права) по договору дарения объектов электросетевого хозяйства, принадлежащего ранее на праве собственности товариществу, и безвозмездно передаваемому Межрегиональной сетевой компании. Кассационная жалоба СНТ была удовлетворена, при этом ВС указал ,что положения ст. 575 ГК и Закона N 217-ФЗ от 29 июля 2017 года «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" не содержат запрета на заключение договора дарения в отношениях между коммерческой и некоммерческой организациями, и не ограничивают
право граждан, осуществляющих ведение садоводства или огородничества на земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, на самостоятельное решение вопросов относительно созданного им за свой счет общего имущества (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12 ноября 2021 г. N 309-ЭС21-11340 по делу N А71-2789/2020).
Что подпункт 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ не подлежит применению к договору дарения с участием юридического лица, не являющегося коммерческой организацией упоминается и в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 18 сентября 2014 г. N Ф10-2904/14 по делу N А35-9882/2013.

Такой договор дарения между коммерческой и некоммерческой организациями может быть заключен по желанию его сторон, как в простой письменной форме, так и в нотариальной.
- А можно ли заключать договор дарения (в том числе недвижимого имущества) между коммерческой организацией и гражданином? И в какой форме (нотариальной или простой письменной) может быть заключен такой договор?
- Запрет на дарение, предусмотренный ст. 575 ГК РФ, не распространяется на правоотношения между коммерческой организацией и гражданином.
Нормы статьи 575 ГК РФ не запрещают гражданину передать дар юридическому лицу, являющемуся коммерческой организацией.
Данная позиция подтверждена и судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 1 ноября 2022 г. N Ф05-20714/22 по делу N А40-130528/2020;
Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 декабря 2018 г. по делу N 33-44792/2018).
Договор дарения недвижимого имущества между гражданином и коммерческой организацией может быть составлен, как в нотариальной, так и в простой письменной форме.
Повторюсь, что обязательная нотариальная форма, закрепленная с 13 января 2025 года в п.3 ст.574 ГК РФ, распространяется только на те случаи, где сторонами сделки по дарению недвижимого имущества являются граждане.
- Наверное, людей будет интересовать и такой вопрос: кто может подать заявления в Росреестр для государственной регистрации права собственности на основании договора дарения недвижимости?
- Независимо от того, в нотариальной или простой письменной форме был заключен договор дарения недвижимости, сторонам договора необходимо подать в Росреестр заявления. Только на этом основании будет произведена государственная регистрация
права собственности (перехода права) этой недвижимости (п.п. 3 ч.3 ст.15 Закона Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости")
Если договор дарения недвижимости удостоверил нотариус, то государственная регистрация права собственности (перехода права собственности) недвижимости на основании этого договора осуществляется по заявлению нотариуса, либо по заявлению любой стороны нотариально удостоверенной сделки.

Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН