Банкротство продавца – это не «смертельный приговор» для покупателя

Сейчас много говорят и пишут о том, что при покупке квартиры самое опасное – это банкротство продавца. Мол, это мина замедленного действия. Три года покупатель сидит как на пороховой бочке. А вдруг продавец обанкротится и квартиру у него отнимут. Так все же это самый большой риск или есть другие более опасные? Об этом я спросил генерального директора агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслава Шеянова.

- Я не соглашусь, что это самый большой риск. Давайте разбираться, чем опасно банкротство…
- Ну как, люди купили квартиру, отдали большие деньги, а продавец потом обанкротился.
- Ну и что?
- Как что? Отнимут же квартиру и денег не увидишь.
- А на каком основании?
- Ну а вдруг они что-то сделали не так, что-то забыли проверить.
- Вот это самое главное. Поэтому надо делать все правильно. На самом деле людей больше пугают. Когда происходит банкротство, то назначают конкурсного управляющего. Его задача – собрать максимально конкурсную массу для покрытия долгов кредиторам. Естественно, любой конкурсный управляющий ищет пути, как увеличить эту массу. По закону получается, что сделки, которые были проведены за три года, могут быть подвержены расторжению для внесения проданных активов в конкурсную массу. Если суть этих сделок в том, что они проводились для того, чтобы вывести из конкурсной массы некие активы, тогда - да. Сделки могут быть действительно расторгнуты. И квартиру должны вернуть в конкурсную массу. И вот тут возникает самое главное. Понятно, что для покупателя риск, а вдруг…. Откуда мы знаем, что может произойти за три года. Сегодня все хороши, а завтра вдруг что-то случилось и….стало все по-другому. Тут главное, как провести сделку, чтобы приобретенную недвижимость нельзя было включить в конкурсную массу. И если сделано все правильно, то не может быть никаких опасений. Более того, когда продавцы наших покупателей тоже банкротились (было такое в нашей практике), то включить квартиру в конкурсную массу не получилось, потому что все было сделано правильно.
- А как это правильно? А если он купил сам?
- Если купил сам, то может быть подозрение на то, что он был в сговоре с продавцом. Поэтому лучше приобретать через проверенное агентство недвижимости. Но и этого мало. Эта квартира была куплена не потому, что мы с продавцом договорились, а она была выбрана из некого списка квартир, которые мы до этого просмотрели и есть документальное подтверждение просмотров этих квартир. И именно эта картира подошла покупателю по всем параметрам.
- Но фирме-то какая корысть в сговоре?
- Вроде бы это так, но конкурсный управляющий все будет тщательно проверять. И стараться включить этот объект в конкурсную массу. Это его задача. Наша же задача - доказать документально, что это никакая не договоренность, а обычная сделка. И здесь должны быть соблюдены все правила. Во-первых, юридическая проверка квартиры. Плюс проверка продавца на предположительное банкротство. Это значит нужно получить выписку из бюро кредитных историй. Из нее мы видим, что у этого человека долгов нет. Могут быть кредиты, но они вменяемые. Просрочек платежей нет. И другая ситуация, когда он берет один кредит, потом другой, чтобы погасить этот. Это же все видно из кредитной истории. Тут уже предпосылка банкротства есть. И мы не будем советовать покупать такую квартиру. Но решать - это дело покупателя.
- Наверное, существуют определенные правила, по которым сделка должна проводиться?
- Безусловно. Первое - показать список объектов, из которых мы квартиру выбирали. Второе - проведение проверки. И о ней вы говорите покупателю не устно, а предоставляете информационное письмо, в котором все документально подтверждено. Кроме того, проверка включает в себя не только объект, но и самого продавца. Поэтому просим клиента предоставить те или иные документы. Следующее – цена. Рыночная в обязательном порядке. Никогда нельзя покупать по заниженной цене. И обязательное подтверждение получения продавцом денег. Не расписками. Документальное подтверждение финансовых операций проведенных через банк.
- Только по безналу? Говорят, что ячейки сейчас уходят в прошлое.
- Нет, ячейка тоже имеет место быть. Но должна быть подтверждена сумма денег, положенная в ячейку. Например, проверка их в банке. Банк выдаст документ, что в этот день вы проверили такую-то сумму. Это будет пусть не прямым, но косвенным подтверждением, что эти деньги были заложены.
- Но лучше все же через аккредитив или нотариуса?
- Это так, но бывают ситуации, когда по каким-то причинам используются наличные деньги. Но должно быть этому подтверждение. Более того, сами эти финансовые операции должны быть отражены в договоре купли-продажи. Но ни в коем случае нельзя передавать деньги из рук в руки. Это действие сразу же привлечет пристальное внимание конкурсного управляющего.
 Дальше. Должны быть показаны действия о цели приобретения объекта. Если мы в квартире не живем, то это может вызвать массу вопросов. Значит, хотели вывести ее из конкурсной массы. Если вы в ней зарегистрировались, реально проживаете, оплачиваете коммунальные услуги, то это доказывает то, что не было никакой притворной или договорной сделки по выводу имущества.
- Но если человек по каким-то причинам там не проживает, а сдает квартиру в аренду.
- Вполне возможна такая ситуация. Тогда вы должны предоставить договор с арендатором, платежи по аренде, уплате налогов и так далее. Надо иметь доказательства того, что сделка была не притворной.
- А если к вашему клиенту придут с претензиями.
- То он тут же нам сообщает. И либо мы ему помогаем, либо советуем обратиться к тому или иному адвокату. Но мы всегда предоставляем документы, которые запросит суд.
- Нередко же люди покупают сами, у них нет необходимых бумаг и сложнее доказывать в суде. А тут компания….
- Но ссылка на компанию, пусть и очень крутую, не будет иметь значения. Суду надо представить доказательства того, что были показаны квартиры, проведены проверки и так далее.
- Вы же даете информационное письмо по проверке квартиры.
- Это так. Но мы должны показать, а на каких основаниях мы его дали.
- То что он через вас покупал.
- Ну и что, что через нас покупал. Это не основание. Прежде чем дать документ, мы собираем справки. А потом уже пишем в письме, что компания проверила то-то и то-то.  И если суд их у нас попросит, то мы ему все предоставляем. Поэтому только ссылка на компанию в суде не поможет. Должны быть все эти действия реально сделаны. Если показываем квартиру, то делаем акт просмотра квартиры. И их может быть несколько. Из чего сразу видно, что мы не первую попавшуюся квартиру купили. Наша задача - собрать доказательства и подтвердить, что квартиру покупать можно. Задача конкурсного управляющего – найти слабые места, чтобы сделку можно было оспорить. У нас задачи разные.
- Ситуация. Отец подарил дочери квартиру, которую она через два года продала. А если отец обанкротится?
- И что? Не страшно. Если сделка соответствует всем критериям, о которых мы говорили выше, то у добросовестного приобретателя никаких проблем не будет.
- А отца будете проверять?
- А чего его проверять.
- Вдруг он обанкротится и конкурсный управляющий скажет, ага вывел квартиру….
- Ну и что. Предположим, мы проверим отца. Он не банкрот. Долгов нет.
- Но это будет в плюс покупателю в дальнейшем?
- Скажем, не лишним. Но если даже предположить что-то, то с дочери будут требовать не квартиру а деньги, которые она выручила за нее. Покупатель же ей деньги отдал. Если хотят включать в конкурсную массу, то пусть деньги включают. Отнять же квартиру у нашего покупателя не получится. При условии, конечно, что все было сделано правильно.
- Если продает компания квартиру по эксклюзиву, то это безопасно?
- Ничего подобного. Что такое эксклюзивный договор – это право эксклюзивной продажи или поиска недвижимости. И все. И то, что договор заключен с компанией, то это не гарантирует того, что компания сделает все для безопасности покупателя. Мы для чего все тщательно проверяем, потому что мы дорожим своей репутацией. И если вдруг клиент  по нашей вине лишится денег или квартиры, то мы ославимся на весь мир. Мы потеряем статус компании, которая безопасна для наших клиентов. А сейчас к нам приходит масса клиентов именно из-за репутации. Но если мы ничего не будем делать, а только стричь купоны, то так далеко не уедем.
  Поэтому эксклюзив - это форма договора, это бумага. Она не может быть гарантией сделки. Гарантия в том, насколько добросовестна компания и как она проводит сделки…

          Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН