Современные концепции формирования инфраструктуры, систем сервиса и ритейла в новых проектах

В последние годы при проектировании жилых кварталов в Москве активно применяются принципы «пятнадцатиминутного города» и «города в городе». Одной из составляющих таких подходов выступает формирование инфраструктурного наполнения ЖК, в том числе объектами сервиса и ритейла в нежилых помещениях и отдельно стоящих зданиях. Рассмотрим примеры практической реализации подобных кейсов столичными застройщиками.

Формируем окружение по принципу «Все свое находится рядом»

В советские годы дома с первыми нежилыми этажами строились не так часто. В основном это были выходящие на магистрали корпуса, а также различные экспериментальные, мелкосерийные и индивидуальные проекты. Реже встречались дома индустриальных серий, где первый этаж выполнен нежилым: такие объекты сейчас точечно расположены и в районах типовой застройки Москвы (Нагатино, Кузьминки, Орехово-Борисово, Черемушки). В спальных микрорайонах (в том числе на территориях за МКАД) корпуса с нежилыми этажами начали массово появляться в конце девяностых – начале двухтысячных годов, после запуска в производство модернизированных серий панельных домов (П-3М, П-44Т, КОПЭ-М). В 2014-2016 годах городскими властями было принято решение о строительстве домов только с первыми нежилыми этажами. Исключением стали малоэтажные проекты в Новой Москве.

В наши дни, с распространением идей полицентричности, «пятнадцатиминутного города» и «города в городе» применяется следующая концепция: кафе, магазины, парикмахерские размещаются на первых нежилых этажах или в стилобате. Резидентам нет необходимости покидать территорию комплекса, что экономит их время. Кроме того, повышается комфортность проживания в локации, что положительно сказывается как на ее статусе, так и на цене недвижимости.

Для того, чтобы объекты открывались быстрее и с нужным уровнем качества, девелоперы все чаще прибегают к подходу build-to-suit, когда пространство формируется с учетом пожеланий будущего оператора под конкретную задачу: магазин, ресторан, фитнес-клуб или спа-центр.

Будущие жильцы сами формируют свое окружение

При создании комфортного окружения невозможно обойтись без качественной обратной связи от тех, кто непосредственно пользуется инфраструктурой – жителей кварталов. Поэтому все большее распространение получают механизмы соучаствующего проектирования.

Такой способ вовлечения жителей квартала, района или поселения в процесс формирования инфраструктуры и ее наполнения принципиально отличается от публичных слушаний (тем более, их проведение приостановлено до 1 января 2023 года). Главная особенность соучаствующего проектирования – оно позволяет резидентам высказать свое мнение по самой концепции того или иного объекта (например, торгового центра) и его наполнению, а не по градостроительным параметрам проекта. Девелопер получает эффективную обратную связь от горожан, а будущие собственники или арендаторы могут избежать финансовых потерь из-за невостребованности товаров и услуг в конкретной локации.

Жителям элитных новостроек обеспечивается премиальный сервис

Современные высокобюджетные новостройки нередко представляют собой комплексные проекты преобразования городских пространств. Одним из позитивных эффектов от этого выступает возможность сформировать качественную инфраструктуру в границах комплексов. На тысячах квадратных метров в нежилых помещениях размещаются кафе, рестораны, магазины, фитнес-клубы, спа-центры и другие объекты. За счет масштаба премиальных ЖК в их границах создается полноценная экосистема сервиса, которая позволяет получить все необходимые услуги, не покидая территории проекта.

Иногда девелоперы принимают решение отказаться от продажи нежилых помещений в пользу сдачи их в аренду. Причем потенциальным нанимателям необходимо пройти тщательный отбор, в ходе которого будет проанализировано каждое предложение, его соответствие не только запросам резидентов, но и концепции проекта. Это полностью отвечает принципам «пятнадцатиминутного города» и обеспечивает создание комплексной инфраструктуры сервиса, отвечающей самым высоким стандартам.

Для покупателей квартир в премиальных комплексах одним из наиболее ценных ресурсов выступает время, – считают эксперты. – Поэтому к наполнению и качеству инфраструктуры предъявляются самые высокие требования. Чтобы оправдать ожидания резидентов, с учетом имеющегося опыта управления коммерческой недвижимостью, можно отказаться от продажи нежилых помещений. А реализуемый механизм аренды позволяет обеспечить тщательный отбор арендаторов.

Нелегкая задача застройщика - найти баланс между прибылью и потребностями

В современной новостройке мало предусмотреть нежилые помещения, важно выдержать баланс между множеством факторов, связанных как с экономикой, так и с общественным мнением. Перед застройщиком нередко встает вопрос определения стратегии: реализовать все нежилые помещения, сдать их в аренду или применить смешанную модель (часть лотов – на продажу, часть – сдавать в аренду).

Не менее острым является выбор операторов. Быстрее всего в нежилых помещениях «прописываются» наиболее востребованные у жителей объекты: несетевые магазины (продовольственные и хозяйственные), парикмахерские и салоны красоты, кофейни и пекарни. Их объединяет высокий оборот и относительно небольшой срок окупаемости. В свою очередь, появления медицинских учреждений, детских центров развития и иных подобных организаций приходится ждать долго. Это приводит к перекосу в обеспеченности инфраструктурой и, соответственно, возникновению социального напряжения.

Чтобы найти «золотую середину», возможны разные подходы. Некоторые застройщики изучают общественное мнение и привлекают жителей к обсуждению концепций. Другие – самостоятельно управляют сдаваемыми в аренду нежилыми помещениями. Существуют кейсы, когда они совмещаются. Отбор арендаторов может происходить с учетом мнения жителей:  когда застройщик привлекает к опросу клиентов, уже купивших квартиры на момент формирования концепции.

Современные ЖК давно перестали нести исключительно жилую функцию - подтверждают специалисты.  – Благодаря принципам полицентричности и «пятнадцатиминутного города» они превратились в полноценные локальные точки притяжения. Существенную роль в этом процессе играют размещенные в нежилых помещениях объекты сервиса и ритейла. Поэтому важно разработать действенный механизм отбора операторов и управления такой недвижимостью, ведь от этого зависит качество оказываемых услуг и комфортность проживания.

Хотите купить квартиру в жилом комплексе с набором инфраструктурных сервисов -  обратитесь к риэлторам онлайн-агентства Sample realty, которые помогут выбрать оптимальное жилье.

Для бесплатной консультации:

• позвоните по телефону +7 (495) 414-22-77
• или напишите в WhatsApp +7 (968) 665-17-89

____________________

Еще больше информации по теме:

• на форуме "Покупаем новостройку" - как выбрать объект в жилом корпусе
• на форуме "Как оценить недвижимость" - оценка стоимости квартир в Москве

____________________

Предыдущие статьи раздела:

• В Новой Москве строятся не только квартиры, но и нестандартные типы жилья
• Почему удобнее покупать новостройку через брокера (агента)