Val

Realtor®? Что это на самом деле? Попробую объяснить, что такое Realtor® и чем он/она отличается от Real Estate агента или брокера. Очень многие люди (в том числе и в Штатах) используют термины Realtor® и Real Estate агент как взаимозаменяемые. На самом деле между ними есть различия. Это не одно и то же. Хотя и Realtor® и Real Estate агент оба лицензированы продавать Real Estate, основное отличие в том, что Realtor® является членом National Association of Realtors® (NAR). А являясь членом NAR, Realtor® обязан подписать и соблюдать REALTOR® Code of Ethics. Что это значит для Клиента - продавца и/или покупателя недвижимости? The Code of Ethics достаточно строго соблюдается. Он содержит 17 статей (articles) и различные практичные Стандарты (Standards of Practice). Это не просто собрание различных правил, которых агент обязан придерживаться/следовать. Стандарты более ограничивающие/удерживающие в поведении, чем те которыми пользуются агенты, кто просто имеет лицензию. И хотя нет свидетельств или гарантий, что REALTORS® морально или этически лучше/выше тех, кто не является членом NAR, это попытка индустрии регулировать моральные и/или этические нормы и уже поэтому заслуживает внимания. При этом мы не забываем, что даже просто Real Estate агент, не будучи членом NAR, несет ответственность с юридической точки зрения. 17 Статей (Articles) под которыми подписывается REALTOR®, обещая их соблюдать, под чем не подписывается просто Real Estate Агент: 1. Обязуется интересы покупателя или продавца ставить выше своих собственных и честно работать с обеими сторонами. 2. Обязан удерживаться от преувеличивания, неправильного представления или скрывания материальных фактов. Обязан исследовать и предоставлять всю известную информацию. 3. Обязан сотрудничать с другими брокерами/агентами, если это в интересах Клиента. 4. Обязан раскрыть информацию, что является лицензированным специалистом, если представляет члена семьи во время продажи/покупки или, если сам является хозяином собственности, которую продает или, если сам является покупателем недвижимости. 5. Не должен предоставлять сервисы в случаях, когда имеется собственный интерес, без предоставления информации о своем собственном интересе. 6. Не должен принимать никакие комиссионные без согласия продавца; не должен принимать никакие платежи от третьей стороны без определенного согласия продавца. 7. Комиссионные от второй стороны только с общего согласия всех задействованных сторон. 8. Не может хранить и использовать свои и клиента деньги с одного счета. 9. Документы должны быть легко понимаемы и копии обязаны быть предоставлены всем, кто их подписывал. 10. Отсутствие дискриминации - по национальности, цвету, религии, полу, инвалидности, семейному статусу или стране рождения. 11. Ожидает компетентного агента, следующего практическим стандартам и отказывает в предоставлении сервиса тем, кто не квалифицируется на эти сервисы. 12. Обязан соблюдать правду в рекламе. 13. Не имеет права давать юридические советы, если не является юристом. 14. Обязан сотрудничать и предоставлять всю необходимую информацию если поданы обвинения. 15. Соглашается не "поливать" грязью конкурентов и не подавать необоснованных ethics претензий. 16. Не должен предлагать сервисы Клиенту другого Агента или вмешиваться в контракт другого Агента 17. Должен решать вопросы в арбитраже, не пытаясь искать решение вопроса в судебной системе. (Сразу оговорюсь, перевод делал достаточно быстро - вижу, что некоторые пункты необходимо корректировать. Однако, думаю, что суть ясна.) NAR была основана в 1908 году и имеет более чем 1 Миллион членов. Realtor® - является, по сути, торговой маркой... Coгласно Американской Национальной Ассоциации - Realtor® - это торговая марка, которая идентифицирует Real Estate профессионала, являющегося членом NAR и, кто поддерживает Code of Ethics. Членство в NAR (помимо Code of Ethics) стоит $120 в год. Членство в NAR предоставляет определенные возможности - удалено По поводу дискуссии, связанной с употреблением в России слова Realtor® - Риелтор, Риэлтор или как-то иначе - это вопрос, который должны решать Даль или Ожегов. В любом случае оно должно отражать саму суть. И если нет людей, являющихся членами NAR и одновременно соблюдающих Code of Ethics - нет, наверное, и вопроса. Поскольку Real Estate Агент и Realtor® - это не одно и то же. Val Krysov, Ph.D., Realtor® Real Estate Broker BRE Lic #01848436 San Francisco Ph: (415) 385-8949 удалено

Средний доход на семью примерно $75,000 в год (эта цифра примерно 3 летней давности)... Сейчас выше... Идет очень серьезное "замещение" людьми из "high-tech" с огромными зарплатами. Не говоря о тех кто со своими компаниями выходит public. Facebook, Twitter, Google, Apple и тд очень серьезно меняют ситуацию в Сан Франциско. Кроме того огромный приток денег из Азии - в основном из Китая - значительно поднимает стоимость жилья и соответственно уровень жизни.

обычно это 1.25% от стоимости покупки жилья в год (в Калифорнии)...

Что бы я сделал в первую очередь если бы я пришел в Real Estate сегодня... Часть 2. Учеба. В Штатах Real Estate - деятельность лицензируемая и координируется данным конкретным штатом. То есть, чтобы работать в агенстве нужно получить лицензию штата. Лицензию Real Estate агента или брокера. Отличий, на самом деле, достаточно и в смысле получения лицензии и смысле положения дел, однако, основные - это количество предметов необходимых для сдачи экзамена на лицензию, опыт работы или образование и момент, связанный с тем, что как агент вы можете работать только через брокера или же через брокерскую контору тогда как, будучи брокером, можете открывать свое собственное агенство... На получение лицензии агента вам потребуется сдать on-line 3 разных предмета (какой-то по вашему выбору) - обычно это Real Estate Practice, Real Estate Principles и Real Estate Finance (практика, принципы и финансы) и затем, - если вы набрали определенный процент правильных ответов, - назначается экзамен штата, где вы опять же должны набрать определенный процент правильных ответов... Для получения лицензии брокера - шаги те же - только придется сдать 8 предметов - Real Estate Practice, Real Estate Principles, Appraisal in Real Estate, Real Estate Finance, Real Estate Economics, Business Law, Mortgage Loan Brokering, Legal Aspects in Real Estate (могут быть немного другие предметы, но это то, что сдавал я сам)... Затем экзамен штата по всем этим предметам. То есть для начала какие-то знания вы приобретаете, готовясь к on-line тестам, а затем к экзамену штата. Самое интересное приходит потом. Уже после того, как вы сдали все экзамены и получили свою лицензию. Вы идете в брокерскую контору или открываете свою собственную и начинаете понимать, что все те знания, которые вы получили - практически никому не нужны... Вы не знаете где и как искать клиента. Сосед, который утверждал, что он будет покупать или продавать свой дом через вас как только вы получите лицензию уже продал свой дом пока вы занимались своей лицензией. Ваш брат, который говорил, что будет работать только с вами - боится вас как огня, потому, что прекрасно понимает, что знаний у вас никаких и понадобится еще время, чтобы переубедить его в этом. То есть вас не учили искать клиентов. Вас не учили как это делать. Даже если вы найдете потенциального клиента, которому нужно продать или купить дом - вы не знаете как с ним на самом деле разговаривать. То есть опять - вас не учили этому. Если вы в агенстве, - вы будете пытаться искать ответ у работающего рядом агента или брокера и ваше счастье если вы найдете реально знающего человека, готового уделять вам время и чему-то вас научить. В основном вы услышите - нужно звонить и стучать - имеется в виду обзванивать людей и/или обходить дома и стучать в двери - вдруг кому-то нужно что-то купить или продать. Не подумайте ничего плохого - эта практика использовалась давно, используется сейчас и будет использоваться еще долго. Почему? Да потому, что она реально работает... Да, не для всех и не сразу. Вас не учили ходить и стучать. Вас не учили звонить и разговаривать. Вы просто этого не умеете... А если вы интроверт и для вас это целое дело начать разговор с совершенно незнакомым человеком? А если у вас опыт работы за плечами - и не дай Господь на начальствующих должностях - и для вас это неприемлемо обзванивать незнакомых людей или тем более ходить по домам и стучать в двери. Я это все видел в своей собственной жизни и сталкивался с разными людьми пришедшими в Real Estate в абсолютно разной ситуации - кто-то с багажом знаний и опытом работы в совершенно иной области, а кто-то просто без всякого опыта и знаний. Если сравнивать - то опыт и знания очень помогают одним, поскольку им легче найти общий язык с клиентом, найти общие точки соприкосновения. Для людей без опыта и багажа знаний - иногда легче включиться в процесс, потому, что их ничего не отягощает - ни знания, ни предыдущий опыт. Ничего за спиной нет. Я видел тех, кому говоришь иди звони или стучи и он идет и делает. И не думает, не анализирует вообще. Поскольку знаний и опыта нет - он даже не задумывается, что может случиться, о чем его будут спрашивать, как он будет отвечать. Я даже не говорю о том, что есть так называемый "do not call list" - государственный сайт на котором каждый желающий регистрирует свой номер телефона, если не хочет чтобы ему звонили с разной рекламой... Звонок на такой телефон, зарегистрированный на "don't call list" может обойтись в $17000 если хозяин решит вас судить... И я сам видел таких кто именно таким образом учился сам на своих ошибках и становился невероятно успешным. Я встречал людей, которые реально, вместо каких-бы то ни было рассуждений брали телефонную книгу и обзванивали все подряд номера. Да, отдача была мизерная, особенно в первое время. Но со временем они стали очень успешными Realtors. Здесь говорят, что легче научить водить машину мальчишку в школе, нежели переучить здешним правилам таксиста с 20-летним стажем из бывшего Союза. Это и так и не совсем поскольку у человека с опытом и знаниями зачастую есть"фора" перед человеком у которого за плечами ничего нет. Но на самом деле все будет зависеть от конкретного человека - так как все эти плюсы и минусы уходят на задний план и вопрос один - ты готов идти и учиться или нет. Неважно на чьих ошибках. Важно учиться. То есть я не знаю или можно заранее определить кто будет успешным а кто нет. Что можно сказать заранее - успешным будет тот, кто будет идти вперед, не останавливаясь, не оглядываясь назад. Тот, кто будет учиться... Да за учебу всегда приходится платить и платить не мало - либо деньгами либо временем либо и тем и другим. Хорошо если вы сразу найдете человека, который возьмется вам помогать или учить. А если нет? А если то, что он вам говорит и то, что он сам делает и то, что реально работает для него и для многих других - не работает для вас? Или вы даже не хотите пробовать потому, что вам кажется, что это не будет работать для вас? К счастью, на сегодняшний день я не знаю другой такой профессии, по которой есть столько АБСОЛЮТНО бесплатной информации на интернете. Отключите телевизор. Отключите все, что мешает. Включите YouTube и вы найдете абсолютно любую информацию по Real Estate самого высокого качества. За 3-4 месяца, при желании, можно выучить все что угодно... Val Krysov, Ph.D., Realtor® Real Estate Broker BRE Lic #01848436 San Francisco Ph: (415) 385-8949 ValKrysov@realtyfinancial.com удалено

Валер, я имел в виду случай продажи агентства или базы контактов, разве не будет потеряна ценность этих контактов. так как, например, ты с ними общался, контактировал на протяжении долгого времени, а потом звоню им я и говорю "здарсти, а вот и я, меня зовут Сёма" и так далее... (образно выражаясь) ведь людям ценен контакт именно с тобой. но это не про ценность базы как таковой, а про ценность базы в случае её продажи. в остальном на тысячу процентов с тобой согласен. Извини Не понял... Да часть однозначно потеряется Но многие останутся. Не со всеми из этой базы у меня завязались приятельские отношения. Не все стали моими клиентами. Будут смотреть, что вы им присылаете, насколько это им интересно. Все равно это потенциальные клиенты... Другое дело как вы ими воспользуетесь...

добавлю от себя ) агенту полезно знать предпочтения потенциального клиента и его хобби. подарок в виде любимого кофе, сигары, коньяка на ДР или Рождество или на НГ если же маклер знает какое хобби у человека, то он сможет и разговор поддержать на эту тему. (предварительно подготовившись) это всё значительно помогает установить более дружеский тон общения и существенно повышает лояльность клиента Эти казалось бы иелочи - они очень большую роль играют. Как и в любом другом бизнесе...

если контакты собраны путём регулярного напоминания об агенте, (емаил, встречи и т.п.) то не являются ли эти контакты "лояльными" лишь к тому кто их собирал? ведь по описанному плану если набирать их, то это именно за счет постоянного общения получается. или я ошибаюсь? и людей всё таки в целом интересует недвижимость и не принципиально важно кто будет с ними общаться? Нет. Контакты не собраны путём регулярного напоминания об агенте, Контакты собраны путём регулярного общения с новыми людьми... напоминания об агенте важно поскольку так или иначе, все люди связаны с недвижимостью, И если не сегодня, то завтра. Если не для себя, то для друзей и родственников. С вашим покупателем постоянно контактирует масса других агентов и поэтому постоянный контакт с ним очень важен - показать, что вы в бизнесе, что вы рядом.

Клиенты. База клиентов. Пытайтесь создавать базу с первого дня своей работы. Каждый человек, с которым вы знакомитесь должен быть в вашей базе. Это не только те, кто купил или продал свою недвижимость с вашей помощью. Это любой человек, который потенциально может стать вашим клиентом или сможет рекомендовать своих знакомых. Не откладывайте это на потом. База клиентов это очень важная и наверное одна из самых ответственных частей вашей работы. В качестве базы может быть что угодно - это могут быть карточки, это может быть текстовый или Excel файл или достаточно продвинутый CRM. Но она должна быть и желательно с первого дня. У вас должно быть как можно больше информации о клиенте - его телефон, емэйл, адрес, дата покупки или продажи дома, семья, дети, дни рождения и т.д и т. д. Работа с клиентами должна стать ежедневным занятием. Вы должны быть "живы" для них и не пропадать из их поля зрения. Не навязываться/надоедать, а периодически контактировать с ними посредством емэйл/телефона/личной встречи - предлагая им какую-то полезную информацию (допустим, продажа дома в их районе или изменения в ценах и тд ), поздравляя с днем рождения, приглашая на кофе. Это может быть любой контакт полезный для клиента с точки зрения информации. Управление базой клиентов Многие сегодняшние CRM (Contactually.com BombBomb.com WiseAgent,com) позволяют облегчить эту работу - начиная от перевода контактов из многих других систем, из Outlook, из текстовых или Excel файлов и до группирования контактов по группам - покупатели, продавцы, клиенты и потенциальные клиенты. Частота и типы контактов Я бы контактировал с клиентами мин раз в месяц посредством емэйл, отсылая им информацию о том, что происходит у них в районе, изменения в ценах, общие тенденции в Real estate и тд. Помимо этого можно отсылать поздравления с праздниками, днями рождения и тд. Все эти системы включают встроенные тексты для покупателей, продавцов, те,в принципе, можно настроить рассыл емэйлс на год вперед. Мало того, система будет напоминать вам о днях рождениях клиентов, их детей, годовщине покупки или продажи дома. Именно в постоянном контакте (follow up) с клиентом и заключается работа агента. По большому счёту - клиентская база это, наверняка, единственное, что вы сможете продать продавая свой real estate business. Все остальное никому не нужно. Val Krysov, Ph.D., Realtor® Real Estate Broker BRE Lic #01848436 San Francisco Ph: (415) 385-8949 ValKrysov@realtyfinancial.com удалено

вот здесь интересное использование денег инвесторов для EB-5 VISA... SLS Hotel Las Vegas построен частично на китайском денежном пуле... По моему, из $415млн с EB-5 инвесторов собрали $115млн..удалено ... вот вам и долевое строительство...удалено

По этой программе, только через инвестиции. То есть, можно проживать в стране длительное время, но не постоянно, но только посредством инвестиций в экономику...

Сан Франциско одно-семейные дома Сан Франциско много-семейные дома 2-4 семьи Сан Франциско много-семейные дома 5+ семьи Сан Франциско квартиры Больше деталей удалено Дом в Сан Франциско 12 000 000 $ , 810 кв м Особенности · Общая площадь: 810 м² · Жилая площадь: 390 м² · Построено в: 1853 · 2-этажное здание с лифтом · 4 отдельных спальных комнат · 4.5 ванных комнат · Личный бассейн · Личный сад · Личная парковка · Терраса, балкон, камин Дом в Сан Франциско, США. Исторический дом расположенный в Russian Hill. Расположен на уединенной части Russian Hill, районе, известном своими историческими домами с садами. Построенный около 1853 года, 2 - этажный дом был полностью обновлен - лифт, 4 спальни , 4,5 ванных комнат, а также несколько открытых смотровых террас с удобствами . Больше деталей удалено Val Krysov, Ph.D., Realtor® Real Estate Broker BRE Lic #01848436 San Francisco Ph: (415) 385-8949 ValKrysov@realtyfinancial.com удалено

Общая информация о программе EB-5 Иммиграционная программа для инвесторов ЕВ-5 была создана в 1990 году для привлечения финансовых средств зарубежных инвесторов в американскую экономику. Эта программа позволяет инвестору и его семье получить статус постоянного жителя США посредством инвестирования денежных средств в создание нового предприятия на территории США или развитие и/или реорганизацию уже существующего. Для целей программы ежегодно выдается 10 000 виз этой категории, при этом 3000 виз резервируются для лиц, осуществляющих инвестиции в регионы целевого развития, утвержденные Службой по делам гражданства и иммиграции США Раздел I. Требования к участию в программе ЕВ-5 инвестор должен внести инвестиционный капитал: в создание нового предприятия или приобретение предприятия, созданного после 1990-го года, в приобретение предприятия, созданного до 1990-го года, в результате чего стоимость его активов либо количество сотрудников должны возрасти на 140%, или инвестировать средства в убыточное предприятие, потерявшее 20% стоимости своих чистых активов в течение последних 2-х лет; при этом количество рабочих мест на этом предприятии не может быть уменьшено; [*]сумма инвестиций должна составлять не менее 1 000 000 долларов США (в целевых регионах – 500 000 долларов США); [*]результатом этой инвестиционной деятельности должно быть создание как минимум 10-ти рабочих мест для найма американских сотрудников (граждан или постоянных жителей) на полный рабочий день; [*]создаваемая компания может существовать в любой форме, предусмотренной законом для коммерческих организаций, включая: индивидуальное предприятие, совместное предприятие, товарищество (партнерство), холдинг, корпорация и др. Члены семьи инвестора могут работать на созданном предприятии, что, однако, не освобождает инвестора от требования создать 10 рабочих мест для найма американских сотрудников на полный рабочий день, при занятости не менее 35 часов в неделю и соответствующей оплате труда. Раздел II. Преимущества программы ЕВ-5 Предоставляет статус постоянного жителя США инвестору и членам его семьи (супругу и детям, не состоящим в браке и не достигшим возраста 21 года). По истечении двух лет условность статуса постоянного жителя может быть снята, после чего инвестор может продать или ликвидировать предприятие. Инвестор может быть участником товарищества или партнерства, условия программы ЕВ-5 не обязывают его быть держателем контрольного пакета акций или владеть большей частью компании. Инвестор и члены его семьи могут жить и работать в любом районе Америки. Инвестор не привязан к местонахождению предприятия. Стоимость учебы равна ставкам оплачиваемой американцами. Разрешенные источники инвестиций разнообразны. Например, это могут быть зарплата, доходы от продажи акций или недвижимости, или средства, полученные в дар (В России средства, подаренные близкими родственниками, налогом не облагаются). Раздел III. Ограничения программы ЕВ-5: Требует крупных инвестиционных вложений. Обязывает представить подробный бизнес-план развития компании. Устанавливает минимальные требования по числу рабочих мест на создаваемом или реорганизуемом предприятии. При вложении инвестиционного капитала в уже существующее убыточное предприятие количество рабочих мест не должно сокращаться. Первоначально инвестор и члены его семьи получают условный статус постоянного жителя США, предприятие должно доказать свою жизнеспособность. По истечении 2-х лет USCIS проводит проверку, целью которой является выяснить, выполнены ли обязательные условия программы. При невыполнении указанных условий инвестору и членам его семьи может быть отказано в снятии условности статуса. Раздел IV. Как получить визу ЕВ-5? Чтобы получить визу данной категории, необходимо подать заявление по форме 1-526 и сопроводительные документы в сервисный центр USCIS, в юрисдикции которого находится территория, где расположено инвестиционное предприятие. После одобрения заявления, инвестор и члены его семьи подают заявления на выдачу им иммиграционных виз в консульском учреждении США своей страны, либо подают заявления на изменение своего иммиграционного статуса, в случае если они на законном основании находятся на территории США. Какие преимущества дает статус постоянного жителя США? Получив Green card, Вы приобретаете широкий круг прав, которых лишены лица, временно находящиеся на территории США. В частности, как постоянный житель США Вы имеете право: Беспрепятственно покидать и возвращаться в США по собственному желанию; Работать в любой должности/по любой специальности в любой компании или организации, расположенной на территории США (исключение составляет ряд должностей, занимать которые могут только американские граждане); Открыть свой собственный бизнес; Подавать петицию в пользу супруга или ребенка для получения ими статуса постоянного жителя и ряд других. При этом Вам следует помнить, что статус постоянного резидента США не дает всей полноты прав, предоставленных гражданам США. В частности, Вам может быть отказано во въезде в страну, а Green card отозвана в случае, если Вы долгое время не проживаете в США, не владеете собственностью, не платите налоги и т.д. В случае, если Вам необходимо на длительное время покинуть страну, Вам следует заранее обратиться за разрешением на повторный въезд. Кроме того, как негражданин Америки, Вы будете лишены избирательных прав и Вам по-прежнему будет нужна виза в те страны, с которыми у страны Вашего гражданства нет соглашения о безвизовых поездках.

Трех уровненный 130 кв м лот в South Market может быть вашим за $4950/месяц. 2-х комнатная квартира с 2-мя с половиной ванных комнат плюс дополнительная комната. Из дополнительных отличий: стиральная/сушильная машины внутри квартиры с возможностью пользоваться общим патио. Нет паркинга и запрет на домашних животных. $150-$300 дополнительные затраты, чтобы въехать помимо депозита в $5000. 2-х комнатная квартира в самом центре Pacific Heights за $4995/месяц. Квартира имеет 1.5 ванных комнат, паркетные полы и работающий камин... стиральная/сушильная машины внутри здания, паркинг за дополнительные деньги. За $4800/месяц, 2-х комнатная квартира с 2-мя ванными в Potrero Hill... Паркинг на одну машину, встроенная в квартире стиральная/сушильная машины. Квартира в великолепном состоянии с абсолютно новой отделкой и всей бытовой техникой. В здании есть фитнес центр. Val Krysov, Ph.D., Realtor® Real Estate Broker BRE Lic #01848436 San Francisco Ph: (415) 385-8949 ValKrysov@realtyfinancial.com удалено