Управление элитной недвижимостью в Москве. Практические кейсы.

Есть ли в Москве компании, которые осуществляют управление жилой недвижимостью под ключ – большой вопрос.  В Москве, в большинстве случаев, управляющие компании занимаются решением бытовых вопросов – установка инженерного оборудования, эксплуатация и ремонт, техническое оснащение, уборка помещений, вывоз мусора. В некоторых случаях – подбор арендаторов, но эта услуга более развита в коммерческом секторе, а в жилой недвижимости пока что остается много неясного. 

Мы проанализировали ситуацию исходя из сегодняшних реалий. Вот как это происходит у нас сейчас. 

Пример 1. Вы хотите сдавать элитную квартиру или дом в аренду для получения регулярного дохода, но не проживаете в Москве постоянно.

Вы давно являетесь владельцем недвижимости в Москве или Подмосковье (имеете квартиру, дом, офис или здание в собственности). Однако вы не живете  в России и недвижимостью сами не пользуетесь, но хотите получать доход от сдачи в аренду. В этом случае вы выберете один из вариантов:

1. Найдете агентство недвижимости, которое найдет для вас арендатора. Заключите с агентством договор, по которому  комиссия за услуги составит 30-50% от ставки аренды.  Наймете персонального помощника или управляющего, который будет следить за сохранностью вашего имущества, поддерживать порядок, осуществлять коммуникации с агентством и арендаторами, управлять бюджетом.  
2. Наймете персонального помощника или управляющего, который будет все делать сам: следить за сохранностью вашего имущества, поддерживать порядок, искать арендаторов, заключать с ними договоры, управлять бюджетом.  

Пример 2. Вы хотите купить квартиру в центре Москвы, чтобы сдавать ее в аренду и жить на эти деньги в другой стране.

Вы гражданин России и хотите приобрести квартиру в Москве, чтобы в дальнейшем получать доход от сдачи ее в аренду и при этом жить в другой стране.  Для этих целей статус  помещения большого значения не имеет, вы можете смело рассматривать как квартиру, так и апартаменты.

Действовать можно по одному из сценариев:

1. Самостоятельно изучить  предложения на вторичном рынке элитного жилья . Ликвидность недвижимости и ее инвестиционная привлекательность зависят, прежде всего, от расположения – поэтому рекомендуем смотреть центр Москвы. Далее вам нужно оценить вложения, доходность, провести сделку, сделать ремонт, найти арендаторов, договориться, как вы будете получать оплату и уехать. Нанимать управляющего будет, скорее всего, не выгодно.
2. Самостоятельно изучить новостройки в центре Москвы и найти подходящий проект от застройщика на этапе строительства. Правда, здесь важно учитывать, что самые инвестиционно привлекательные цены у нас в России можно получить на стадии закрытых продаж, когда еще нет информации об объекте в открытых источниках. Далее, когда найдете подходящую квартиру, вы заключите договор с застройщиком и вступите в собственность. Дальнейшие ваши действия будут зависеть от того какую недвижимость вы купили и у какого застройщика. Наименее хлопотно покупать апартаменты с готовой отделкой под управлением гостиничных операторов. Вам не придется тратить силы и средства на ремонт, кроме того вы получаете сервис по управлению своей недвижимостью. Правда, этот сервис имеет некоторые ограничения. Так как в управляющих компаниях при жилых комплексах услуги ограничиваются решением бытовых вопросов, и управление доходностью вашей недвижимости вряд ли будет входить в их полномочия. То есть решать все вопросы с арендаторами вам придется самим. И еще один минус  этого варианта в том, что отделка выполняется типовая, и она может не всегда соответствовать вашим ожиданиям.
3. Найти агентство недвижимости, компетенции которого вы доверяете, проконсультироваться по всем вопросам, которые вызывают у вас сомнения, и далее заключить договор на агентские услуги. Если вы покупатель, то все услуги агентства будут для вас бесплатными. На рынке элитной недвижимости не принято брать комиссию с покупателей. Если вы с этим столкнулись, то, скорее всего, вам не стоит доверять такому агенту. Грамотный агент по недвижимости сделает за вас всю работу по подбору вариантов, исходя из вашего бюджета, вы получите все юридические и финансовые консультации, все, что касается стоимости, доходности, ликвидности, расположения и так далее. Сейчас количество новостроек в Москве позволяет предложить вам самые разнообразные варианты, даже такие, о которых вы не подозреваете. При этом вы можете полностью доверять объективности агента и независимости его мнения.  В отличие от застройщика, который заинтересован продать вам квартиру только в своем проекте,  риэлтор заинтересован получить в вашем лице постоянного клиента и сохранить ваше доверие на многие годы. Сегодня вы покупаете квартиру, завтра вы ее продаете или сдаете, а может быть, захотите купить еще одну. И все это вам поможет осуществить ваш персональный консультант по недвижимости. Кроме того, в агентстве вам предоставят юриста, сведут с хорошими дизайнерами интерьеров, посоветуют клининговую компанию. Заключить договор на комплексное управление недвижимостью агентство не сможет, но сделает все возможное, чтобы обезопасить вас с юридической и финансовой стороны. Так что найти компетентное агентство с хорошей репутацией – пока что самый надежный и комфортный вариант для потенциального инвестора в недвижимость.  

Пример 3.  Вы резидент другого государства, но хотите начать арендный бизнес на территории России.

Вы резидент другого государства и хотите приобрести квартиру  в  Москве, чтобы в дальнейшем получать доход от сдачи ее в аренду. В этом случае вам просто не обойтись без доверенного лица. Однозначно вам нужен эксперт, хорошо знающий рынок недвижимости Москвы, специфику локального менталитета и гражданское законодательство РФ.

Однако в этом случае возникает ряд вопросов, на которые ответить весьма затруднительно, поскольку они связаны с законодательной базой и не находятся в зоне компетенции управляющих компаний, и тем более агентств по недвижимости.

• Как обеспечить законность действий в отношении вашего имущества со стороны третьих лиц?
• Как призвать к порядку и ответственности недобросовестных арендаторов?
• Как получить гарантии по оплате от арендаторов?
• Как получить максимальную доходность от своего имущества?

Осмелимся предположить, что подобная услуга все же еще не сформирована в России в том виде, как она есть за рубежом. Так как управление доходностью от недвижимости куда более сложный процесс, тесно связанный с экономикой и правом.

А вот как управляют доходностью от недвижимости за рубежом, мы рассмотрим в своей следующей статье.