Сделки с недвижимостью по доверенности

Рассмотрим сделки с недвижимостью, совершенные по доверенности, и то, какие после них могут быть последствия для продавцов и покупателей.

Для начала разберемся, какие виды доверенностей  существуют

В зависимости от наделяемых полномочий различают три вида доверенности:

• Разовая – это доверенность на совершение одного определенного действия. Например, на регистрацию перехода права собственности по сделки купли-продажи в Росреестре.
• Специальная – это доверенность дает представителю право на совершение однородных действий в течение определенного периода времени. Например, на представление интересов в суде в рамках определенного судопроизводства. Либо на сбор справок и документов и принятие, либо внесение аванса по продаже или покупке определенного объекта недвижимости.
• Общего характера (генеральная). Понятия «генеральная доверенность» в законодательстве не предусмотрено. С точки зрения нормативных актов правильное название «доверенность общего характера».

Напоминаю, что виды доверенностей и требования, применяемые к ним, описаны в статьях 185–189 главы 10 ГК РФ. 

Доверенность - это документ, посредством которого одно лицо (доверитель) добровольно уполномочивает другое лицо (поверенного) совершать определенные действия от своего лица, то есть делегирование ему полномочий представления доверителя лично и его интересов при сделках (ст. 185 ГК РФ). Доверенность общего характера является документом, в котором доверитель передает максимально широкий спектр юридически значимых, юридически весомых действий своему доверенному лицу. Доверенность может выдаваться на срок до трех лет. При отсутствии указания срока действия доверенность сохраняет силу в течение одного года со дня составления.

Не нужно забывать, что юридические действия влекут за собой юридические последствия. Все, что совершил поверенный в соответствии с выданной ему доверенностью, считается совершенным от имени доверителя (ст. 182 ГК РФ). И юридические последствия сделки действительны именно в отношении доверителя.

Стандартная формулировка генеральной доверенности: «Управлять и распоряжаться моим имуществом, ... совершать от моего имени разрешенные законом сделки, ... подавать заявления и расписываться за меня». Учитывая данные формулировки, последствия для доверителей часто бывают фатальными. Часто доверители могут потерять все, а именно единственное жилье и денежные средства. За тем следует затяжные блуждания по судам в попытках вернуть утраченное из-за собственной недальновидности и доверчивости. По этой причине нотариусы в последнее время очень осторожно относятся к удостоверению подобных доверенностей, чтобы исключить в дальнейшем ситуацию, где доверитель заявит о введении его в заблуждение относительно цели выдачи доверенности и попытается оспорить потерянное жилье, признав сделку ничтожной либо оспоримой.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) может оказаться недействительным либо в результате оспаривания сделки, либо в результате ничтожности самой сделки (п.1, ст. 166 ГК РФ). 

Ничтожной сделкой называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала.

Оспоримой сделкой называют такую сделку, которая требует признания своей недействительности в суде, при наличии на то серьезных законных оснований.

Признание Договора купли-продажи квартиры недействительным означает, что заключенный договор не несет в себе никаких описанных в нем юридических последствий, причем, с самого момента его заключения, на основании п.1, ст. 167 ГК РФ.

Оспаривание зарегистрированного договора купли-продажи квартиры подразумевает обращение заинтересованных лиц, как правило, наследников, в суд с иском о том, что при заключении договора купли-продажи их права на квартиру не были учтены, или были нарушены при отчуждении объекта недвижимости. Соответственно они вправе подать иск в суд о признании сделки недействительной.

В оспоримых сделках закон предоставляет человеку самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права, или нет. 

Какие могут быть последствия сделок по недвижимости по доверенности?

Так, как покупатель контактирует с представителем на основании доверенности, покупатель не имеет возможности видеть лично продавца (собственника) и не сможет быть уверенным в адекватности и дееспособности продавца, а также в действительном желании и заинтересованности собственника в продаже квартиры. Также нет уверенности, что не существует наследников с ущемлением прав вследствие данной сделки. И, самое главное, покупатель не осведомлен о подлинности доверенности, на основании которой действует представитель.

Недействительной доверенность может быть в следующих случаях: 

• Доверенность не выдавалась собственником. Выдавалась мошенником, похожим на собственника.
• Доверенность уже давно отозвана доверителем. Проверить это можно у нотариуса, выдавшего данную доверенность.
• Доверенность выдана под давлением, а это является кабальной сделкой, совершенной на заведомо не выгодных условиях.
• Доверенность выдана лицами, состоящими на учете в психоневрологическом либо в наркологическом диспансерах; лицами, находящимися в наркологическом либо алкогольном опьянении; лицами с ограниченной умственной дееспособностью; лицами преклонного возраста, не осознающими последствий (ст. 177 ГК)
• Вследствие смерти доверителя в момент совершения сделки представителем  соответственно доверенность не действительна (ст.188 ГК). В этом случае деньги смогут получить наследники продавца.

Для покупателя сделка будет признана недействительной или ничтожной.

Информацию о существовании нотариуса, выдавшего данную доверенность и его координаты можно узнать на сайте Федеральной Нотариальной Палаты.

Информацию о доверенности можно узнать в нотариальном реестре. Лучше иметь возможность встречи с доверителем (собственником квартиры). Узнать у него выдавал ли он доверенность, осознает ли он последствия, продает ли он квартиру. Удостовериться в его психическом состоянии.

Если доверитель не может присутствовать на сделке желательно его письменное подтверждение подлинности доверенности на момент заключения договора купли-продажи.

Подавляющее большинство исков о признании ДКП ничтожным происходят в случае, если доверители пожилые, психически больные, больные альцгеймером, страдающие алкогольной либо наркотической зависимостью и т д. Нужно учесть, что подавляющее большинство исков удовлетворяют в пользу доверителей и покупатель теряет квартиру и деньги!!!

Покупатель имеет право и должен настаивать на составление договора купли-продажи в нотариальной форме и на сопровождении сделки нотариусом!

Нотариус выполняет следующие действия, которые исключают ничтожность сделки, и снижают вероятность признания ее недействительной:

• Нотариус обязательно проверяет, выдавалась ли эта доверенность на самом деле, и не изменилось ли ее содержание на момент совершения сделки. Если доверенность окажется отозванной на момент сделки, то сама сделка тоже окажется недействительной.
• Изучает условия сделки и подготавливает проект Договора купли-продажи квартиры с учетом этих условий и соблюдения законодательства (т.е. исключается ничтожность договора);
• Вставляет в договор отдельными пунктами дополнительные условия, защищающие права покупателя от возможных ограничений и обременений (например, условия о снятии с регистрационного учета членов семьи продавца);
• По договоренности сторон может отразить в договоре условие дополнительной финансовой ответственности продавца, в случае ограничения прав покупателя по иску третьих лиц;
• Устанавливает и заверяет личности участников сделки;
• Может потребовать дополнительные документы для подтверждения полномочий участников сделки (помимо тех документов, которые требуются для ее регистрации);
• Нотариус имеет прямой доступ к сведениям из ЕГРН (т.е. имеет возможность убедиться в актуальности прав и отсутствии обременений на момент сделки);
• Разъясняет сторонам договора смысл и юридические последствия совершаемой ими сделки, убеждаясь в том, что она соответствует действительным намерениям сторон (т.е. снижает риск недействительности сделки по причине обмана, угрозы, насилия, заблуждения и т.п.);
• Заверяет подлинность подписей сторон при заключении договора.

В случае последующего оспаривания сделки и судебных разбирательств по ней, нотариус может выступать в суде в качестве третьего лица для подтверждения действительных условий сделки, а также вменяемости и истинных намерений ее сторон. Нотариус подтверждает и такую юридически значимую деталь, как добросовестность приобретателя квартиры. И показания нотариуса, в таком случае, существенно влияют на результат судебного решения.

Благодаря этому, риски оспаривания сделки для покупателя квартиры снижаются по целому ряду оснований.

Особенно ценно участие  нотариуса в сложных альтернативных сделках купли-продажи квартир, а также в сделках с участием пожилых людей. Например, если милая старушка, продавшая квартиру, через месяц вдруг очнется и заявит, что ничего она не продавала, а супостаты окаянные ее обманули или заставили, то лучшей защитой для покупателя будет свидетельство нотариуса.

Если продавец присутствует на сделке:

• Нотариус беседует с продавцом и покупателем перед подписанием договора, убеждаясь в их вменяемости, адекватности, и добровольности совершаемых ими действий (т.е. снижает риск недействительности сделки по причине недееспособности продавца);
• Заверяет подлинность подписей сторон при заключении договора.

В случае сомнения в адекватности и дееспособности продавца квартиры на момент подписания договора, нотариус может приостановить сделку, и пригласить медработника для медицинского освидетельствования. Официальная медицинская справка будет серьезной защитой для Покупателя на случай оспаривания сделки по причине невменяемости Продавца.

 Пример из судебной практики – как покупалась квартира по доверенности

Квартира, собственниками которой являлись пожилая женщина и ее дочь среднего возраста, отчуждалась по доверенности доверенным лицом. Покупатель запросил необходимые документы, подтверждающие право собственности на объект, справки и диспансеров на обоих продавцов и справки об отсутствии задолженности. На первый взгляд все запрошенные документы были в порядке. После перехода права собственности к покупателю в течении 7 дней продавцы освободили квартиру. Пожилая мать переехала к сыну, проживающему в Москве, а дочь уехала жить за границу. Сделка прошла быстро и без видимых причин опасаться каких-либо проблем. Но после совершенной сделки через несколько месяцев юрист, представляющий интересы бабушки подал в суд на основании ст. 177 ГК, которая гласит: «Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.»

Оказалось, что бабушка не состоит на учете в диспансер, но страдает легкой формой заболевания альцгеймера плюс к ее преклонному возрасту (72 года). После долгих судебных тяжб решение было на стороне истца, т. е. бабушки. Но так, как денежные средства после перехода права собственности на квартиру получила дочь, с бабушки истребовать эти средства было невозможно, вследствие чего покупатели продолжили затяжные судебные разбирательства в отношении второго продавца квартиры.

Этот пример достаточно ярко показывает, к каким последствиям может привести покупка квартиры, которая отчуждается по доверенности.

Пример из судебной практики – как продавалась квартира по доверенности

Но не только покупатели имеют негативные последствия, но и продавцы, доверяя свои полномочия при продаже квартиры представителям. В следующем примере продавцы делегировали свои полномочия по средству доверенности общего характера (генеральной доверенности) на представления интересов в суде с последующей продажей квартиры.

Семья, состоящая из матери пенсионного возраста и сына 46 лет, живущая преимущественно на пенсию матери и ее пособие по инвалидности, решили взять потребительский кредит в банке на частичный ремонт квартиры и погашение огромных долгов за жилищно-коммунальные услуги, под залог единственной трехкомнатной квартиры.

Найти постоянное место работы у сына не получалось и в итоге они перестали платить банку, что привело к иску в суд в отношении возникшей задолженности. Ответчики нашли по объявлению юридическое агентство для представления их интересов в суде. В агентстве был заключен с ними договор на представление юридических услуг, но второй экземпляр договора юристы оставили у себя, чем уже нарушили права своих клиентов. Далее представитель настоял на заключении доверенности общего характера (генеральной) и велел ждать и не мешать ему работать. На вопросы о ходе дела юристы отвечали, что у них все под контролем.

По истечении нескольких месяцев в квартиру к семье пришли судебные приставы и сообщили, что на основании решения суда квартира будет опечатана и выставлена на продажу. Мать и сына выгнали на улицу, разрешив им забрать только самое необходимое. Женщина с сыном вынуждены были жить у соседей и знакомых. На все вопросы юристы отвечали, что постараются исправить данную ситуацию и активно оттягивали время.

Еще через несколько месяцев должники узнали, что сделка по купле - продажи их бывшей квартиры прошла уже пару месяцев назад и новый собственник, выкинув все их вещи, которые по закону они имели право забрать, давно проживает в квартире. Также они были выписаны из нее по суду. Оставшись без личных вещей, сменной одежды и жилья, мать с сыном начали осаждать звонками юридическое агентство. Но юристы объясняли, что сделали все, что могли и прогоняли их из агентства. Дело в том, что на сделке купли-продажи банк должен был забрать денежные средства, положенные ему на основании возникшего долга (это примерно 2.5 млн.) рублей, а остальные 7 млн. должны были быть заложены в банковскую ячейку на имя матери и сына, так как эта разница принадлежит именно им.

Но на деле оказалось следующее: на сделке на основании все той же генеральной доверенности от имени ответчиков выступал юрист, и остаток денежных средств (7 млн.) получил после перехода права собственности за них. Мать и сын, узнав о деталях произошедшего, посетили агентство с требованиями вернуть положенную им не малую денежную сумму, но юристы потребовали договор на предоставление юридических услуг, на основании которого клиенты вправе требовать ответа. Договора естественно несчастные предоставить не смогли, а тем самым доказать их взаимодействие с данным агентством, на основании чего их попросту попросили удалиться. В данный момент они периодически вынуждены переезжать от знакомых к знакомым, а средств на возбуждение иска в суде против мошеннических действий юридического агентства у них нет.

Эта история вполне реальных людей, произошедшая в период с 2018 года по настоящее время, более чем ярко показывает, какие последствия могут быть, если доверить не чистоплотным специалистам все, что у вас есть и не контролировать рабочий процесс.

Не нанимайте специалистов по объявлениям на столбах и подъездах, а также осаждающих вас телефонными звонками с предоставлением услуг. Обращайтесь к проверенным и известным юристам и риэлторам.

Желаю всем удачи!