Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогнозы 2016 г.

 30 августа 2016 года Московская Ассоциация Риэлторов (МАР) традиционно открыла новый деловой сезон аналитической конференцией «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогнозы» при поддержке Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» и Торгово-промышленной палаты Российской Федерации.

 Мероприятие вели: Анна Лупашко, вице-президент МАР, председатель отраслевого отделения по недвижимости Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» и Юрий Карамаликов, вице-президент МАР, директор по бизнес-коммуникациям  инвестиционно-девелоперского холдинга «МИЭЛЬ».

 Конференция традиционно собрала ведущих аналитиков и экспертов рынка недвижимости, где они подробно рассказали о ситуации, тенденциях и прогнозах рынка недвижимости. Участники поделились результатами исследований в различных сегментах рынка по результатам первого полугодия 2016 года, вспомнили прошлые тенденции, а также высказали свое мнение о будущем развитии рынка недвижимости.

Аналитические исследования всегда были и по-прежнему остаются ценным инструментом управления бизнесом. Они помогают рассмотреть рынок недвижимости в разных плоскостях,  а научно-обоснованный прогноз способствует выработке продуманных действий для дальнейшего развития. Для предпринимателей информированность играет особую роль – она позволяет предупредить риски и не упустить важные моменты в текущей и будущей перспективе, обеспечивая тем самым реальные конкурентные преимущества.

Конференцию открыли Анна Лупашко и Юрий Карамаликов, отметив окончание «мёртвого сезона» на рынке недвижимости и начало активного времени.

Что же будет дальше с ценами на квадратные метры?

Первым выступил председатель комитета МАР, профессор Российской экономической академии им.Плеханова Геннадий Стерник -один из наиболее авторитетных российских экспертов рынка недвижимости.

В докладе « Ретроспективная проверка и корректировка долгосрочного прогноза развития рынка жилой недвижимости московского региона» Геннадий Моисеевич отметил, что российский рынок ожидает пессимистический сценарий развития в ближайшие 2-3 года.

«Ретроспективный анализ показал, что в 2014-2015 годах прогнозы были излишне оптимистичны и уже в 2015 году активность на рынке резко пошла на спад.  До 2020 года будет наблюдаться «топтание» цен на месте и продолжится стагнация. Ожидается повышение пенсионного возраста, что также «приведет к ухудшению экономической ситуации и снижению реальных доходов населения» - отметил Геннадий Моисеевич.

«Структурный кризис, который мы сейчас наблюдаем – самый масштабный и болезненный (периодичность 25-30 лет), данная модель кризиса требует смены экономической модели развития страны» - подчеркнул профессор Геннадий Стерник.

Ретроспективный анализ расчетного прогноза развития рынка жилой недвижимости в московском регионе на примере зарегистрированных договоров долевого участия с 2013-2016 гг., показал, что кризис и санкции оказали реальное влияние на покупательский спрос.  

Так, в 2013 году зарегистрировано на конец года 6332 договоров, далее кризис и санкции повлияли на спрос в 2014 году, где на начало года регистрацию прошли 5380 договоров, а на конец года девальвационный шок привел к повышению количества заключаемых договоров, - всего 8133 шт.

На начало 2015 г. было заключено 4328 договоров - наблюдалось снижение спроса на фоне повышения ставки ЦБ и ипотеки, также дало о себе знать снижение реальных доходов населения на фоне кризиса - 4072 договора всего зарегистрировано на конец  2015 года.

В ожидании окончания программы государственного субсидирования ипотеки, сберегающий тренд сменился на потребительский, - повысилось число зарегистрированных договоров с 6616 до 7749 договоров, т.е. можно говорить о стабилизации спроса на первичном рынке.

«К декабрю 2016 вплоть до 2019 г. ожидается плавное снижение цен, уменьшения как спроса, так и предложения. Нового обвала цен не ожидается. А с 2019 года можно ожидать плавного восстановления экономики и перехода к устойчивому росту» – закончил доклад господин Стерник.

Со вторым докладом выступил начальник управления маркетинговой стратегии и исследований Департамента маркетинга Банка «ВТБ24» Дмитрий Лепетиков, рассказав о текущих тенденциях и прогнозе развития банковского сектора.

Отдельное внимание было уделено ипотечному кредитованию, как наиболее динамично развивающемуся виду банковского кредитования. На российском рынке недвижимости наблюдается  стабильный рост выдачи ипотеки, - в 2010 году доля сделок по ипотеке составляла 6%, в 2011 – 11%, в 2016 – уже 30%, при этом не маловажную роль сыграла поддержка государства  - до 40% - это ипотечные кредиты, выданные по государственной программе.

С 2014 года доходы населения значительно снизились, что не могло не сказаться на рынке недвижимости и банковской сфере. В 2016 году, не смотря на увеличение числа зарегистрированных договоров долевого участия, наблюдается тенденция к накоплению и отложенному спросу, - возросла выдача дебетовых вкладов и карт.

Были даны прогнозы развития основных секторов банковской розницы, включая ипотеку, до конца текущего года и на следующий год: значительного падения цен не ожидается, как и повышения. «К 2020 году прогнозируется уравнивание спроса и предложения» - резюмировал свое выступление Дмитрий Вячеславович.

О том, к чему приведет ситуация на рынке недвижимости и есть ли альтернативы текущему вектору развития, говорил генеральный директор Аналитического агентства RWAY Александр Крапин.

Выступление аналитика строилось на сравнении рынка недвижимости в 1991 и в 2016 году.

Что же происходило на рынке жилья 25 лет назад? В 1991 году была надежда на то, что после проведения реформ в России наступит время цивилизованного рынка недвижимости, рынок жилья станет «локомотивом реформ», домохозяйства смогут приобретать жилье на рынке, поскольку доходы будут больше. Но по прошествии 25 лет рынок недвижимости сопровождает ряд проблем. Некоторые из них:

- низкая монетизация российской экономики, - порядка 45% (общемировая - 125%);

- высокая стоимость кредитных средств – текущие ставки составляют 11-14%, при ставках  в ряде стран мира 2-4%;

- низкий объем строительства нового жилья – по итогам 2015 года это всего 0,58 кв.м. на человека в год, что ниже намеченного властью на 42%;

- высокая стоимость жилья;

- «серым» рынком аренды жилья и непрозрачность рынка для исследования и принятия оперативных инвестиционных решений;

- относительно низким уровнем налогов на объекты недвижимости;

- перекладывание затрат на создание ряда необходимых систем с государства и муниципалитетов на население и бизнес;

- увеличение ветхого и аварийного жилья;

Что касается прогноза в целом, - аналитик солидарен с коллегами – поскольку основные причины мирового финансово-экономического кризиса пока не устранены. «Росси должна перейти на реализацию форсайт –проектов в экономике, в первую очередь, на рынке недвижимости!» - отметил Александр Крапин в конце своего выступления.

Конференцию продолжил Сергей Стерник, генеральный директор ООО «Стерникс Консалтинг», профессор Финансового  Университета при Правительстве РФ с темой доклада «Методика оценки среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости».

Сергеем Геннадьевичем были представлены разработанные варианты методики оценки среднерыночной стоимости текущей годовой доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в зависимости от характера и содержания исходных данных о затратах в используемых источниках (себестоимость строительства  и инвестиционные затраты). Полученные данные позволят  оценить коэффициент дополнительных затрат при использовании данных  Росстата или статистической выборки проектных деклараций. Методика апробирована на примере рынка жилья Москвы, в результате чего доказана возможность ее использования для управления инвестициями на рынке жилья.

 Руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов

рассказал о «вторичном» городском рынке жилья и «первичной» загородной недвижимости московского региона, текущем состоянии рынка, тенденциях и перспективах.

Основные тезисы доклада господина Таганова:

•  темпы продаж снижаются, несмотря на регулярное понижение цен, на фоне постоянного роста конкуренции;

•  особенно тяжело приходится девелоперам коттеджей;

• блокированная застройка остается сугубо нишевым форматом, массовым форматом она вряд ли станет в ближайшее время;

• большинство собственников недвижимости в 2016 году выходят на рынок с завышенными ценами, которые равны по значению докризисным, таким образом, срок экспонирования затягивается, и конечный дисконт при продаже составляет в среднем 15-20% от начальной цены;

• постепенное понижение цен продолжается, накапливается и отложенный спрос, и отложенное предложение.

Слушатели получили возможность послушать выступление Олега Репченко – руководителя

аналитического центра IRN.RU, с докладом «Вырастут ли цены на недвижимость в Москве осенью?».

Выступающий отметил, что на первичном рынке недвижимости наблюдается большая активность покупательского спроса, подкреплённого скидками и акциями от застройщиков (15-20%). Но даже с учетом скидок такой повышенный спрос долго не продлится. Значительный платежеспособный спрос сконцентрирован  у той части покупателей, которые уже удовлетворили свою потребность в жилье, купив не одну недвижимость и в ближайшее время не собираются более улучшать свои жилищные условия, а это не малая потеря потенциальных покупателей для рынка. Наиболее активным спросом сейчас пользуются новостройки в пределах 3-5 млн.руб.

« Цены на рынке недвижимости осенью 2016 года повысятся, но незначительно. Будет наблюдаться дальнейшее «сползание» цен вниз в пределах 10-15%» - отметил Олег Николаевич.

Дмитрий Рощин – руководитель Департамента инвестиционного консалтинга и оценки корпорации «РЕСКОР-Недвижимость»,  в своём докладе

«Ситуация и основные тенденции на рынке коммерческой недвижимости московского региона по итогам 1 полугодия 2016 года» сделал краткий обзор коммерческой недвижимости московского региона.

Основными факторами рисков на рынке коммерческой недвижимости являются:

- продолжающаяся рецессия в экономике России и возрастание общемировой финансовой нестабильности;

- снижение реальных доходов населения;

- возросшее налогообложение;

Как отметил Дмитрий Алексеевич, данные факторы делают коммерческую недвижимость менее привлекательной с точки зрения рентабельности.

В первом полугодии 2016 года существенно снизился ввод новых помещений, как для офисной, так и для торговой недвижимости.

«Говорить о стабилизации рынка коммерческой недвижимости можно только после начала роста экономики РФ и роста реальных доходов населения» - отметил Дмитрий Алексеевич в конце выступления.

Конференцию продолжил Юрий Кочетков – к.ф.-м.н., начальник отдела маркетинга «ИСК ФОРТ» на тему «Кризис-2015: ответы девелоперов».

Юрий Владимирович сделал следующие выводы:

1. Самые яркие проявления кризиса на рынке недвижимости пришлись на вторую половину 2015 года, в их числе снижение номинальных цен на вторичном рынке, скидки на первичном рынке, активный рост объемов предложения и др. С начала 2016 года идет выравнивание ситуации, это дает основание говорить о том, что пик кризиса уже пройден в 2015 году;

2. Строительные и девелоперские компании столкнулись с существенным снижением платежеспособного спроса в условиях резкого усиления конкуренции и выходом новых объемов квартир по демпинговым ценам. Серьезной проблемой для девелоперов явилось резкое снижение доходности практически по всем проектам, что связано с ростом рублевой себестоимости при падении объемов продаж. Новые проекты вынуждены выходить на рынок по планке инвестиционной стоимости.

3. Опрос ведущих девелоперов, проведенный в 2015 году, выявил интересные особенности: преодолевая кризисные явления, в первую очередь, девелоперы концентрируются на снижении себестоимости проектов, на втором месте идет ускорение процессов, а вот увеличение доходной части попадает под фокус в самую последнюю очередь.

4. Решение проблемы роста доходности лежит в трех плоскостях:

- снижение себестоимости

- поиск путей ускорения всех процессов девелопмента

- увеличение доходной части проекта

«Количество сделок по приобретению зарубежной недвижмости россиянами приблизилось к историческому минимуму» - отметила в своем докладе на тему «Рынок зарубежной недвижимости. Обзор и тенденции» Елена Кволек, управляющий партнер CE INVESTMENTS. 

Страны, вошедшие в топ-10 самых востребованных для приобретения недвижимости нишими соотечественниками: Доминиканская республика, Швейцария, Хорватия, Великобритания, Словения, Тайланд, Португалия, Латвия, Финляндия, Кипр. Самыми не популярными для приобретения квадратных метров оказались Германия, Болгария, Испания. Эксперты указывают, что по сравнению с докризисным периодом 2014 года расходы граждан РФ на зарубежную недвижимость снизились почти в 2,5 раза. При этом сократилось не только число сделок, но и бюджет покупки: за два года он понизился минимум на 25%.

Оксана Витязева, руководитель отдела исследований ГК «МИЭЛЬ», представила доклад на тему «Итоги первого полугодия 2016 года на рынке ипотечного кредитования».

 С января по май 2016 года в Москве было выдано ипотечных кредитов в 2 раза больше, в Московской области – на 9% больше, по России в целом – на 41% больше, по сравнению с таким же периодом в 2015 году. Возросла задолженность по ипотечным платежам.

 Доля ипотечных сделок на первичном рынке составила 53%, на вторичном - 27%. Средняя стоимость покупки квартиры с привлечением ипотеки составила 9,8 млн.руб., где доля ипотеки – 4,8 млн.руб. Наблюдается тенденция приобретения квартир именно для жизни: в 2014 году пользовались популярностью однокомнатные квартиры – 48% от общего спроса, в 2016 году картина иная – трехкомнатные квартиры оказались в приоритете - 43%.

«Ожидается понижение ключевой ставки до кризисного уровня» - отметила Оксана Витязева, заканчивая свой доклад.

С заключительным докладом на тему «Первичная недвижимость Москвы – рынок, тенденции, прогнозы» выступил Сергей Лобжанидзе, руководитель департамента аналитики и консалтинга «БЕСТ-новострой».

«Наблюдается огромный рост предложения на первичном рынке, растет проблема просрочек ипотечных платежей» - отметил докладчик.

Средние цены на квадратный метр новостроек по итогам августа 2016 года составили:

143 252 тыс.руб./кв.м. – ЮВАО

159 323 тыс.руб./кв.м. – СВАО

160 282 тыс.руб./кв.м. – ЮЗАО

172 201 тыс.руб./кв.м. – ЮАО

204 244 тыс.руб./кв.м. – СЗАО

221 587 тыс.руб./кв.м. – САО

222 193 тыс.руб./кв.м. – ЗАО

    Наименьший прирост стоимости в зависимости от стадии готовности зафиксирован в бизнесс-классе – 14%, наибольший в элитном сегменте – 115%. В эконом- и комфорт- сегментах прирост стоимости составляет 22% и 26% соответственно. В премиум сегменте прирост составляет 34%. Наиболее бюджетное предложение сосредоточено в эконом- сегменте в проектах на стадии строительных работ (средневзвешенная цена 114,6 тыс.руб./кв.м.), наиболее дорогое – в проектах элит-класса на начальных этапах строительства – 979,9 тыс.руб./кв.м.

   Структура спроса в первом полугодии 2016 года по рынку составила: 9% - апартаменты, 91% - квартиры. При этом доля ипотеки по сделкам с апартаментами составила 21%, с квартирами – 35%. Наибольшей популярностью пользовались квартиры площадью в среднем 78,9 кв.м.

   Организаторы конференции тепло поблагодарили докладчиков и пригласили

всех участников мероприятия на семинар повышения квалификации руководителей и специалистов агентств невдижмости, девелоперских, оценочных, консалтинговых компаний, коммерческих банков и профильных ВУЗов в рамках курса «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» который будет проходить 13–16 сентября 2016 года в Москве по адресу Варшавское шоссе 94.

Материал: Мария Сафронова, Мария Жданова для ПРОнедвижимость