О чем промолчат в банке, оформляя кредит

И как избежать разорительных условий ипотечных платежей

Согласно данным репрезентативного опроса Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), более трети россиян рассчитывает купить квартиру в ипотеку. При этом многие граждане в беседе с корреспондентом «СП» заявляют, что опасаются столкнуться со скрытыми пунктами договора, которые серьезно осложнят им жизнь. Можно ли каким-то образом заранее сориентироваться в этом документе и избежать «подводных рифов», способных даже самого успешного человека надолго выкинуть из бурного моря жизни на безжизненную «финансовую мель»? Знатоки рынка недвижимости раскрывают несколько приемов.

Взять договор на предварительный тест-драйв

Сейчас, когда на интернет-просторах нашей планеты можно найти практически все что угодно, у потенциальных ипотечных заемщиков появляется шикарный шанс спокойно, без спешки и под микроскопом изучить вдоль и поперек кредитный договор с конкретным банком задолго до его подписания сторонами. Дело в том, что в настоящее время любая уважающая себя и дорожащая собственной репутацией финансовая организация размещает его на своем официальном ресурсе. Правда, речь идет не об индивидуальном, а только о типовом варианте, однако ключевые положения, утверждают представители риелторского сообщества, присутствовать в нем уже будут.

Если по каким-либо причинам отыскать данный документ на сайте банка не представляется возможным, то, с большой долей вероятности, он может «висеть» в обсуждениях на тематических форумах пользователей. Выйти на них помогут соответствующие запросы в поисковых строках браузеров (например, «ипотечный кредитный договор банка ХХХ образец). В крайнем случае всегда можно обратиться непосредственно к кредитному специалисту организации и попросить его предоставить шаблон договора ипотеки на стандартном бумажном носителе.

Толстый и тонкий

Самая большая «головная боль», преследующая всех ипотечных заемщиков при ознакомлении с кредитным договором, это его объем. Вполне естественно, что после прочтения огромного количества страниц в голове образуется самая настоящая «каша» из терминов и определений (причем нередко, по отзывам самих клиентов, на первый взгляд противоречащих друг другу). Именно поэтому в условиях обострившейся конкуренции за платежеспособного заемщика, а также на фоне начавшейся «оттепели» требований к его состоятельности, многие банки делят этот документ на две части.

В первой, которая, как правило, называется «Общие условия и терминология», обычно расшифровываются основные формулы и понятия. Они одинаковы для всех без исключения держателей ипотечного кредита. Особое внимание здесь нужно обращать на следующие моменты: право кредитора проводить проверку предмета залога, обязанность заемщика по ежегодному переоформлению оговоренного страхования (при согласии на понижение ставки), требование досрочного погашения всей суммы кредита при нарушении каких-либо условий.

Во второй части («Индивидуальные условия»), раскрываются такие персональные условия, как предмет ипотеки, сумма и срок договора, применяемая в конкретном случае годовая процентная ставка, а также оговаривается порядок погашения займа. По-хорошему, все эти данные должны точно соответствовать тем, которые согласовывались с банком в момент одобрения кредита. Как ни парадоксально это прозвучит, но ошибки в этой части договора случаются, вне зависимости от уровня «крутости» банка, довольно часто, что нередко приводит к весьма нелицеприятным последствиям (самые «безобидные» из которых — приостановка сделки Росреестром).

Кстати, это, на первый взгляд, весьма удобное деление, предупреждают аналитики рынка недвижимости, может таить в себе некоторую опасность. Так, подчеркивают, в частности, представители компании «Метриум Групп», ряд работающих на рынке кредиторов предпочитает здесь ссылаться на некий договор оферты, который не выдается каждому клиенту на руки, а размещен где-то на интерактивных ресурсах банка.

Между тем, в нем могут содержаться условия, оказывающие прямое влияние на главные параметры сделки. Среди них, например, частота и основания для пересмотра процентной ставки, а также пакет услуг по обслуживанию кредита, предоставляемых за отдельную плату. Важно понимать, что как раз их банк по закону имеет полное право менять по своему усмотрению, просто ставя клиента перед свершившимся фактом.

Так что если подобный «выверт» в договоре по ипотеке присутствует, без крайней нужды такой документ лучше всего не подписывать. Ведь, согласно Гражданскому кодексу, заключение любых договоров — добровольное дело любого гражданина, следовательно, после того, как его автограф появится в соответствующей строке, спорить с представителями банка по поводу изменения условий будет бессмысленно.

Давай не видеть мелкого

Практически у всех граждан словосочетание «банковский кредит» устойчиво ассоциируется с мелким шрифтом, которым обычно прописываются самые «коварные» условия и «грабительские» оговорки. Однако времена, когда это мнение соответствовало действительности, уверяют риелторы, уже давным-давно прошли, так что теперь банки если позволяют себе «мельчить» в документах, то исключительно по соображениям экономии бумаги и чернил. Но заемщикам от этого не легче, и они при чтении по-прежнему упускают из виду пару крайне важных моментов.

Во-первых, это пункт, который гласит, что ставка по кредиту может быть пересмотрена в связи с изменением рыночной конъюнктуры или по причине изменения ключевой ставки. Фактически это означает, что банк может в любой момент изменить ее в одностороннем порядке в любую сторону. Конечно, знатоки вопроса утверждают, что занимающие лидирующие позиции кредитные организации такого себе все-таки не позволяют, но, как известно, и на старуху бывает проруха.

Во-вторых, в настоящее время в договоре в обязательном порядке прописывается размер штрафных санкций в случае несвоевременного внесения очередного платежа. Максимальные их значения сегодня составляют порядка 0,06% от суммы просрочки за каждый день. Причем известны случаи, когда даже внесенная «день в день» оплата не спасала держателей кредита от начисления пеней (поскольку платеж был проведен во второй половине дня).

Однако, судя по словам представителей риелторского сообщества, это еще, как говорится, «по-божески». Ведь еще в недавнем прошлом предельный размер штрафов практически не имел ограничений (что приводило просто-напросто к космическим масштабам пеней), и только в июне 2016 года соответствующая норма была принята Госдумой.