Ипотечная недвижимость: как грамотно купить и выгодно продать

Поводов для продажи квартиры или дома, находящихся в банковском залоге, может быть много – это и переезд в другой город, и раздел имущества после развода, и невозможность выплачивать ипотечные платежи из-за трудного финансового положения. Но для того, чтобы продать квартиру, находящуюся в залоге, по рыночной цене, владелец должен, прежде всего, погасить задолженность перед банком.

Если заемщик располагает собственными средствами на выплату банковского долга, то проблем с закрытием кредитного договора не будет. Потребуется лишь письменное согласие банка на досрочное погашение ипотеки. После того, как вся сумма задолженности будет уплачена, банк снимет обременение с недвижимости.

Но в большинстве случаев у владельца ипотечной квартиры нет свободных средств на погашение банковского долга. Недвижимость в таком случае продается в несколько этапов:

· Получение задатка от покупателя в размере задолженности по ипотечному договору;

· Подписание предварительного договора между покупателем и продавцом с указанием всех существенных условий сделки;

· Внесение продавцом долга в банк и снятие обременения с объекта недвижимости;

· Составление и подписание окончательного договора купли-продажи и регистрация его в Росреестре, проведение полного расчета между сторонами.

Такой алгоритм продажи ипотечной недвижимости является самым простым для банка-кредитора: ему не надо производить никаких дополнительных действий в рамках существующего договора ипотеки. Покупатель залоговой квартиры по такой схеме оформления находится в зоне риска: продавец, получив задаток на руки, может отказаться от продажи квартиры или не погасит задолженность перед банком.

Существует еще один способ продажи залоговой недвижимости – через внесение изменений в ипотечном договоре в части должника. В таком случае бывший владелец квартиры получит на руки только сумму разницы между продажной стоимостью квартиры и задолженностью по ипотеке. Новый владелец будет выплачивать задолженность банку на условиях первоначального кредитного договора.