Jump to content
Sign in to follow this  
Мария

2. Информация: продажа/покупка/альтернатива

Recommended Posts

Процедура работы по сопровождению покупателя

Итак, к вам обратились за услугой по сопровождению покупки квартиры. Важно понимать, что вас наняли не «купить квартиру», а оказать консультативную помощь в процессе покупки и оформления.

Распространенная ошибка новичка - открыл базу, посмотрел, радостно оповестил клиента об огромном количестве вариантов

Как надо: для начала выясняем, какой у клиента бюджет, в каком округе/районе/городе Подмосковья он хочет приобрести квартиру.

На данном этапе не нужно мучить потенциального клиента расспросами - обязателен ли балкон, желаемый размер кухни, рассматривает ли он совмещенный сан. узел и прочими деталями. 
Итак, выяснив сумму и место, вы, не забыв взять контактный телефон, обещаете проанализировать ситуацию по данному району и перезвонить, к примеру, вечером

Ваши действия: открыли базу, задали параметры, отобрали вариантов 15, распечатали, сели звонить. 

Как строить разговор с контрагентами покажу от обратного, т.е. как разговаривать не надо:

- Алло, здравствуйте, меня зовут Иван Альбертович Константиновский, я являюсь сотрудником агентства недвижимости "ИнвестНедвижХолдингКредитПлюс", а вас как зовут?
- …
Уважайте чужое время. И своё тоже.
Четко, по делу:
- Добрый день, Красного Маяка двушка есть? Цена шесть ровно?
- Уже шесть триста
/пометили/
- Документы какие?
- …
- Спасибо, предложу, перезвоню.

Полученной информации для первичного анализа вполне достаточно.

По завершении прозвона распечатки вы понимаете, что вариантов, которые можно предложить клиенту, не так много, как казалось. А точнее, мало. 

Далее, вы доносите клиенту ситуацию, предлагаете встретиться для заключения договора, чтобы начать работу.

*Не следует начинать работу с беготни по квартирам без договора. Если вы начнете показы /читай «начали работать бесплатно»/, потом будет сложнее убедить клиента заключить договор.

Пример разговора:


- Добрый день, я сделал выборку, под ваши пожелания подходят несколько квартир.

4 Чтобы начать работу предлагаю встретиться, вам нужно при себе иметь паспорт и 20 000 рублей, это предоплата по договору на оказание услуг, она входит в комиссию
- Сколько стоят ваши услуги?
- 150 000 рублей
- Это дорого
- Как посмотреть. Можно отдельно заказать оформление без подбора объекта, но это будет не на много дешевле, т.к. основная работа это анализ юридической истории квартиры, проведение сделки и её оформление. Плюс, я буду торговаться в ваших интересах, 50-100 тысяч от заявленной цены, как правило, удается скинуть при правильном подходе. В любом случае, заказ комплексной услуги будет вам выгоден.

Можно сказать иначе:

- Вам же все-равно нанимать агента для оформления и проверок, а это не намного дешевле..

/У каждого агента индивидуальный стиль общения, говорите, как считаете нужным, текст презентации не должен быть заученным/

Договор заключен. Квартира выбрана. Разберем простой случай – квартира продается без альтернативы, у вашего клиента-покупателя свободные деньги (без ипотеки, сертификатов и пр.)

Вносите аванс, назначаете день сделки. 
/Сейчас подробно освещать не буду, т.к. с вами на авансе и сделке будет наставник или юрист/
Вы только смотрите, слушаете и запоминаете, что говорят старшие товарищи. 

Они обсудят сроки авансового договора, сумму в ДКП (договор купли-продажи), количество ячеек, банк, где будет происходить закладка, условия сделки – у кого ключи, кто регистрирует, сроки физического и юридического освобождения..

После внесения аванса начинается процесс проверки квартиры. Этим в агентствах недвижимости обычно занимаются юристы.
До сделки вы (юрист) готовите/проверяете ДКП, ваш клиент делает доверенности, согласие супруги, если нужно, заказывает деньги /если они в банке/ и ждет назначенного дня.
Вы уже убедились, что паспорт клиента действителен.. (http://services.fms.gov.ru/)

/С начала года я дважды столкнулась с подобным – клиентам на границе с Украиной поставили в паспорт печать, итог – для юридических сделок паспорт не действителен/
..

заказали нужное количество ячеек, подготовили гарантийные письма на ключи и документы (варьируется), распечатали ДКП и погладили костюм.

Сделка

Собрались всем составом – покупатель, продавец , представители сторон, заполнили и подписали договоры аренды банковских ячеек, оплатили квитанции, получили ключи,  заложили суммы. Подписали ДКП, обменялись гарантийными письмами, собрали документы и повезли на регистрацию. Получили через две недели и снова встретились в банке тем же составом. 
Обмениваетесь документами-ключами и договариваетесь о дне передачи квартиры.
На передаче просмотрели квитанции об оплате коммунальных платежей, электроэнергии, телефона, подписали Акт приема-передачи квартиры, забрали ключи и поздравили клиента с покупкой. 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Сопровождение покупки с подбором

Покупка – предоплатный договор. При подписании договора агентство принимает предоплату в размере не менее 10% от стоимости услуги. Предоплата входит в сумму комиссии

В эту сумму входит полный комплекс работ:

Помощь в подборе с исключением заведомо не подходящих вариантов (с точки зрения документов), т.е. наш клиент избавлен от пустых обходов квартир - мы экономим время заказчика.

Торг в интересах заказчика

Внесение аванса. На этом этапе важно учесть все условия дальнейшей работы -     определение сроков и условий сделки, дату и место проведения, условия и сроки доступа продавца в ячейку, сроки снятия собственников и пользователей с регистрационного учета, физическое освобождение объекта недвижимости, нотариальные обязательства и др.

Проверка юридической истории квартиры. Проверяем законность всех переходов права по квартире (архив из рег.палаты – если документы после 1998 года или департамента жилищной политики и жилищного фонда- если документы до 1998 года ). Архив из паспортного стола (ЦАБ – Центральное адресное бюро) – здесь видим всех лиц, кто был зарегистрирован (прописан) в квартире, в том числе и до приватизации (до 1996 года легко выписывали несовершеннолетних из муниципальных квартир, что фактически является лишением ребенка доли квартиры; также лиц, выбывших в места заключения снимали с рег.учета, но выписка из квартиры не лишает их права пользования, если они были вселены по ордеру и т.д.)

Сопровождение на сделке

Помощь в переоформлении документов после покупки – прописаться, переоформить финансово-лицевой счет, телефон, договор с Мосэнерго, пенсионный фонд, военкомат (если требуется)

Бесплатные консультации по любым вопросам недвижимости после сделки  неограниченное количество времени

Агентство  не сопровождает сделки, если в ходе проверки были выявлены следующие обстоятельства:

- Нарушение требований законодательства хотя бы в одной из предыдущих сделок с Объектом, как то: не были получены требуемые разрешения, согласия, отказы (например, согласие супруга, отказ от преимущественного права покупки, разрешение органов опеки и попечительства); была заключена сделка, прямо запрещенная законом; с превышением полномочий; по недействительной доверенности; сделка была зарегистрирована после смерти одного из участников.

- Обнаружение возможных прав третьих лиц на Объект, в том числе в связи с нарушениями закона или ущемлением прав граждан при приватизации, вступлении в наследство или в результате иных сделок с Объектом, в частности: несовершеннолетний ребенок одного из собственников или пользователей Объекта нигде не состоит (бывших собственников или пользователей Объекта - нигде не состоял) на регистрационном учёте: нарушены права несовершеннолетних детей, в том числе в связи с не включением ребенка в число собственников Объекта при приватизации или невыполнением условий органов опеки и попечительства; имеются временно отсутствующие лица (в армии, местах лишения свободы, домах престарелых или

инвалидов, интернатах с постановкой на временный регистрационный учет по другому адресу или

на учет по месту пребывания), лица, признанные безвестно отсутствующими или объявленные умершими судом, лица, не вступившие в права наследования и не оформившие отказ от принятия наследства в установленном законом порядке.

В случае принятия клиентом решения покупать подобный объект, договор на оказание услуг расторгается в одностороннем порядке, внесенная предоплата возвращается клиенту за вычетом расходов (если они были)

Сопровождение покупки без подбора

*Данный договор заключается с человеком, который уже выбрал объект для покупки и нуждается только в сопровождении сделки

Предоплатный договор. При подписании договора агентство принимает предоплату в размере не менее 10% от стоимости услуги. Предоплата входит в сумму комиссии

Этапы:

1) Согласовываем дату и время аванса (сделки) с продавцом (представителем продавца)

2) Вносим аванс или сразу готовимся к сделке (по ситуации)

3) Проводим проверку юридической истории квартиры

4) Сопровождение на сделке

5) Рекомендации по дальнейшим действиям после покупки (как прописаться, переоформить финансово-лицевой счет, телефон, договор с Мосэнерго, пенсионный фонд, военкомат (если требуется)

Мы  не сопровождаем сделки, если в ходе проверки были выявлены следующие обстоятельства:

- Нарушение требований законодательства хотя бы в одной из предыдущих сделок с Объектом, как то: не были получены требуемые разрешения, согласия, отказы (например, согласие супруга, отказ от преимущественного права покупки, разрешение органов опеки и попечительства); была заключена сделка, прямо запрещенная законом; с превышением полномочий; по недействительной доверенности; сделка была зарегистрирована после смерти одного из участников.

- Обнаружение возможных прав третьих лиц на Объект, в том числе в связи с нарушениями закона или ущемлением прав граждан при приватизации, вступлении в наследство или в результате иных сделок с Объектом, в частности: несовершеннолетний ребенок одного из собственников или пользователей Объекта нигде не состоит (бывших собственников или пользователей Объекта - нигде не состоял) на регистрационном учёте: нарушены права несовершеннолетних детей, в том числе в связи с не включением ребенка в число собственников Объекта при приватизации или невыполнением условий органов опеки и попечительства; имеются временно отсутствующие лица (в армии, местах лишения свободы, домах престарелых или инвалидов, интернатах с постановкой на временный регистрационный учет по другому адресу или на учет по месту пребывания), лица, признанные безвестно отсутствующими или объявленные умершими судом, лица, не вступившие в права наследования и не оформившие отказ от принятия наследства в установленном законом порядке.

В случае принятия клиентом решения покупать подобный объект, договор расторгается в одностороннем порядке, внесенная предоплата возвращается клиенту за вычетом фактически потраченных средств, обычно это порядка 10 000 рублей.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Сопровождение процесса продажи

Что это за работа:

Основная работа по такому заказу это правильный маркетинг (рекламное продвижение) и переговоры

Даём рекомендации по предпродажной подготовке объекта (и физической и юридической стороны)

Рекомендации назначения правильной стартовой цены (объективная оценка с письменным отчетом по электронной почте)

Организация качественной фотосъемки

Осуществляем рекламную кампанию с учетом особенностей объекта и его целевой аудитории

Принимаем, фиксируем и обрабатываем звонки по объекту

Назначаем и лично проводим показы объекта в удобное для заказчика время

Проводим переговоры с потенциальными покупателями, удерживая согласованную с заказчиком цену

Сопровождаем процесс принятия аванса, подготовку и закрытие сделки

Раз в 2 недели отправляем заказчику письменный отчет о проделанной работе

Сопровождаем принятие аванса (присутствует агент и руководитель отдела или юрист)

Сопровождаем сделку (взаиморасчеты и передача квартиры по акту)

Share this post


Link to post
Share on other sites

Сопровождение альтернативной сделки  (продажа одной квартиры и покупка другой)

Что это за работа:

Даём рекомендации по предпродажной подготовке объекта (и физической и юридической стороны)

Рекомендации назначения правильной стартовой цены (объективная оценка с письменным отчетом по электронной почте)

Организация качественной фотосъемки

Осуществляем рекламную кампанию с учетом особенностей объекта и его целевой аудитории

Принимаем, фиксируем и обрабатываем звонки по объекту

Назначаем и лично проводим показы объекта в удобное для заказчика время

Проводим переговоры с потенциальными покупателями, удерживая согласованную с заказчиком цену

Сбор дополнительных справок, необходимых для сделки по доверенности

Помощь в подборе альтернативы с исключением заведомо не подходящих вариантов (с точки зрения документов), т.е. наш клиент избавлен от пустых обходов квартир - мы экономим время заказчика. Торг по альтернативе

Внесение аванса. На этом этапе важно учесть все условия дальнейшей работы -     определение сроков и условий сделки, дату и место проведения, условия и сроки доступа продавца в ячейку, сроки снятия собственников и пользователей с регистрационного учета, физическое освобождение объекта недвижимости, нотариальные обязательства и др.

Проверка юридической истории квартиры. Проверяем законность всех переходов права по квартире (архив из рег.палаты – если документы после 1998 года или департамента жилищной политики и жилищного фонда- если документы до 1998 года ). Архив из паспортного стола (ЦАБ – Центральное адресное бюро) – здесь видим всех лиц, кто был зарегистрирован (прописан) в квартире, в том числе и до приватизации (до 1996 года легко выписывали несовершеннолетних из муниципальных квартир, что фактически является лишением ребенка доли квартиры; также лиц, выбывших в места заключения снимали с рег.учета, но выписка из квартиры не лишает их права пользования, если они были вселены по ордеру и т.д.)

Помощь в переоформлении документов после покупки – прописаться, переоформить финансово-лицевой счет, телефон, договор с Мосэнерго, пенсионный фонд, военкомат (если требуется)

Раз в 2 недели отправляем заказчику письменый отчет о проделанной работе

Сопровождаем принятие аванса и внесение за новую квартиру (присутствует агент и руководитель отдела или юрист)

Сопровождаем сделку (взаиморасчеты и передача старой и прием новой квартиры по акту)

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now
Sign in to follow this  

  • Recently Browsing   0 members

    No registered users viewing this page.

×