Операции с недвижимостью, обремененной ипотекой.

[Дом.рф]

Общие положения

Ипотека – это кредит (займ) под залог недвижимости. В соответствии с кредитным договором (договором займа), кредитор предоставляет денежные средства заемщику, а последний обязуется возвратить полученный кредит (займ), уплатив проценты за пользование им. Исполнение обязательств заемщика по кредита (займа) обеспечивается путем предоставления в залог банку недвижимости, как правило, квартиры, которая при этом остается собственностью заемщика.

С учетом этого обстоятельства любые сделки с предметом залога могут быть совершены только при наличии согласия кредитора, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. При отсутствии согласия кредитора на совершение сделки с обремененной квартирой, он имеет право потребовать досрочного возврата выданного кредита (займа) в полном объеме или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога. В любом случае переход права на недвижимое имущество должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Продажа

Продажа квартиры, находящейся в залоге у кредитора, может быть осуществлена только с его согласия. Для снятия залога банку необходимо получить деньги в объеме остатка кредита (займа)и начисленных процентов.

При этом возможны несколько вариантов проведения сделки:

В первом варианте покупатель в качестве предоплаты предоставляет продавцу средства для погашения его кредита (займа). Необходимость получения согласия от банка-кредитора отпадает, так как после внесения продавцом этих средств в счет полного погашения кредита (займа) обременение с недвижимости снимается. Следующим этапом становится заключение договора-купли-продажи и передача остатка суммы продавцу. После этого регистрируется договор купли-продажи и происходит смена собственника. Очевидно, что риски покупателя в этом случае весьма существенны, от него потребуется высокая степень доверия к продавцу. Кроме того, понадобится очень грамотно составленный договор купли-продажи.

Во втором варианте для получения согласия на сделку используется схема с банковскими ячейками. После того как банк дает согласие на продажу квартиры и смену собственника далее покупатель в одну ячейку вносит сумму погашения кредита, во вторую - остаток суммы по договору купли-продажи недвижимости. Обременение снимается после раскрытия ячеек и погашения кредита. Правда, в этом случае на некоторое время залогодателем становится покупатель - новый собственник квартиры. Такая схема более безопасная, но она более долгая и сложная. Кроме того, появляются дополнительные расходы в виде аренды банковских ячеек.

Залоговую квартиру можно приобрести и при помощи ипотечного кредита. При этом покупателю необходимо будет пройти процедуру одобрения и получения кредита. 

Дарение

Дарение квартиры, обремененной ипотекой, возможно либо после прекращения обеспеченного ипотекой обязательства, либо путем получения согласия Банка на совершение сделки дарения и перевода прав и обязанностей заемщика с дарителя на одаряемого. Однако, Банк неохотно идет на согласование сделки дарения заложенной недвижимости, в связи с чем необходимо документально обосновать необходимость совершения такой сделки. Таким основанием может стать, например, существенное ухудшение материального состояния заемщика.

Наследование

Наследование квартиры, обремененной ипотекой, возможно как по завещанию, так и по закону. При наследовании квартиры, обремененной ипотекой, к наследнику переходит как право собственности на квартиру, так и обязанность по оплате ипотечного кредита. В зависимости от конкретной ситуации возможны несколько вариантов погашения обязательства, обеспеченного ипотекой наследуемой квартиры.

В случае, когда наследование наступает в результате смерти заемщика, имевшего договор добровольного страхования здоровья и жизни в пользу кредитора, и она признана страховым случаем, долг по кредиту выплачивается страховщиком. В этом случае недвижимость достанется наследникам без всяких обременений. 

В противном случае обязанность по выплате ипотеки переходит на наследников. Можно попытаться договориться с банком об изменении условий кредитного договора, например, уменьшив размер ежемесячных платежей за счет продления срока кредита. Окончательное решение остается на усмотрение банка.

Наследник может продать квартиру с согласия банка, направив необходимую часть средств на погашение долга. Оставшиеся после погашения ипотеки денежные средства достанутся наследнику. Если наследников несколько, продажа возможна только при общем согласии.

Наследник может отказаться от заложенной недвижимости, если у него нет возможности обслуживать ипотечный кредит. Тогда она перейдет к наследникам последующей очереди, а при их отсутствии – в собственность государства. Следует помнить, что принять наследство, как и отказаться от него, можно только в полном объеме. Отказываясь от залоговой недвижимости, заемщик должен будет отказаться и от другого наследуемого имущества. Отказ от наследства от имени несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц допускается только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства. 

Прежде чем принимать решение вступать в наследство или отказаться от него, необходимо взвесить все «за» и «против». Для начала нужно определить рыночную стоимость квартиры и другого наследуемого имущества, остаток долга перед банком, срок его погашения, количество наследников и вероятность споров с другими наследниками

Необходимо помнить, что после принятия наследства отказаться от него нельзя, то есть придется нести все бремя его содержания и оплаты ипотечного кредита. В свою очередь отказ от наследства также не может быть отменен.