Как перевести доли нежилого помещения (здания) в объекты?

[Савушкин Сергей]

не нашел раздела, куда задать вопрос. думаю, модераторы поправят.

Есть задача, которую предстоит решить, а именно - перевести здание, находящееся в долевой собственности в объекты. Как это сделать? Интересует любая информация, начиная от алгоритма действий до решения конкретных вопросов (там есть еще несколько нюансов, которые собственники "заодно" хотели бы решить)...

Проводя аналогию с жилыми помещениями, должно быть соглашение об определении долей от всех собственников, заявление в рег.службу, соответствующий пакет документов и ... ура! Мы победили!

В реальности же всё сложнее, тем более, с нежилыми помещениями (складами, производственными помещениями и пр.)

Что есть? Есть земельный участок. На нем здание. У моего заказчика 1/2 доли здания и земельного участка. Есть страничка из какого-то документа БТИ с планом помещения. На плане не указана пристройка к помещению на территории моего заказчика. Земельный участок не разделен на отдельные участки (межевание не делали).

Что подскажете? Кто сталкивался с подобным?

[Геннадий Савинов]

1. Делаете межевание исходного участка ( если не делали, Вы пишете, что не делали, но межеванием называете раздел участка). 2. Получаете задним числом разрешение на реконструкцию (пристройку) в Администрации. Заявление - от обоих собственников. 3. Делаете техплан на новую конфигурацию здания. 4. Регистрируете право общей долевой собственности на новую конфигурацию здания (с пристройкой). 5. Сособственники заключают соглашение о разделе участка и здания, прекращении режима общей долевой собственности на них. 6.Делаете техпланы на части здания, межевые планы на 2 образованных участка. 7. Подаете заявления в Росреестр на регистрацию прав на образованные участки и части здания.

[Савушкин Сергей]

Спасибо, Геннадий за ответ. План действий понятен.
Какие вижу трудности?! При регистрации пристройки увеличится площадь здания и соответственно метры других собственников (пристройка принадлежит фактически моему клиенту и расположена на его части участка). Раздел участка проведен тоже по факту, обозначен в соглашении (есть план), но ничего не зарегистрировано, межевание не проведено и на кадастровый учет не поставлено, естественно.
Моему клиенту принадлежит 1/2 часть и участка, и здания. Еще 1/2 принадлежит двум собственникам (документы еще не видел, поэтому соответствие долей пока не известно). Их половина здания не разделена на части (судя по плану это одно помещение). Таким образом их часть трудно будет разделить на объекты, как мне кажется... предложил оставить их часть в долевой собственности. Хотят тоже объектами, а с землей еще интереснее: отделить часть участка и перевести из категории промназначение в ИЖС... тут я вообще теряются в догадках: как все это сделать сразу, т.к. нужно еще и в кратчайшие сроки...
Возможно ли это?

[Савушкин Сергей]

Нужно сказать, что соглашение об определении долей сделано еще при покупке, что называется - "между собой". Порядок пользования сложился. Как думаете, может имеет смысл признать право собственности на построенный объект позже через суд после межевания и постановки на кадастровый учет вновь образованных участков?

[Геннадий Савинов]

Сергей! По-порядку поднятых вопросов. 1) Два других сособственника не будут же претендовать на пристройку? Поэтому, не важно, что при первых действиях по ее легализации она будет по документам  и в их собственности тоже. 2) Частей у здания может быть две, причем вторая часть - в собственности 2-х лиц. На три части объект делить не надо. 3) Чтобы обратиться в суд сначала нужно пройти  внесудебный порядок,примерно, как я описал в своем ответе, иначе заявление в суд просто не примут. 4) Про смену категории земли -на ИЖС - думать можно, но будет ли Вашим клиентам  по-карману? 5) Кратчайшие сроки потребуют соответствующего финансирования. Забыл сказать в верхнем ответе: на раздел здания в частях, вероятно, нужен проект и пр. Если месяца за 3-4 управитесь, будет хорошо.

Изменено 15 января, 2017 пользователем Геннадий Савинов

[Савушкин Сергей]

Геннадий, еще раз хочу выразить благодарность за подсказки, даже, я бы сказал, инструкцию, путеводитель по данному вопросу!
Хочу поделиться своими изысканиями.
Представитель организации, занимающейся межеванием, указала на проблему раздела участка под зданием. Если оно находится под одной крышей, стены двух половин не отделены друг от друга, то разделить участок под зданием невозможно (с ее слов)... предложила следующее: разделить участок на: участок под зданием, и на отдельные участки для каждого собственника. Таким образом у каждого собственника будет свой участок земли, а здание вместе с землей останется в долевой собственности.
Памятуя о нашем с Вами разговоре, я отправился в БТИ. Консультировать меня не очень хотели, но из беседы стало понятно, что перевести доли здания в отдельные объекты-помещения возможно. Причем, раздел земли под зданием работника БТИ никак не тревожил (объяснять она ничего не стала, сказала, что все можно сделать-заказывайте (читаю-платите) и мы все сделаем).
Вот это меня и смущает... Я человек пытливый, хочу понять и докопаться до сути. Скажите, Геннадий, может ли оставаться участок в долевой собственности, а объекты (помещения) выделены? По аналогии с жилыми домами, или квартирами - может. Там есть общая собственность в виде мест общего пользования-лестницы, пролеты; коридоры, с/у (в коммунальных квартирах).
Геннадий, чувствую, что вы специалист в данном вопросе. Можете ли более подробно рассказать о таких "вещах"? Если же это "военная тайна" (профессиональные секреты), то напишите пожалуйста личным сообщением. Заранее спасибо!

[Савушкин Сергей]

К сожалению, Геннадий не ответил. Результаты моих поисков следующие (делюсь для того, чтоб тому, кому это понадобиться было легче, чем мне=))... еще одно БТИ нашего города, и новые ответы.
1. Земельный участок может оставаться в долевой собственности, а здание разделено на разные объекты (помещения).
2. Можно разделить землю и здание на разные объекты при условиях фактического разделения здания. Т.е. земельный участок под зданием отмежевать нельзя (здание неотделимо от земельного участка - мы знаем). Если же получить разрешение на реконструкцию, т.е. фактическое разделение здания (проект, согласование, в большинстве случаев экспертиза, присвоение отдельных адресов зданиям после раздела, БТИ или комиссия, постановка на кадастровый учет, регистрация). Межевание участка, соглашение о разделе, постановка на кадастровый учет, регистрация.
В моем случае что-то проще, что-то сложнее. Если буду делать, постараюсь описать. Сейчас по другому Объекту - "хождение по мукам"...

[Мария]

Сергей, спасибо за информацию 

[Геннадий Савинов]

Сергей, я не ответил поскольку не видел Вашего вопроса. (Структура сайта такова, что новые вопросы цепляются к низу ветки, в том числе за предыдущие годы (!), искать их там неудобно... Впрочем, я не буду критиковать сайт  хотя бы из хорошего расположения к его модератору Марии). "Исследования" на тему вообще - непродуктивны. Надо рассматривать конкретную задачу с определенной собственниками целью. В Вашем случае - это был раздел помещения на 2 части и участка на 2 участка. Рад, что в результате изучения Вы фактически пришли к результату (п.2 за 26.01.2017), который я описал в двух своих предыдущих ответах.

[Мария]

41 минуту назад, Геннадий Савинов сказал:

Сергей, я не ответил поскольку не видел Вашего вопроса. (Структура сайта такова, что новые вопросы цепляются к низу ветки, в том числе за предыдущие годы (!), искать их там неудобно... Впрочем, я не буду критиковать сайт  хотя бы из хорошего расположения к его модератору Марии)..

Геннадий, спасибо) вчера подключили приложение Тапаталк, оно как раз для большего удобства чтения/общения, специально для форумов. Могу спросить у тех, кто пользуется, как к нему подключиться (я не пользуюсь)

еще, чтобы не терять ответы, можно при написании поста нажать Сообщать о новых ответах или Пподписаться на тему, скрины прилагаю