Когда дольщикам можно не платить

[Валерий Хорошин]

Суд указал, в каких случаях дольщики не обязаны доплачивать за завершение строительства дома

Орловская областная коллегия по гражданским делам отклонила иск товарищества собственников жилья "Орлик" к Марии Платоновой, которая уже 16 лет ожидает новоселья. Она из тех, кого называют обманутыми дольщиками. В 2000 году женщина заключила договор с фирмой "Евро-Азия". Внесла деньги на строительство многоэтажки на улице Салтыкова-Щедрина. По иронии судьбы история вышла, достойная пера этого писателя.

В 2003 году фирма обанкротилась. Дом был готов на 80 процентов. Деньги дольщикам не вернули. Право собственности на недостроенные квартиры им пришлось отстаивать в судах. В 2006 году они создали ТСЖ и поручили ему завершить строительство. Но идея только казалась простой. На организационные споры ушло шесть лет. В 2012 году члены ТСЖ договорились, что внесут еще по 10 000 рублей за каждый квадратный метр принадлежащих им квартир.

Суд решил: если права на строительство дома нет, то дольщик не обязан доплачивать

Однако такое положение дел устроило не всех собственников, некоторые отказались вносить деньги, - рассказала помощник председателя Орловского облсуда Дина Ягупова. - Одной из них оказалась Платонова. Товарищество собственников жилья "Орлик" просило суд взыскать с нее чуть более одного миллиона рублей.

Наученная горьким опытом женщина платить наотрез отказалась.

В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу.

Кроме того, статья 145 Жилищного кодекса РФ говорит, что высшим органом управления ТСЖ является общее собрание. В его компетенцию входит и установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.

С этой точки зрения требования к Платоновой были обоснованны. Однако суд указал на то, что существует еще и градостроительное законодательство. Одного лишь решения собрания ТСЖ недостаточно. Прежде товариществу необходимо получить разрешение на строительство в муниципалитете и оформить землю под стройкой в собственность или аренду.

И если хоть одно из этих условий будет не соблюдено, значит, строить нельзя, а требования о доплате становятся незаконными.

Получается, что Платонова была права, а другие дольщики, возможно, выбросили деньги на ветер. Они заплатили за строительство, вести которое нельзя. Поэтому дольщикам, прежде чем голосовать за доплату, надо внимательно ознакомиться с документами застройщика.

Следует проверить даты. Иначе можно повторно потерять накопленные на жилье сбережения.

удалено

[Валерий Хорошин]

удалено

 

Судья Лигус О.В. Дело № 33-2915

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 сентября 2016 года г. Орёл

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Должикова С.С.,

судей Коротченковой И.И., Хомяковой М.Е.,

при секретаре Киселевой А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску товарищества собственников жилья «Орлик» к Платоновой М.Ю. о взыскании денежных средств и по встречному иску Платоновой М.Ю. к товариществу собственников жилья «Орлик» о признании недействительным решения общего собрания собственников в многоквартирном жилом доме,

по апелляционной жалобе Платоновой М.Ю. на решение Советского районного суда г. Орла от 28.06.2016, которым постановлено:

«Исковые требования товарищества собственников жилья «Орлик» к Платоновой М.Ю. о взыскании денежных средств, удовлетворить.

Взыскать с Платоновой М.Ю. в пользу ТСЖ «Орлик» <...> рублей.

Встречные исковые требования Платоновой М.Ю. к товариществу собственников жилья «Орлик» об оспаривании решения общего собрания собственников в многоквартирном жилом доме от 02.10.2012, оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи Должикова С.С., объяснения Платоновой М.Ю., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) «Орлик» обратилось в суд с иском к Платоновой М.Ю. о взыскании денежных средств.

В обоснование заявленных требований указало, что Платонова М.Ю. является собственником квартиры – незавершенное строительство по адресу: <адрес>, общей площадью 102,1 кв.м.

Ссылалось, что 30.07.2012 состоялось общее собрание собственников помещений в указанном многоквартирном доме, на котором был выбран способ его управления – товариществом собственников жилья, в связи с чем управление передано ТСЖ «Орлик», а также принято решение о завершении строительства дома и его вводе в эксплуатацию.

02.10.2012 состоялось общее собрание, на котором собственники приняли решение об установлении размера платежей на завершение строительства в размере <...> руб. за 1 кв.м от площади принадлежащих им помещений.

Однако до настоящего времени денежные средства Платоновой М.Ю. на завершение строительства многоквартирного дома не внесены.

В связи с изложенным, ТСЖ «Орлик» просило суд взыскать с Платоновой М.Ю. денежные средства в качестве расходов на строительство многоквартирного дома в размере <...> руб.

В свою очередь, Платонова М.Ю. обратилась в суд со встречным иском к ТСЖ «Орлик» о признании недействительным решения общего собрания собственников в многоквартирном жилом доме от 02.10.2012, указав в его обоснование, что решение по вопросу размера денежных средств, необходимых для завершения строительства, было принято без составления сметы расходов и доходов.

Судом постановлено обжалуемое решение.

В апелляционной жалобе Платонова М.Ю. просит решение суда в части удовлетворения первоначального иска отменить, вынести новое, отказав в иске.

Приводит довод о том, что судом необоснованно применены к сложившимся правоотношениям положения статей 137 и 145 Жилищного кодекса РФ, определяющие права товарищества собственников жилья и собственников помещений в многоквартирном жоме в отношении созданного объекта недвижимости, тогда как спорный многоквартирный дом является незавершенным строительством.

Считает несостоятельной ссылку суда на смету расходов на завершение строительства многоквартирного дома и введения его в эксплуатацию, поскольку указанный документ не представлен ТСЖ «Орлик» в материалы дела.

Указывает, что у ТСЖ «Орлик» отсутствовало разрешение на строительство объекта недвижимости на момент заключения с ООО «СтройПромПроект» 02.11.2015 договора на выполнение строительных работ и сдачу объекта в эксплуатацию.

Полагает ошибочным вывод суда об уклонении с ее стороны от выполнения решения общего собрания, противоречащего, по ее мнению, требованиям действующего законодательства.

Также считает, что решение вопроса об установлении размера платежей на завершение строительства не относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

На основании статьи 145 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относится в том числе установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.

Исходя из пункта 8 статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

В силу пункта 3 статьи 137 ЖК РФ в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах, товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Статьей 37 ЖК РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Согласно статье 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Как следует из материалов дела, Платонова М.Ю. является собственником квартиры, незавершенное строительство, назначение: нежилое, общей площадью 102,1 кв.м, этаж 4, адрес объекта: <адрес>, (т.1 л.д.117).

Из протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> от 30.07.2012 усматривается, что собственниками принято решение о выборе способа управления домом товариществом собственников жилья, которое передано ТСЖ «Орлик» (ОГРН 1065700002037), принято решение о завершении строительства дома и его вводе в эксплуатацию. Организация работ поручена ТСЖ «Орлик», утверждена сумма расходов на завершение строительства многоквартирного дома и введение его в эксплуатацию, утверждены предварительная смета расходов в размере <...> руб., размер платежей на завершение строительства многоквартирного дома и ввода его в эксплуатацию (т.1 л.д.52-58).

Согласно протоколу общего собрания от 02.10.2012 собственниками помещений указанного многоквартирного дома принято решение об установлении размера платежей на завершение строительства дома в размере <...> руб. за 1 кв.м от площади помещений принадлежащих собственникам, а также о внесении членами ТСЖ «Орлик» и собственниками помещений, не являющихся членами ТСЖ, в срок до 01.11.2012 на расчетный счет ТСЖ 50% от установленной суммы, а оставшейся части в сроки, установленные Правлением ТСЖ «Орлик» (т.1 л.д.59-66).

При проведении указанного общего собрания на нем присутствовала Платонова М.Ю., однако от подписания протокола последняя отказалась, по поводу чего членами ТСЖ «Орлик» был составлен акт (т.1 л.д.67).

02.10.2015 между ТСЖ «Орлик» и ООО «СтройПромПроект» был заключен договор № 01-10 на выполнение строительных работ и сдачу объекта в эксплуатацию, по условиям которого ООО «СтройПромПроект» обязалось по заданию заказчика выполнить работы по достройке 11 квартирного жилого дома с офисными помещениями и выставочным залом, расположенного по адресу: <адрес>, и сдаче его в эксплуатацию, а ТСЖ «Орлик» обязалось оплатить указанные работы в размере 6 911 117 руб. (т.1 л.д.45-51).

Согласно карточке счета 51 по банковскому счету ТСЖ «Орлик» за 01.10.2012 - 22.01.2016, с момента поступления денежных средств 09.11.2015 общая сумма денежных средств на осуществление строительных работ составляет <...> руб. (т.1 л.д.18-43)Неисполнение Платоновой М.Ю. требований о внесении денежных средств на завершение строительства дома послужило основанием для обращения ТСЖ «Орлик» в суд с настоящим иском.

Разрешая спор по существу и частично удовлетворяя исковые требования ТСЖ «Орлик», суд первой инстанции исходил из того, что Платонова М.Ю. необоснованно уклоняется от исполнения решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем взыскал половину заявленной суммы, придя к выводу об истечении срока исковой давности по платежу ранее 01.11.2012.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции также пришел к выводу об истечении срока исковой давности по заявленному требованию, поскольку Платонова М.Ю. обратилась в суд в мае 2016 года, то есть по истечении шестимесячного срока обращения в суд со дня, когда она узнала о принятом решении, при этом доказательств наличия уважительных причин пропуска установленного законом срока исковой давности, не представила.

Поскольку решение суда в части отказа в удовлетворении требований Платоновой М.Ю. не обжалуется, его законность и обоснованность судом апелляционной инстанции не проверяется.

По мнению судебной коллегии, решение суда в части удовлетворения требований ТСЖ «Орлик» о взыскании денежных средств принято с нарушением норм материального права, что в силу п. 4 ст. 330 ГПК РФ является основанием для его отмены.

При рассмотрении дела установлено, что первоначально капитальное строительство жилого дома по адресу: <адрес> было начато застройщиком ООО «Евро-Азия» на основании заключенных с инвесторами договоров об инвестировании строительства жилья, в том числе договора от 18.12.2000 № 009 ПМЮ, заключенного с Платоновой М.Ю.

Решением Советского районного суда г. Орла от 25.11.2003 был удовлетворен иск Платоновой М.Ю. к ООО «Евро-Азия» о понуждении к исполнению обязанности в натуре, за Платоновой М.Ю. признано право собственности на незаконченный строительством объект – <адрес> на 5 этаже жилого дома по адресу: <адрес>, общей площадью 92,78 кв.м.

В 2006 году недостроенное жилое здание с офисными помещениями по указанному адресу было законсервировано из-за нехватки финансирования. По предварительным оценкам общий объем выполненных строительно-монтажных работ на момент прекращения строительства составил не менее 80% от общего объема работ, что подтверждается заключением по обследованию технического состояния несущих и ограждающих конструкций незавершенного строительства, подготовленным ФГБОУ ВПО «Государственный университет – Учебно-научно производственный комплекс».

Как указывалось ранее, 30.07.2012 собственниками помещений многоквартирного <адрес> было принято решение о выборе и передаче управления домом ТСЖ «Орлик», которому поручено завершение строительства дома и его ввод в эксплуатацию.

Материалами дела подтверждается, что администрацией г. Орла выдавались ТСЖ «Орлик» разрешения на строительство жилого дома с офисными помещениями (завершение строительства) №, расположенного по адресу: <адрес>, действие которых продлевалось вплоть до 01.12.2014 (т.2 л.д.1, 3).

Законом Орловской области от 10.11.2014 № 1686-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Орловской области и органами государственной власти Орловской области» полномочия в сфере градостроительства на территории Орловской области, в том числе по вопросу выдачи разрешительной документации были переданы Управлению градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области, являющемуся органом исполнительной власти Орловской области.

Судебной коллегией в ходе рассмотрения дела установлено, что Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области письмом от 24.02.2016 № 92/2409 отказано ТСЖ «Орлик» в продлении срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства «Жилой дом с офисными помещениями», расположенного по адресу: <адрес>, от 11.06.2014 №, ввиду обращения с заявлением о его продлении с нарушением установленных законом сроков.

В этом же ответе сообщалось, что земельный участок с кадастровым номером № не имеет правообладателей. Последнее обременение в виде аренды было прекращено 28.02.2003 и в дальнейшем, по данным ЕГРП, данный земельный участок на каком-либо праве не предоставлялся. По сведениям ГКН земельный участок с кадастровым номером № является ранее учтенным. По сведениям публичной кадастровой карты данный земельный участок не имеет границ, установленных в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», его местонахождение указано ориентировочно. Земельный участок с кадастровым номером № не был сформирован в установленном законом порядке до введения в действие ЖК РФ (до 01.03.2005) и относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. В связи с этим заявителю было предложено для оформления вещных прав на рассматриваемый земельный участок обратиться в администрацию г. Орла.

По сведениям Управления муниципального имущества и землепользования г. Орла (письмо от 23.09.2016 № 358-ф), ТСЖ «Орлик» за период с 2002 по 2006 годы, а также с 01.03.2015 по настоящий момент по вопросу предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, не обращалось.

Также Управлением государственного имущества Орловской области в соответствии с ответом от 11.03.2013 № 525/з было принято решение об отказе ТСЖ «Орлик» в предоставлении в аренду названного выше земельного участка.

В силу положений статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1).

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2).

Порядок выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства, в том числе перечень документов, представляемых в орган местного самоуправления для получения такого разрешения, установлен статьей 51 ГрК РФ. Одним из обязательных видов документов, представляемых для получения разрешения на строительство, являются правоустанавливающие документы на земельный участок (пункт 1 части 7 названной статьи).

По смыслу вышеприведенных норм, возведение объектов капитального строительства не может осуществляться в отсутствие разрешения на строительство, а также без оформления прав на соответствующий земельный участок. Соответственно, вопрос легитимности требований ТСЖ «Орлик» о взыскании денежных средств на достройку вышеуказанного объекта, является производным от наличия правомочий на строительство.

Поскольку при рассмотрении дела бесспорно установлено, что ТСЖ «Орлик» не вправе осуществлять работы по достройке <адрес>, правовых оснований для удовлетворения иска и взыскания денежных средств с Платоновой М.Ю., не имеется.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции в части удовлетворения первоначального иска, подлежит отмене с вынесением нового об отказе в его удовлетворении.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу Платоновой М.Ю. удовлетворить, решение Советского районного суда г. Орла от 28.06.2016 отменить.

Принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении иска товарищества собственников жилья «Орлик» к Платоновой М.Ю. о взыскании денежных средств.

Председательствующий

Судьи