Один из собственников квартиры недееспособен

[Мария]

я тоже не помню вопросов такого порядка, может и правда никто не спрашивал 

[OksanaR]

Но будьте готовы к тому что реакция у продавца будет не однозначная, в тот момент, когда вы ей это предложите.  Помню у меня были клиенты (кредитовались по ипотеке в Газпромбанке) так когда сотрудники банка попросили у них предоставить справку от психиатра об их моральном здоровье, мы столько от них выслушали....оооо )))) думали сделка сорвется..., но ничего, потом люди успокоились и пошли на процедуру освидетельствования.

[Айя]

23 минуты назад, OksanaR сказал:

Но будьте готовы к тому что реакция у продавца будет не однозначная, в тот момент, когда вы ей это предложите.  Помню у меня были клиенты (кредитовались по ипотеке в Газпромбанке) так когда сотрудники банка попросили у них предоставить справку от психиатра об их моральном здоровье, мы столько от них выслушали....оооо )))) думали сделка сорвется..., но ничего, потом люди успокоились и пошли на процедуру освидетельствования.

они квартиру с июня продают, видимо никто не хочет связываться. если бы меня попросили, я бы спокойно все прошла)) наша сделка тоже под большим вопросом - еще неизвестно, одобрят ли опека с банком. а по поводу титульного страхования не подскажете, с какой компанией лучше связываться? мне кажется, когда дело доходит до страхового случая, компании делают все, лишь бы ничего не выплачивать. чего только стоит история с семьей Чапаевых...

[Мария]

у нас (фирмы) с Согласием договор. Сотрудники из  Росно-Альянса (там недавно закрыли продукты для физлиц и вся команда перешла в согласие). Переделали правила страхования и договоры 

У меня есть примеры суд решений, где бились их юристы, где-то отстояли титул, где-то выплатили страховку (Олеся-юрист просила меня не выкладывать, сказала сама выложит, могу ещё раз спросить, если интересно)

 

[Мария]

Чалаевы они, не Чапаевы)

[Айя]

11 минуту назад, Мария сказал:

у нас (фирмы) с Согласием договор. Сотрудники из  Росно-Альянса (там недавно закрыли продукты для физлиц и вся команда перешла в согласие). Переделали правила страхования и договоры 

У меня есть примеры суд решений, где бились их юристы, где-то отстояли титул, где-то выплатили страховку (Олеся-юрист просила меня не выкладывать, сказала сама выложит, могу ещё раз спросить, если интересно)

 

спасибо, Мария, очень ценная информация! посмотрю условия у Согласия.

[Мария]

Олеся (юрист Согласия) разрешила выложить часть материала) Делюсь:

В июне 2010 года семья Куляевых (здесь и далее фамилии участников судебного процесса изменены) приобрела с помощью ипотечного кредита трехкомнатную квартиру в хорошем спальном районе у Салимова Т.А. И, хотя титульное страхование не является обязательным, они свою квартиру от притязаний третьих лиц, все же, застраховали. И как показали дальнейшие события, поступили очень правильно.
Купленная квартира оказалась с плохой историей. Несколько лет назад до 2006 года в ней жила семья Мосенко, муж с женой. Муж умер в 2002 году, а старушка-вдова, инвалид 2-ой группы, пригласила пожить у себя свою подругу Юрасову А.М. Та тоже была инвалидом, но так как была моложе хозяйки квартиры, то могла оказывать всю необходимую помощь по ведению домашнего хозяйства.  
Жили они так вместе вплоть до кончины Мосенко Л.М.  Случилось это 3 марта 2006 года. Так как у Мосенко не было родственников, то Юрасовой самой пришлось заниматься похоронами своей подруги. Затем она стала задумываться о квартире, в которой осталась жить после смерти хозяйки. У умершей не было родственников, а государству ее квартира ранее 6 месячного срока отойти не могла, ведь могли появиться наследники. А так как Юрасова, как мы помним, тоже была инвалидом и проживала с умершей более года, то в соответствии с ч.2 ст.1148 Гражданского кодекса РФ, она имела все права на наследство. В этой статье сказано, что «…к наследникам по закону относятся граждане, которые не входят в круг наследников, указанных в ст. 1142-1145 ГК РФ, но ко дню открытия наследства являлись нетрудоспособными и не менее года до смерти наследователя находились на его иждивении и проживали совместно с ним».
И Юрасова подала в Кунцевский районный суд г. Москвы заявление о том, чтобы был признан факт ее совместного проживания с умершей ранее Мосенко Л.М. Только в этом случае она бы имела все права на получение наследства. И суд, выслушав свидетелей и изучив документы пенсионного фонда (а пенсия у Мосенко была гораздо больше, и она действительно содержала Юрасову) решил:
«Установить факт нахождения Юрасовой А.М., инвалида второй группы, на иждивении Мосенко Л.М., 1930 года рождения, умершей 3 марта 2006 года, и факт совместного проживания Юрасовой А.М. с Мосенко Л.М. на жилой площади по адресу….».
Юрасова после такого решения вздохнула свободно и на следующий же день направилась к нотариусу. 

Наследница воздушных замков
Пришла Юрасова с решением суда к нотариусу г. Москвы Юсуповой с заявлением об открытии наследственного дела. Нотариус, как и положено, запросила сведения из ЕГРП. Из выписки же следовало, что спорная квартира принадлежала не Мосенко, а совершенно другому лицу. Оказалось, что 10.03. 2005 года между Мосенко Л.М и Моняном Н.А. был заключен договор купли-продажи данной квартиры. Но это еще не все. Пока Юрасова ходила по инстанциям и собирала документы, квартира была уже перепродана другим лицам. 
Узнав такое, Юрасова ужаснулась. Она не помнила, чтобы ее благодетельница и хозяйка квартиры когда-то говорила о ее продаже. Спустя несколько дней Юрасова вновь подала исковое заявление в Савеловский районный суд – по местонахождению спорного имущества. В заявлении она просила расторгнуть все ранее совершенные сделки с квартирой, мотивируя это тем, что Мосенко длительное время состояла на учете в ПНД №4 и была неадекватна в своем поведении, а после смерти мужа ее психическое состояние обострилось, поэтому на момент заключения договора, если таковой и был, она не понимала значения своих действий.
Документальных доказательств того, что Мосенко не понимала своих действий суду не было представлено, хотя в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать суду те обстоятельства, на которые она ссылается, выдвигая свои требования или возражения по делу.

Из решения Савеловского районного суда г. Москвы от 15 июля 2008 года:
«Истица, заявляя требования о признании сделок недействительными, указала, что Мосенко Л.М. длительное время состояла на учете в ПНД №4, была неадекватна в своем поведении, после смерти мужа ее психическое состояние резко обострилось, и на момент подписания договора купли-продажи она не понимала значения своих действий.
Для проверки доводов истицы судом была истребована медицинская документация Мосенко Л.М., в частности, из ПНД №4, а также больниц, в которых находилась на лечении Мосенко Л.М.
С 1985 г. Мосенко Л.М. являлась инвалидом 2 группы по общему заболеванию. Как видно из медицинской документации, Мосенко Л.М с 1995 года состояла на учете в ПНД, наблюдалась в консультативной группе.
Судом также были допрошены свидетели со стороны истицы – Урасов М.П. (знакомый умершей) и Кайдаш М.Н. (подруга умершей). Свидетели показали суду, что психическое состояние здоровья Мосенко Л.М. после смерти супруга изменилось в худшую сторону, все это выражалось в нехарактерных для нее проявлениях в поведении: истерики, постоянный плач, необоснованная подозрительность, психическая неуравновешенность. Свидетели полагали, что по состоянию здоровья она не могла отдавать отчет своим действиям. Свидетели указали так же, что самостоятельно принять решение о продаже квартиры Мосенко Л.М. не могла.
Однако, по мнению суда, показания свидетелей не могут быть положены в основу решения суда, поскольку суд считает, что с учетом принципа допустимости доказательств, обстоятельства, свидетельствующие о психическом состоянии здоровья, не могут подтверждаться только показаниями свидетелей. Субъективные показания свидетелей не могут являться бесспорным доказательством того, что Мосенко Л.М по состоянию здоровья не отдавала себе отчет в своих действиях.
Судом для правильного разрешения спора на основании ст.79 ГПК РФ была назначена по делу посмертная судебно-психиатрическая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ПКБ им. Алексеева. По заключению комиссии экспертов № 271-2 от 19 мая 2008 г. Мосенко Л.М обнаруживала органическое расстройство личности в связи со смешанными заболеваниями. По свидетельству медицинской документации у больной медленно прогрессировали сосудистые заболевания - гипертоническая болезнь, церебральный атеросклероз, нарастали гормональные нарушения, связанные с перенесенной в 1967 г. струмэктомией, инвалюционный период с формированием дисциркуляторной энцифалопатии…». И еще суд рассказал о разных болезнях Мосенко Л.М., и как они могли повлиять на ее состояние. В заключение судья пришел к выводу, что «…степень имевшегося у Мосенко Л.М психического расстройства была незначительна и не лишала ее возможности при оформлении договора купли-продажи квартиры 10.03.2005 г. понимать значение своих действий и руководить ими».
Судья пояснил, что сам факт наблюдения умершей в ПНД не может являться  основанием для признания сделки недействительной. Умершая Мосенко Л.М. при жизни недееспособной не признавалась. Суммируя все доказательства, суд отказал в признании всех сделок купли-продажи недействительными. Он также отказал Юрасовой и в принятии квартиры в порядке наследования.
И хотя Юрасова подала заявления в инстанции выше, но 26 августа 2008 года Московский городской суд постановил, что решение Савеловского суда от 15 июля 2008 года необходимо оставить без изменения. Больше никаких аппеляций она не подавала. Это значит, что она согласилась с решениями судов и смирилась с тем, что квартира отошла к законным хозяевам. 
Но это был 2008 год. В принципе к 2010 году, когда ее купила семья Куляевых, ничего не изменилось, по этой квартире не было никаких судебных исков, поэтому люди, купившие ее, по закону являются добросовестными приобретателями.
Только спокойствие это длилось недолго.  

Новые собственники – проблемы старые
Как мы уже сказали, летом 2010 года эта некогда спорная квартира была выставлена на продажу, и ее у Салимова Т.А. приобрела семья Куляевых. И купили они ее с помощью ипотечного кредита. А это значит, что квартиру проверял банк. Но еще более тщательно проверяла страховая компания, прежде чем выдать полис Куляевым. Отсюда следует, что они действительно добросовестные приобретатели и претензий к ним быть не должно, но…неожиданно на горизонте вновь появилась Юрасова. Осенью 2010 года она вновь подала исковое заявление в суд и просила расторгнуть договоры купли продажи, а квартиру передать ей, как наследнице. Для всех это было полной неожиданностью. Особенно для Куляевых. Их привлекли тоже в качестве ответчиков. Раз квартира их застрахована от притязания третьих лиц, то они обратились в СК «Росно». Там тоже удивились такому повороту событий. И хотя иск им показался абсурдным (как мы помним, Юрасова, проиграв все суды, успокоилась), они были готовы защищать своего клиента. И юрист компании А.Л. Зайцева начала собирать и изучать все документы по этой квартире.
И снова Савеловский суд начал разбирать это дело, начиная от смерти Мосенко. Юрасова доказывала, что она является наследницей и что договор купли-продажи бывшая хозяйка не подписывала. Отсюда и все другие сделки должны быть признаны ничтожными. Но на резонный вопрос: а почему же, прожив после подписания договора еще целый год, сама Мосенко его не оспаривала? Юрасова внятного ответа дать не смогла. Выходит, что Мосенко из каких-то своих соображений, втайне от своей подруги провела сделку. Получается, что старушка не хотела, чтобы Юрасова оставалась жить в этой квартире.
По всей видимости, суд так и оставил бы решения прежних судов без изменения, ибо никаких новых доказательств Юрасова не представила. Но она настаивала на суде, узнав, что еще не истек срок исковой давности по этому делу. У нового судьи она хотела добиться справедливости, так как по-прежнему считала, что Мосенко квартиру не продавала, денег не получала и переезжать никуда не собиралась.
Перед юристом СК «Росно» встала задача предоставить суду доказательства о том, что Юрасова пропустила срок исковой давности. Процитируем несколько абзацев, которые касаются пропуска срока исковой давности. Отзыв по гражданскому делу, который дала юрист СК «Росно» А.Л.Зайцева: «В силу положений п. 2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.
Полагаем, что общий срок, регламентированный ст. 196 ГК РФ, и специальный срок, установленный ст. 181 ГК РФ истекли на момент предъявления данного иска…».

Из заявления о применении исковой давности:
«Применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, законодательством в п.1 ст.181 ГК РФ предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором – осведомленностью лица о нарушении его прав, а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки.
Поэтому к требованиям о признании недействительной ничтожной сделки не применяются правила, установленные ст. 200 ГК РФ о начале течения срока исковой давности. Указанная позиция подтверждается Определением Верховного суда РФ от 2.11. 2010 г. №5-Впр10-55.
Исполнение договора началось с момента регистрации Моняном Н.А. права собственности на спорную квартиру – 6 апреля 2005 г. Соответственно, срок исковой давности по требованию о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенный между Мосенко Л.М. и Моняном Н.А, начал течь с 6.04.2005 г. И ко времени обращения истицы в суд с указанными требованиями истек».
В своем исковом заявлении Юрасова написала, что она узнала о том, что квартира продана только в феврале 2007 года и просит применить к ее иску статью 200 ГК РФ, где срок исковой давности исчисляется периодом в 3 года. Но даже, если взять за рассмотрение требования истицы, то все равно получается, что срок исковой давности она пропустила. Узнала она в феврале 2007 года, а заявление в суд по поводу спорной квартиры подала только 4 октября 2010 года.
И суд, изучив все собранные сторонами доказательства и опираясь на то, что при жизни Мосенко Л.М. никаких требований по поводу расторжения договора купли-продажи свой квартиры не предъявляла, в иске Юрасовой отказал. 

Комментарий юриста:
Итак, если вы покупаете квартиру на вторичном рынке и если она несколько раз меняла своих хозяев, то лучше эту недвижимость застраховать от претензий третьих лиц. Даже в описанном случае, когда квартира покупалась с помощью ипотечного кредита, которую банк "тщательно" проверял (большая же часть денег вложена ими), все равно возникло судебное дело. 
На первый взгляд, это дело может показаться простым, претензии же уже выставлялись и были судами отклонены. Но не забывайте, что суды наши непредсказуемы. Вернее, судьи. Один судья ситуацию видит так, а другой по-иному. И не будь в деле страховой компании «Росно», где работают опытные и квалифицированные юристы, неизвестно как бы все закончилось. Вполне возможно, что Юрасовой удалось бы доказать свою правоту. И что бы было с добросовестными приобретателями не известно. Нужно быть внимательным при покупке недвижимости, а лучше всегда застраховать ее. А страховая компания всегда выступит в вашу защиту в случае судебных разбирательств. Если же компания проиграет суд, то возвратит вам уплаченные за квартиру деньги. И не по справке БТИ, а ее рыночную стоимость. В данном конкретном деле сумма была – 8 млн. рублей.

(кстати, оформляя сделку через нашу компанию, можно приобрести страховку со скидкой. Об этом - в ЛС)
 

 

[Айя]

Боже, Мария, мне и так, мягко говоря,  неспокойно, теперь я совсем сон потеряю) мне только ленивый еще не сказал, насколько опасна моя сделка и что кругом одни мошенники и как сильно я потом могу пожалеть... представляете, в каком напряжении я живу эти дни?))) страховать, разумеется, будем. что еще можно сделать (кроме справок из сербского, пнд и нд)? ну пожалуйста, скажите, что все не так страшно!!! риэлтор говорит, что документы хорошие (в том плане, что владелицы квартиры - первые и единственные собственницы). на каком основании они потом могут вернуть себе квартиру?  то есть это значит, что и разрешение опеки будет оспорено?

[Мария]

я думала, это Вас успокоит  Там же всё хорошо кончилось)

Вроде тут отписали, что ничего страшного в такой сделке нет, особенно, если продавец будет не против съездить в Сербского. ПНД/НД у вас будут, ЕГРП возьмете и заявление от продавца об отсутствии обременений, застрахуетесь.. с такой подготовкой риски стремятся к нулю 

Всегда нужно рассматривать ситуацию в комплексе, - тот факт, что один из продавцов недееспособен ещё не говорит об опасной (оспоримой/недействительной/ничтожной) сделке. Наоборот, при должной подготовке, вполне себе крепкий вариант

[Мария]

Цитата

на каком основании они потом могут вернуть себе квартиру?  то есть это значит, что и разрешение опеки будет оспорено?

перечитала ваш пост.. не читайте много интернета (там очень мало мест с реальными спецами)

По бумагам расписали, теперь по технике: Сербского в день сделки; новая квартира должна быть оформлена в равных долях на мать и дочь (как сейчас продаваемая, если я правильно поняла первый пост); заявление о снятии с рег.учета не помешает, поскольку они выписываются в альтернативу. Страховаться можно прямо на сделке, ещё до регистрации (тел.менеджера страховой могу дать, если выберете Согласие)

Разрешение органов опеки уже получили?