Как расторгнуть договор найма?

Наташа. · November 4, 2015

Я снимаю небольшую комнатку в самом центре Москвы. Мне надоело работать и я уволилась. Через два месяца у меня закончились деньги. Когда наймодатель в очередной раз пришёл за арендной платой, я сказала, что денег у меня нету и что я хочу расторгнуть наш договор найма. Я бросила ключи от комнаты наймодателю на стол. Наймодатель, почему то стал требовать с меня оплатить ему арендную плату за три последующих месяца. Сказал , что есть какой то такой закон. Подскажите пожалуйста, кто прав? Ведь в договоре найма у нас написано , что я обязана предупредить его всего за 1 мес. о своём досрочном выезде, а не за 3 мес. как он требует. Должна ли я, что то заплатить наймодателю?

.

Наймодатель показал мне какую то странную распечатку с интернета, но я не знаю правильно ли там всё написано(((

.

Гражданский Кодекс Российской Федерации.

Статья 687

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ. 1. Наниматель жилого помещения вправе расторгнуть договор найма с предупреждением наймодателя за три месяца.

Закон, в исключение из общего правила о том, что односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (ст.310 ГК), предоставляет нанимателю право в любой момент отказаться от договора найма.

Для этого ему не требуется обращаться в суд, а достаточно предупредить об этом наймодателя не менее чем за три месяца до отказа от договора.

Поскольку право нанимателя на односторонний отказ от договора сформулировано императивно, договор найма не может это ни запрещать, ни вводить какие либо другие условия.

За нарушение ст.687 ГК РФ, если наниматель прекращает договор найма без предупреждения наймодателя, наниматель обязан внести плату за пользование жилым помещением за три месяца.

Императивная норма закона обладает особой юридической силой, то есть недопустимостью отклонения от норм во взаимоотношениях даже путём их соглашения. Противоречащие им пункты договора будут недействительны.

По статье 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

По статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

И поэтому лишь в случаях, когда то, или иное, условие договора предусмотрено нормой, которая применяется, если соглашением сторон не договорено иное (диспозитивная норма), стороны договора вправе по своему обоюдному согласию исключить ее применение либо определить условие, отличное от предусмотренного в ней условия.

Определить в чем отличие императивной нормы от диспозитивной, которую могут изменить стороны в договоре по своему соглашению, очень просто: диспозитивная норма всегда содержит слова подобные "если иное не предусмотрено соглашением сторон" или "если иное не предусмотрено договором".

Статья 450 ГК РФ содержит общие для всех договоров правила, которые применяются, если иное не предусмотрено в императивной форме правовыми нормами, реагирующими отношения сторон конкретного вида договора, предусмотренного законом.

Отношения сторон договора найма в части расторжения договора урегулированы статьёй 687 ГК РФ, содержащей на этот счет императивные правила, которые изменить соглашением сторон нельзя.

Речь идет не о ничтожности самого договора, а лишь о ничтожности пунктов договора найма, противоречащих статье 687 ГК РФ.

В случае нарушения нанимателем п.1 ст.687 ГК РФ наниматель обязан оплатить наймодателю неустойку в размере аредной платы жилого помещения за три месяца.

Чтобы нанимателю по закону расторгнуть договор найма жилья и не попасть на неустойку наниматель обязан за три месяца до расторжения договора найма предупредить наймодателя о своём досрочном выезде, заранее направив наймодателю заказным письмом с описью вложения по почте извещение о своём намерении освободить жилое помещение и расторгнуть с наймодателем через три месяца договор найма жилого помещения.

Мария · November 4, 2015

Ведь в договоре найма у нас написано , что я обязана предупредить его всего за 1 мес. о своём досрочном выезде, а не за 3 мес. как он требует. Должна ли я, что то заплатить наймодателю?

Наташа, здравствуйте, в законе, действительно, указано, что наниматель должен предупредить наймодателя за 3 месяца. Но, помимо закона, существует практика его применения (это как раз то, что указано в вашем договоре найма - за один месяц). Вы же его подписывали с обоюдного согласия?

К тому же, в статье 687 сказано: "..расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца...", а не "оплатить при расторжении за три месяца вперед", чувствуете разницу? И наймодатель почувствует (дайте ему почитать)

В вашем случае адекватным расставанием будет оплата с вашей стороны последнего месяца проживания, в период которого наймодатель найдёт себе новых жильцов

Негативные сценарии описывать не буду, тем более, что они не выгодны ни вам, ни собственнику

Мария · November 4, 2015

и еще момент к вопросу практики применения, - принцип свободы договора никто не отменял

Из ПЕРЕЧЕНЯ ПОЗИЦИЙ ВЫСШИХ СУДОВ К СТ. 421 ГК РФ "СВОБОДА ДОГОВОРА"

1.3.5. Стороны соглашения, соблюдая все ограничения свободы договора, вправе установить последствия его расторжения, отличные от предусмотренных законом (позиция ВС РФ, ВАС РФ)

Позиция ВАС РФ: Несогласованное сторонами условие договора не может быть восполнено по правилам, установленным в диспозитивной норме, если одна из сторон потребовала согласования этого условия

Применимые нормы: абз. 2 п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 432 ГК РФ

� Пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165

Как следует из положений абз. 2 п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 432 ГК РФ, заявление одной из сторон о необходимости согласовать какое-либо условие означает, что это условие является существенным, т.е. таким, без соглашения по которому договор не является заключенным.

Иное толкование, исходя из которого отсутствие названного соглашения восполняется положениями диспозитивной нормы, означает противоречащее принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ) навязывание сделавшей такое заявление стороне условий, на которых бы она договор не заключила.

удалено

Мария · November 4, 2015

В случае нарушения нанимателем п.1 ст.687 ГК РФ наниматель обязан оплатить наймодателю неустойку в размере аредной платы жилого помещения за три месяца.

прикольно) В законе таких слов нет :smile:

Яцкевич Юрий · November 4, 2015

Мария, Володеньку не узнали? )))

Мария · November 4, 2015

блин, да ладно.. а я распинаюсь)))

Наташа. · November 4, 2015

помимо закона, существует практика его применения (это как раз то, что указано в вашем договоре найма - за один месяц).

Мария.

Вы имеете в виду практику применения закона судами или агентами недвижимости?

Спасибо.

Наташа. · November 4, 2015

в статье 687 ГК РФ сказано: "..расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца...", а не "оплатить при расторжении за три месяца вперед", чувствуете разницу?

Мария.

Прошу прощения. Но я не чувствую разницу(((

Объясните пожалуйста разницу.

Неужели ГК РФ просто так сотрясает воздух?

А на самом деле ГК РФ сейчас уже ни чего не значит?

Спасибо.

Наташа. · November 4, 2015

в законе, действительно, указано, что наниматель должен предупредить наймодателя за 3 месяца.

Негативные сценарии описывать не буду, тем более, что они не выгодны вам

Мария.

Прошу прощения, но меня как раз интересует самый плохой для меня сценарий.

Как говорится - предупреждён - значит вооружён!

Спасибо.

Наташа. · November 4, 2015

Из ПЕРЕЧЕНЯ ПОЗИЦИЙ ВЫСШИХ СУДОВ К СТ. 421 ГК РФ "СВОБОДА ДОГОВОРА"

Позиция ВАС РФ: Несогласованное сторонами условие договора не может быть восполнено по правилам, установленным в диспозитивной норме

Мария.

Прошу прощения,но Вы видимо не внимательно прочитали Гражданский Кодекс Российской Федерации. Статья 687. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ. 1. Наниматель жилого помещения вправе расторгнуть договор найма с предупреждением наймодателя за три месяца.

Это ИМПЕРАТИВНАЯ норма!

Спасибо.