ESidorov: необходим совет по продаже квартиры

[ESidorov]

Ирина а можете ли вы прокомментировать следующее:

Методы оценки квартир аналитического центра IRN.RU основаны на использовании многомерной матрицы индексов стоимости жилья в Москве и Подмосковье, а также матриц оценочных корректировок. Оценка недвижимости таким способом является расширением метода сравнительного анализа продаж и имеет ряд заметных преимуществ.

Думаю это бы в какой-то мере разъяснило методику оценки калькулятора IRN.RU

Например, год назад хотели продать квартиру на м.Академическая...

Продали?

Вот, уже какая-то ясность. Получается, они открыли доступ к своей базе объектов, а калькулятор - web оболочка программного комплекса, ни чуть не хуже, чем у специализированных агентств.

Нет, не продали. Собственно поэтому вопрос и встал, т.к. по самостоятельной оценке стоимость была 7 млн., риэлторы предлагали за 6-6,5 млн. Для размена однушки на 2е квартиры на окраинах города, либо похожих вариантов, стоимость, конечно, невысокая. Сдавать ее без ремонта за 30тыс. рублей, на мой взгляд глупо, не тот вариант. Решили с ней повременить. На два года вопрос заморозился, а год назад вернулись к его рассмотрению. Приняли решение использовать другую недвижимость, менее ликвидную, если можно так сказать. В результате поменяли однокомнатную в Ясенево на двухкомнатную в ближнем Бутово-парке (Варшавское шоссе). Даже остались какие-то средства на благоустройство, т.к. въезжали в пустые стены. Недавно закончил класть плитку в коридоре и кухне. Надо сказать, что и стоимость ремонта за последние годы существенно выросла, несмотря на растущий ассортимент новых недорогих материалов. Так вот, стоимость объекта на академической в этом году уже оценивают в 8 млн., но при грамотном подходе, как объяснил знакомый из "Инкома" есть варианты продать за 9-9,5. Но для этого нужен ремонт, стоимость которого, как утверждают, не окупается. Получается и калькулятор был левым, и риэлторы попадались из разряда действующих на поток. Не могла же цена вырасти настолько.

Логично, что встал вопрос, какие именно факторы влияют на стоимость и в какой степени, что бы не прогадать с продажей и разменять на нормальную однокомнатную в пределах МКАДа (5-6 млн.) + квартиру на стадии строительства (2-3 млн.), преимущественно из объектов Новой Москвы.

Подскажите, а какая сегодня средняя комиссия за услуги по продаже квартиры? Потому что тот же "Инком" берет несоразмерную с их работой сумму. Видел в деле этих ребят, так я и сам могу, Азбука жилья берет поменьше, но с ними только оформляли сделку и расценки на оценку, поиск и прочее неизвестны. Расклейка объявлений, не особо актуальная база не вызывают доверия, а значит прямая дорога к частникам.

Пока смотрим на рынок в ожидании непонятно чего, жена не торопится, для нее сделки с недвижимость - страх, обман, для меня - решение многих семейных вопросов.

[Елена Гончарова]

Сдавать ее без ремонта за 30тыс. рублей, на мой взгляд глупо, не тот вариант.

Почему? На каждый товар есть свой покупатель.

Так вот, стоимость объекта на академической в этом году уже оценивают в 8 млн.

Кто оценивает?

...как объяснил знакомый из "Инкома" есть варианты продать за 9-9,5.Но для этого нужен ремонт, стоимость которого, как утверждают, не окупается.

Знакомый из "Инкома" предложил вложить млн-полтора чтобы продать за 9-9,5? Что в итоге составит те же 8 млн.+ ваша головная боль по ремонту.))))

Подскажите, а какая сегодня средняя комиссия за услуги по продаже квартиры?

В вашем случае это продажа одной и покупка другой (нормальную однокомнатную в пределах МКАДа (5-6 млн.)) при условии того что квартиру на стадии строительства будете приобретать сами.

Потому что тот же "Инком" берет несоразмерную с их работой сумму

...

Азбука жилья берет поменьше,но с ними только оформляли сделку

Готовы озвучить цифры инкома и Азбуки?

Видел в деле этих ребят, так я и сам могу,

Может вам стоит посмотреть в сторону сопровождения сделок...а все остальное самому?

Пока смотрим на рынок в ожидании непонятно чего

Вообщем то и правильно делаете что просто смотрите сейчас. Тем более (я так поняла) что не спешите и хотите продать по максимуму рынка уже 3 года.

[ESidorov]

Почему? На каждый товар есть свой покупатель.

Я в плане того, что если сделать ремонт, то сдавать ее можно за 40-45 тыс. 30 тыс. - средняя цена квартир на окраинах ЮЗАО, судя по личным примерам. Так зачем иметь квартиру под сдачу в аренду и сдавать ее по заниженной цене? Исходя из этого и созрел вариант с разменом, ну в моем случае, как Вы заметили - это продажа с последующей покупкой и инвестированием в стройку. На выходе могут получиться теже45-50 тыс. рублей, но совокупная стоимость объектов недвижимости увеличится на 25-30%.

Кто оценивает?

Риэлторы "Азбуки". Общался месяц назад.

Знакомый из "Инкома" предложил вложить млн-полтора чтобы продать за 9-9,5? Что в итоге составит те же 8 млн.+ ваша головная боль по ремонту.))))

Нет, что Вы, он же мне не враг :) Он как раз и говорит, что смысла вкладываться нет, что стоимость от этого не сильно изменится. Но я отказываюсь в это верить! Ведь когда покупаешь продукты в магазине, в первую очередь оцениваешь их состояние. Иначе брал бы полуфабрикаты. Многие говорят, мол чаще покупают, рассчитывая еще и ремонт делать, но мне такой покупатель зачем. Я никуда не спешу, пусть придет тот, кто не собирается делать ремонт, а хочет въехать в готовое жилье, в 10 минутах от метро, в нормальном доме, недалеко от центра города.

Готовы озвучить цифры инкома и Азбуки?

За все "Инком" хотел взять 500-600 тыс., но вовремя разорвали с ними отношения и обратились в "Азбуку", которые за сопровождение взяли 100 тыс. рублей. Но в итоге все равно получилось около 400 тыс., а за что не понятно. Если бы было что оценивать и что проверять, это одно дело. Но по факту была квартира в собственности более 3 лет с одним собственником, и была вторая, которую покупали, новая, готовая к заселению, новостройка.

Может вам стоит посмотреть в сторону сопровождения сделок...а все остальное самому?

Так и думаю поступить. А на какую сумму приблизительно можно рассчитывать, если обращаться за сопровождением к частному риэлтору. Ведь зная это ты можешь оценивать, пытается ли он на тебе нажиться, а в обратном случае уровень и опыт его деятельности.

Скажите, а правда есть такое негласное правило, что если тебе не нравится риэлтор, ну видишь что особо ничего не предпринимает, то "Инком" предоставляет одного из своих лучших специалистов? И чем это может грозить, т.к. слышал, что в этом случае понять намерения опытного риэлтора в отношение той или иной сделки практически не получится.

[Елена Гончарова]

Скажите, а правда есть такое негласное правило, что если тебе не нравится риэлтор, ну видишь что особо ничего не предпринимает, то "Инком" предоставляет одного из своих лучших специалистов? И чем это может грозить, т.к. слышал, что в этом случае понять намерения опытного риэлтора в отношение той или иной сделки практически не получится.

Я в Инкоме не работала. Из авторитетных "инкомовцев" здесь на форуме могу порекомендовать вам админа - Марию Румянцеву.

Одно но. Есть еще такое понятие как профессиональная этика. Исходя из этого думаю что внутренние корпоративные договоренности вам раскрывать здесь никто не будет.

Лично вы готовы здесь и публично поделится информацией для служебного пользования?

[Елена Гончарова]

На выходе могут получиться теже45-50 тыс. рублей, но совокупная стоимость объектов недвижимости увеличится на 25-30%.

Вы еще попробуйте сдать для начала просто нормальную однушку за 45-50 т.р.на окраине пусть и не самого плохого округа ЮЗАО)))

Увеличение будет исключительно из-за новостроя, купленного допустим на стадии котлована.

Ведь когда покупаешь продукты в магазине, в первую очередь оцениваешь их состояние. Иначе брал бы полуфабрикаты.

....

Многие говорят, мол чаще покупают, рассчитывая еще и ремонт делать, но мне такой покупатель зачем.

Логика абсолютна не ясна.

Придет покупатель и заплатит вам цену исходя из того состояния в котором квартира находится в момент продажи. И к чему тогда разговоры о ремонте?

Но я отказываюсь в это верить!

Вы прям как в верю-неверю играете. Оценивает- Азбука, подсказывает- представитель Инкома, сам же я ищу частника на сопровождение, который будет работать за еду за самый минимальный из возможных гонорар,но при этом он должен быть профи. Так?

[ESidorov]

Вы еще попробуйте сдать для начала просто нормальную однушку за 45-50 т.р.на окраине пусть и не самого плохого округа ЮЗАО)))

Увеличение будет исключительно из-за новостроя, купленного допустим на стадии котлована.

Не совсем понял. Это что за такие однушки на окраине за 45-50т.р.? Понятно дело, что исключительно из-за новостроя, на то и упор. Зато геморроя прибавится с двух квартир платежки собирать :)

Вы прям как в верю-неверю играете.

Так.

Логика абсолютна не ясна.

Если в вкратце, то я сам формирую портрет покупателя. Все разговоры о покупательских предпочтениях, на мой взгляд, лишь уловка чтобы побыстрее реализовать объект недвижимости. Риэлторы в один голос кричат, что стоимость ремонта не окупается. С чего бы? Стоит квартира, к примеру, 8 млн., без ремонта. Если условия позволяют (наличие рядом метро, инфраструктуры и всего прочего), то я сделаю ремонт на 1 млн. и выставлю ее уже за 9,5 млн.

Просто я сомневаюсь, что за такую цену ее никто не купит. У покупателя всегда есть выбор, купить квартиру, в которую он вложится и потратит время на ремонт, либо купить по-соседству с ремонтом и на следующий день со всей своей семьей въехать в свежую квартиру.

[АннаVe]

А вы уверены, что тот ремонт, что на 1,5 млн сделаете вы, придется по вкусу покупателю? Может ему унитаз нравится с перламутровыми пуговицами квадратный, а вы поставите овальный, или ванну он хочет с гидромассажем, а вы поставите душ (или наоборот).

Так что вы можете пытаться формировать вкусы покупателя исходя из собственных предпочтений, но тот, кто ее купит, может иметь взгляды и приоритеты абсолютно противоположные.

[Елена Гончарова]

Соглашусь ,Анна, с вами.

На вкус и цвет все фломастеры разные (с)

Риэлторы в один голос кричат, что стоимость ремонта не окупается. С чего бы?

Вы даже для начала определится со стоимостью своей квартиры не можете, а уже

"выставлю ее уже за 9,5 млн". и "все сам смогу"

Вы прям как в верю-неверю играете....Так.

Дальше (я задала вопрос насчет кого вы ищете) решили не отвечать?

Не совсем понял. Это что за такие однушки на окраине за 45-50т.р.?

Это я о том что вам оооочень трудно будет сдать однокомнатную квартиру за 45-50т.р. (ту что вы собираетесь купить) на окраине ЮЗАО (вы же его расматриваете? сужу по Академическая-Ясенево-Бутово)

[Мария]

про ремонт. Согласна с Анной и Еленой. Если грубо, вкладывая в ремонт миллион, рассчитывайте, что стоимость квартиры увеличится тысяч на 200-300, не больше. Учитывайте детали: например, в пятиэтажной хрущевке в 30 минутах бегом от метро, совсем не нужно делать евроремонт (или то, что принято так называть), так как такие квартиры покупают исключительно из-за дешевизны квадратного метра; Действительно есть смысл отделывать квартиру в новостройке, где соседи ещё в "бетоне" (если для вас это инвест.проект) - тогда и ваш миллион скорее всего "отобьётся" даже при быстрой продаже

[ESidorov]

про ремонт. Согласна с Анной и Еленой. Если грубо, вкладывая в ремонт миллион, рассчитывайте, что стоимость квартиры увеличится тысяч на 200-300, не больше. Учитывайте детали: например, в пятиэтажной хрущевке в 30 минутах бегом от метро, совсем не нужно делать евроремонт (или то, что принято так называть), так как такие квартиры покупают исключительно из-за дешевизны квадратного метра; Действительно есть смысл отделывать квартиру в новостройке, где соседи ещё в "бетоне" (если для вас это инвест.проект) - тогда и ваш миллион скорее всего "отобьётся" даже при быстрой продаже

Спасибо. Т.е. в практике больше случаев, когда продажа вторичного жилья с ремонтом затягивается из-за завышенной продавцом ценой, т.е. "Проблемных" клиентов? Я к тому, что сиреневые унитазы это перебор, также, как миллионный ремонт. Поэтому с Анной соглашусь.

Впрочем обновить квартиру перед продажей наверное стоит, если хочешь продать ее по максимально возможной цене. Наверное стоит выложить фото, что б было наглядней, но пока это сложно сделать. Я бы поменял окна, зашпаклевал бы стены, одна стена не то чтобы со вздутием, но дефект в виде изгиба виден хорошо, надо нарост И так далее до ровной. линолеум заменить либо на ламинат, либо новый застелить, мебель какую-никакую по минимуму, кухня не в очень хорошем состоянии, на потолках обои. Тыс. 300 - 400 это обойдется.