Доверительное управление квартирами

[Дмитрий Ллогне]

Просматривал тут, намедни, старые записи о доверительном управлении и вспомнил, как в первое время бесил «тупизм» арендаторов в бытовых мелочах.

Особо это касалось иностранцев.

Снимала у нас квартиру одна француженка. Пока не пообтесалась - была фифа фифой. Первое время просто доводила до белого каления.
К примеру, жалуется на то, что в квартире уже полдня нет света. Вызываем электрика, тот приезжает, просто поднимает рычажки в автомате и умоляет, чтобы арендаторша больше не совала в розетку свой заморский чайник, от которого «вышибает пробки». Объясняет на пальцах, что в третий раз он уже не поедет.

Один раз звонит и сообщает о том, что в квартире у неё какие-то странные звуки, как будто что-то где-то капает, льётся и естественно надо срочно приехать разобраться. Вызываем ей сантехника. Тот отчитывается - всё сухо, просто идёт подготовка к отопительному сезону – коммунальщики проводят «опрессовку».

Всё это непотребство продолжалось примерно полгода.

Потом у нас в штате появился свой мастер. И как-то он с ней так хорошо поладил, что звонки по всякой ерунде прекратились.

Зато потом «наша француженка» написала просто восхитительный отзыв о том, как оперативно решаются бытовые вопросы в России. Когда в том же Лионе ей приходилось ждать сантехника/электрика несколько дней, в Москве всё решалось в течение пары-тройки часов.

Постараюсь отыскать ссылку на отзыв (затерялась), потом обязательно выложу.

[Дмитрий Ллогне]

А-а-а-а вспомнил.

Я же пару лет назад в этой теме спорил об актуальности регистрации договора доверительного управления. 

Время прошло. Некоторые клиенты начали спрашивать. Очень редко, но теперь мы это делаем. Процедура отработана. Так что спрашивайте... 

Теперь это слегка касательно, но актуально.

[Дмитрий Ллогне]

О РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ КВАРТИРОЙ

Не все знают, что согласно гл. 53 ГК РФ, договор доверительного управления недвижимостью подлежит регистрации. Но при управлении квартирами для аренды делают это очень редко. Используют другие виды договоров – договор поручения, субаренды и т.д. 
Но есть абсолютно сознательные граждане, которые настаивают на регистрации. 
Рассказываем, как это сделать. 
На самом деле зарегистрировать договор доверительного управления жильём несложно. Для удобства разобьём на небольшие этапы.

ЭТАП ПЕРВЫЙ

Готовим договор. Стандартный договор управления. Договор подшиваем, скрепляем. К нему естественно прилагается акт приёма-передачи, но договор подаём на регистрацию без него.

ЭТАП ВТОРОЙ

Собираем документы. Берём с собой следующие бумаги: - от клиента – копия паспорта; копия свидетельства о регистрации либо выписка из ЕГРН с печатью; доверенность, чтобы не тащить клиента в МФЦ - от себя – решение о создании ООО, свидетельство о регистрации юр. лица, свидетельство о постановке на налоговый учёт, приказ о назначении ген. дира, устав, паспорт Берём абсолютно весь пакет документов. Один раз нас «завернули» из-за что не было решения о создании ООО.

ЭТАП ТРЕТИЙ

Поход в МФЦ. Не хотите сидеть ждать своей очереди? Выбирайте любой МФЦ на окраине города, приезжайте в воскресенье за час до закрытия. Тишина, покой, пустые коридоры, скучающий персонал.

ЭТАП ЧЕТВЁРТЫЙ

Оплата пошлины. Оплачиваем стандартно через автомат. Заковыка тут в размере пошлины. Двадцать четыре тысячи с юр. лица и две с физ. лица.

ЭТАП ПЯТЫЙ

Аккурат через неделю звоните в МФЦ, уточняете – пришёл ли договор. И чтобы не тратить своё время делаете всё по ранее описанной схеме: выходной день, за час до закрытия… Кстати, не забудьте опять взять с собой или приказ о назначении гендира, или доверенность от организации. Иначе зарегистрированный договор могут не выдать. На этом всё.

 

[Дмитрий Ллогне]

Иногда везёт получить в доверительное управление квартиру с историей. В ней можно найти интересные вещицы...
К примеру книжка, в пять миллиметров шириной, серия "Библиотека для всех", 1926 год.
Если читать по правому краю, то сплошная контрреволюция)

[Дмитрий Ллогне]

- Что там? Итоги, говорите, надо подвести. А если всё буднично, никаких особых прорывов и падений…  Всё равно надо.  Ну как скажете.

Итак …

Что было?

- Увеличили парк обслуживаемых квартир на 31 процент, думали не справимся.  Но съели - потихоньку, помаленьку.

- В количестве обслуживаемых квартир дотронулись до заветной сотни. Правда тут же откатились. Дипломат вернулся с командировки, дочка одного из клиентов замуж собралась.  Поэтому квартиры вернули из управления. Но уже в январе 18-го планируем пробить этот уровень. Ну то есть пробьём.

- Выгнали (попросили съехать) нанимателей из двух квартир.  

- Была и золотая классика – отключение телефонов, ключи в почтовый ящик. При этом депозит остался в агентстве.  Но так как квартира была в порядке, искать и дергать друзей и родственников не стали.  Да, да!  У нас на всех арендаторов есть сведения о друзьях и родственниках. 

-  Пересдали 14 квартир и конечно же это было летом, как раз в момент резкого увеличения количества новых обслуживаемых квартир.  Думаю, попробовать ввести штрафные санкции за расторжение договора найма в летние месяцы. 

Да-а-а-а, вот начал писать и теперь уже не кажется, что всё было так буднично.

Чего стоит история о парне, что снял квартиру рядом с Яндексом, потому что его туда взяли на работу. А через месяц его переманили в Гугл. 

Или история о романтике, который снял квартиру для своей любимой и попросил помочь в некоторых вещах. Например, попросил обеспечить доступ на крышу дома. Чтобы утром, выходя на обзорную лоджию, любимая получила с крыши корзину цветов на веревках. Что смогли, то сделали.  И ещё пара случаев. Всё-таки аренда этой квартиры на две сотни в месяц тянет - имеет возможность попросить дополнительные услуги

Но об этом напишу уже в следующем году.

Ну и теперь, что будет?

А хорошо всё будет! Правда, хорошо! Три раза через левое плечо, отойдите.

Чего и всем форумчанам желаю. Как завсегдатаям, так и просто забредшим.

С наступающим Новым Годом! Счастья, здоровья, удачи!

Изменено 30 декабря, 2017 пользователем Дмитрий Ллогне

[Дмитрий Ллогне]

ТРИ НЕ ОЧЕВИДНЫЕ ВЕЩИ, ЗНАНИЕ КОТОРЫХ БУДЕТ НЕЛИШНИМ, ЕСЛИ СДАЁТЕ КВАРТИРУ

1. Выбор матраса

Кажется, чего проще. Выбираем лучшее предложение в рамках бюджета - и всё! Ан нет! Настоятельно не советуем выбирать пружинные матрасы. Для примера скажу, что за последние полгода нам пришлось в двух квартирах поменять пружинные матрасы, а в одной купить топпер поверх пружинного, причём абсолютно нового. При этом за 10 лет нашей работы проблем с беспружинными матрасами не возникало. Даже, если матрас качественный дорогой, но пружинный, то часто арендаторы уже психологически настроены на то, что будут выпирать пружины и спать будет невозможно.Поэтому лучше сразу обезопасить себя от лишних хлопот.

2. Интернет, подключение, выбор провайдера

Многие собственники этот вопрос отдают на откуп арендатора. Дескать - выбирайте себе провайдера, заказывайте, оформляйте на себя и пусть это будет ваша головная боль. Но на самом деле часто получается так, что при съезде арендаторов некоторые сложности появляются именно у собственников. К примеру, практически всегда съезжая наниматель оставляет действующим договор на Интернет, а взятое в аренду оборудование остаётся в квартире. Затем начинают приходить грозные письма о задолженности, напоминания. Приходится звонить бывшему арендатору, просить его урегулировать вопрос и т.д. и т.п. Конечно же можно просто пользоваться Интернетом, оставшимся от арендатора. Но это очень неудобно. К примеру, в случае утери пароля, логина от ЛК, восстановить доступ самостоятельно уже не получится. Или часто неудобно бывает общаться с технической поддержкой, потому как запрашивают данные владельца счёта, информация о которых тоже может затеряться. Поэтому мы всегда сдаём квартиры уже в комплекте с полностью настроенным Интернетом, цифровым ТВ. По Москве, как правило, это ОнЛайм или МГТС.

3. Следование правилу «сдаётся как есть»

Это достаточно большая тема для разговора. В следующей заметке мы расскажем подробно об этом. А сейчас вкратце.
Сразу же при подписании договора арендатору надо четко пояснить, что квартира сдаётся «как есть». В дальнейшем можно конечно что-то поменять, что-то улучшить, но это уже будет всё за счёт арендатора. Кажется всё просто, но в дальнейшем бывает довольно сложно и настоять на своём, и не испортить отношения с жильцами. Но подробнее об этом уже в следующий раз.

[Дмитрий Ллогне]

О работе...

Намедни получил свежую доверенность на управление квартирой, взамен старой, с истекшим сроком. Прислал её собственник, которого я видел всего один раз в жизни, в момент передачи жилья, четыре года назад. Больше я с ним не общался.

Январь, 2014

Звонок в контору:
- Хочу вам передать квартиру в управление. В Москве буду через неделю проездом. На всё про всё будет час.
С заранее подготовленными документами жду человека у подъезда.
- Дмитрий?
- Да.
- Пойдёмте.

Процесс подписания и передачи занимает 15 минут.
- Вот ключи, бумаги, что просили, доверенность и реквизиты человека, которому надо перечислять деньги.
Это моя бывшая жена, так что никакого криминала.

Заполняя бумаги, спрашиваю:
- Контактный телефон будет этот?
- Нет. Завтра я его отключу, если надо будет - я с вами сам свяжусь. Отчёт присылать жене по этому
электронному адресу, - пишет на клочке бумаги.
- Как долго планируете сдавать? -спрашиваю.
- Одиннадцать лет и четыре месяца.
- … а что дальше случится?
- Дальше дочь станет совершеннолетней и сама будет решать, что делать с этой квартирой.

Январь, 2018

Отправляю очередной отчёт по квартире и на следующий день получаю стандартное:
- Спасибо. Всё получила.

[Дмитрий Ллогне]

Недавняя история.

Собственник сообщил нам, что в конце февраля планирует перебираться обратно в Москву. Договор найма с текущим арендатором заканчивается, попросил его не продлевать.  Дескать, квартира самому понадобится, как минимум на год.

Сообщаем арендаторам. Те конечно не в восторге, но что делать – это жизнь.

Кратко об арендаторах.

Молодая пара, 21 -24. Работают, учатся. Вполне приличные молодые люди. Всё стандартно.

Середина февраля.

Пытаемся уточнить у арендаторов дату съезда и приёма квартиры. И тут вдруг непонятный «затык» - просят дать им ещё месяц на поиски жилья. 

Интересуемся в чём причина таких долгих поисков.

Дословный ответ был следующим:

- Не смогли найти. Квартиры есть хорошие, но они все сдаются с комиссией. У вас же мы снимали без комиссии?

Тут надо пояснить – все квартиры, которые у нас в управлении мы сдаём без комиссии, для скорости сдачи.

- Но вы не переживайте, - продолжает он. – Мы оплатим время, пока ищем.  Ещё месяц оплатим, хорошо?

Далее был непростой разговор с переходом на матерные слова и с намеком от арендатора, что пока он платит вовремя, сделать мы ничего не сможем – будет искать, пока не найдёт. Дескать, знает свои права и не лыком шит.

Ну что ж, молодо -зелено.

На подобные случаи у нас есть стандартные процедуры, но к ним не пришлось прибегать.

На решение вопроса ушло пять минут. Всё решил звонок … маме.

Для справки: при сдаче квартиры мы всегда просим арендаторов оставить контакты близких родственников.

Всё решил звонок маме арендатора. Мама поохала, поахала и обещала разобраться. Через два дня мы приняли квартиру.

[sempreshatto]

Про француженку взахлеб прочла. Так-то на самом деле вы все мега оперативно делали, жили с мужем недолго в Финляндии, так там реально на арендодатель нам один раз сантехника два дня вызывал. 

[MaklerMsk]

В 17.11.2017 в 19:36, Дмитрий Ллогне сказал:

О РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ КВАРТИРОЙ

Не все знают, что согласно гл. 53 ГК РФ, договор доверительного управления недвижимостью подлежит регистрации. Но при управлении квартирами для аренды делают это очень редко. Используют другие виды договоров – договор поручения, субаренды и т.д. 
Но есть абсолютно сознательные граждане, которые настаивают на регистрации. 
Рассказываем, как это сделать. 
На самом деле зарегистрировать договор доверительного управления жильём несложно. Для удобства разобьём на небольшие этапы.

ЭТАП ПЕРВЫЙ

Готовим договор. Стандартный договор управления. Договор подшиваем, скрепляем. К нему естественно прилагается акт приёма-передачи, но договор подаём на регистрацию без него.

ЭТАП ВТОРОЙ

Собираем документы. Берём с собой следующие бумаги: - от клиента – копия паспорта; копия свидетельства о регистрации либо выписка из ЕГРН с печатью; доверенность, чтобы не тащить клиента в МФЦ - от себя – решение о создании ООО, свидетельство о регистрации юр. лица, свидетельство о постановке на налоговый учёт, приказ о назначении ген. дира, устав, паспорт Берём абсолютно весь пакет документов. Один раз нас «завернули» из-за что не было решения о создании ООО.

ЭТАП ТРЕТИЙ

Поход в МФЦ. Не хотите сидеть ждать своей очереди? Выбирайте любой МФЦ на окраине города, приезжайте в воскресенье за час до закрытия. Тишина, покой, пустые коридоры, скучающий персонал.

ЭТАП ЧЕТВЁРТЫЙ

Оплата пошлины. Оплачиваем стандартно через автомат. Заковыка тут в размере пошлины. Двадцать четыре тысячи с юр. лица и две с физ. лица.

ЭТАП ПЯТЫЙ

Аккурат через неделю звоните в МФЦ, уточняете – пришёл ли договор. И чтобы не тратить своё время делаете всё по ранее описанной схеме: выходной день, за час до закрытия… Кстати, не забудьте опять взять с собой или приказ о назначении гендира, или доверенность от организации. Иначе зарегистрированный договор могут не выдать. На этом всё.

 

надеюсь сообщаете собственнику что сдавая официально с регистрацией и с уплатой налогов, в случае продажи оной квартиры он попадает на дополнительный налог как при продаже пизнеса?