Аренда FAQ

[Мария]

Ага, старая редакция. На яндекс-диск новую не заливал. Сделаю как ты предлагаешь - разумно.

Тоже у себя поменяю. Спасибо Владимиру :)

[Харыбин Александр]

Есть такая поговорка: "Поспешишь - людей насмешишь". Она не всегда относится к аренде.

Хочу поговорить сегодня про часто слышимые нами слова: "Вы знаете, я не тороплюсь, пусть еще повесит в рекламе, а вдруг снимут за 39, а не за 33-35 реальные".

Вдруг бывает редко господа, очень редко. Так часто говорят люди сдающие жилье впервые или те, кто не видит очевидного убытка от простоя квартиры. Господа, вы вообще зачем квартиру сдавать решили? Пусть вообще стоит тогда.

А если денег заработать - читайте дальше.

Итак. Первое и главное ЧЕМ ДОЛЬШЕ КВАРТИРА БОЛТАЕТСЯ В РЕКЛАМЕ, тем тяжелей ее сдать. Она "замыливается". Люди видят, что квартира уже месяц болтается и не понимают, почему еще не сдана. Половина потенциальных клиентов проходит мимо, подозревая чернуху. Просто не позвонят уже.

Второе, не менее важное. Вы считали СКОЛЬКО стоит ОДИН день простоя вашей квартиры? Даже эконом за 30 000? Да, именно 1 000 р у б л е й. Представьте себе, что вставая каждое утро, вы выбрасываете 1 000 рублей в окно. Представили?

А ВЕДЬ ИМЕННО ЭТО ВЫ ДЕЛАЕТЕ СО СВОИМ "Я НЕ ТОРОПЛЮСЬ". Это бизнес, тут нужно работать на опережение!

Третье важное очень! Когда вашу квартиру агент выставляет в рекламу, на нее ДОЛЖНЫ прийти ВСЕ кто ищет подобные варианты сейчас. И если Вы не сдали сходу, за 1-3 дня, это значит:

А) Агент плохо работает.

Б) Вы задрали цену и (или) условия проживания не удовлетворяют вашу ЦА.

ВСЕ.

Исключения бывают, но этим они и подтверждают правило. Поэтому если агент сдал квартиру быстро, это не значит - дешево, хотя и так бывает, что уж греха таить. Это скорее значит он сдал правильно. Ибо дальше, вам прийдется висеть в рекламе и принимать звонки уже от клиентов, которые постепенно приходят на рынок. Их меньше, чем тех, кто уже есть зачастую.

Четвертое и наиважнейшее. Задрав цену, условия или еще что выше, чем рынок может вам дать, вы оказываетесь в зоне риска. Вам прийдется с улыбкой на лице пускать к себе любого, кого заинтересует ваше предложение. А я считаю что выбирать должен собственник. Так как речь идет о миллионных рисках для него. А чтобы был выбор арендаторов, что нужно сделать? Правильно! Совместить свои желания с возможностями рынка.

Пятое. Сейчас время играет против "янетороплюсей", еще и потому, что рынок падает. Верю что небудет кризиса, но цены могут понемногу проседать, так что задумайтесь. Доллар растет, клиенты беднеют, снимать дорого не могут. Предложение растет, спрос падает. Цены падают. Коммерческая, загородная, вторичка, новострой уже проседают. Теперь очередь аренды. Бо коль офис закрылся, сотрудников уволили, то и квартиры освободятся. А вы неторопитесь, сдавайте за 50 то, чему уже сейчас цена МАКСИМУМ 45. А через месяц может быть 40.

ВСЕ ВЫШЕНАПИСАННОЕ ВЕРНО ТОЛЬКО ПРИ ПРАВИЛЬНОЙ РАБОТЕ С ОБЪЕКТОМ.

Да и весь наш замечательный форум!

Удачи и Успеха. С Богом в добрый путь!

С ув. Александр. Заметки не теоретика, но практика.

[Харыбин Александр]

Сегодня я хотел бы поговорить о стоимости. Да-да, еще раз о стоимости аренды, а также

насколько действительно хорошо собственнику сдать свои метры по МАКСИМАЛЬНОЙ планке. Ибо бытует распространённое мнение, - чем дороже сдал агент тем лучше... В том числе и АГЕНТ. Но как мы знаем большинство неправо в 9 из 10 случаев. Возьмем, к примеру, такой вариант развития

событий, - сдали вы квартиру весной за 45. Все счастливы и довольны. Сдали максимально дорого. Собственник празднует, агент выше всяких похвал. Но вот пришел на порог месяц июнь и клиент

СЪЕХАЛ... Почему? Да потому, что сейчас таких объектов достаточно и цена их 37-40 тысяч рублей. Собственник, рано или поздно, осознав сей факт, вынужден сдавать уже ЗА ЭТИ деньги и уже

ДРУГИМ людям, а не тем к кому привык, более того, - он попадает в летнюю кабалу. Вероятность

такого исхода не менее 50%. Итак собственник попадает в летнюю ловушку еще и потому, что

многие съезжают как раз тогда, когда окончится договор. Потому и потом, скорее всего, он будет вынужден пересдавать свою квартиру ЛЕТОМ СНОВА и дешевле рынка. Печалька. Да, забыл, агент от этого выигрывает, так как сдав дорого зимой или весной - летом сможет еще раз пересдать квартиру . На мой взгляд, весной, да и зимой ценник должен быть средним. Выше - чревато быстрым съездом

клиента или селить придётся кого попало. Ниже, - халявщики, хитрецы и т. д. Я об этом тут

подробнее писал: . За тем исключением, разумеется, которое лишь подтверждает правило. Посему продолжая рассматривать наш пример, на мой взгляд, дабы не

рисковать, необходимо было сдать квартиру тысячи за 42. Это позволит весной выбрать нанимателя,

такого, который понравится и риск его съезда летом уменьшается значительно. Ибо клиент умеет

считать, и ради пары-тройки тысяч не станет переезжать и снова платить комиссию. О пользе

комиссии я уже писал тут: . Имеем довольного собственника и думающего наперед агента. Думающего не только о себе .

Как в шахматах, в аренде нужно уметь просчитать наперед ситуацию. А вы говорите, - аренда,

барыги, ничего не делаете, ноги кормят. Даже ВОЛКА кормят мозги, что уж говорить о агентах от аренды. Заметьте, я написал Агентах, не Огентах.

Разумеется если вы сдаете летом, тут уж ничего не попишешь, придётся идти по дну. Так же и осенью не стоит снижать планку, нужно сдавать по максимуму, - до лета еще далеко, смысл есть, и халявщики нам не нужны. Но если осенью можно праздновать, то, как вылезти из летней печальки? Есть

несколько способов:

1. Сдать дёшево на короткий срок, - до сентября. Можно в договоре прописать, - возможна

пролонгация, с изменением стоимости, согласно рыночной цене. Как-то так. Ну и

аргументированно и откровенно все объяснить нанимателю.

2. Сдать на длительный срок по дешевой летней цене и надеяться, что клиент съедет в другое

время - не летом . Что как я писал не есть гуд.

3. Подождать 2-3 месяца. До осени. Но такой вариант мало кому подойдет – элементарно берем в руки калькулятор. И не забываем о традиции устраивать осенью кризис в России )))…

Одна из главных задач правильного собственника, - не сдать кому попало, как можно дороже, а сдать правильно. По правильной цене и в правильное время. С правильным агентом.

Записки не теоретика, но практика. С ув. Александр. Берегите себя.

PS Не советую, без практического опыта, без ежедневной работы "в полях" оценивать свое жилье,

например, по ЦИАНу. Так как там таких оценщиков много, и вам может показаться, что ваша

квартира уж точно лучше и стоит 37-38 тысяч рублей, тогда как реальная ее цена = 35. А то, что там

висит за 35, может в реале еле-еле дотягивать до 30-32. Поэтому они и висят там долго.

[Харыбин Александр]

Добрый вечер коллеги, клиенты, хозяева квартир, и все кто походя остановился на нашей замечательной площадке, дабы набраться опыта и разобраться в непростом рынке аренды г. Москва. В этом топике мне очень хотелось бы обсудить тему комиссии, так не дающую покоя не только клиентам, но уже и хозяевам, ибо слишком много негативного писали даже некоторые агенты по поводу "Высоких" комиссионных в Москве.

Сегодня я попытаюсь высказать свое мнение, при этом не ища поддержки или критики, пусть каждый решает для себя сам.

Буду рад любым комментариям.

Итак высокая или обычная для Москвы комиссия в 100 %. Ее минусы и плюсы каждый воспринимает по своему, на том же НЕРСе даже некоторые риелторы готовы работать хоть за 1000 рублей. Объясню почему на мой взгляд, эта тенденция не только не выгодна агентам, но так же сильно увеличивает риски как для нанимателей, так и для хозяев квартир. Портит рынок и его участников. Нас даже считают барыгами, наживающимися на честных гражданах, более того даже в среде агентов появились люди, признающие себя барыгами, но больше из них тех, кто решил уходить из нашего бизнеса и топить своими мессагами всех остальных, наверно, руководствуясь принципом - у меня собака сдохла, пусть и у соседа отойдет в мир иной. Сразу оговорюсь, - этого не будет, и вот почему:

Настоящие профи останутся всегда и всегда будут востребованы. А отсеявшиеся лишь дадут нам больше возможностей.

Теперь о комиссии.

1. Клиенты. Тут много говорить нет нужды. Есть всем известная поговорка о бесплатном сыре. И действительно очень часто люди желая сэкономить попадают к мошенникам, частности лишь подтверждают правило.

2. Хозяева. Некоторые хозяева, желающие сдать свою жилплощадь считают большую комиссию преградой и даже больше - якобы без комиссии можно сдать дороже на пару тысяч, и иногда действительно у них получается самим найти людей согласных заплатить немного больше, не оплачивая агентские комиссионные, но к чему, в большинстве случаев приводит это, я попытаюсь объяснить основываясь не только на теории но и на практике тучи агентов, опыте хозяев, да и своем собственном. Хотя у меня таких случаев было всего несколько и последствия не столь страшны как у коллег. Пару раз за 8 лет практики, где я поддавшись на требования хозяев снизить комиссионные, заканчивались тем, что клиенты просто бросали квартиры и съезжали, не уведомив хозяев - ведь они не платили за услугу, а оплату за квартиру прожили. И "чо париться, другую найду бесплатно" сказал один клиент года 3 назад мне по телефону, сменив место работы на пару километров дальше. Разумеется если бы он заплатил 30000 комиссии и знал что придется заплатить снова, он не бросил бы квартиру, не предупредив заранее, а ключи в почтовый ящик. Итак, комиссия дисциплинирует, люди понимают заплатив 1 раз, что потом придется платить снова и не бросают квартиры. Также комиссия свидетельствует о Платежеспособности жильцов, если залог часто просят разбить из-за боязни что их кинут, то комиссию от неспособности оплатить квартиру.

Есть много примеров коллег, которые сдали квартиру за копеечные комиссии, что бы угодить хозяевам, считающим ее преградой, где потом начиналась полная ерунда - от не способности оплачивать жилье, до пересдачи огромной толпе страждущих - это уже мошенники, с которых сердобольные агенты не брали нормальную комиссию, эти мошенники никогда лишнего не заплатят, сколько бы не "наварились" с квартиры. Поэтому комиссия часто защищает от подобного. И т.д. Комиссия - это естественный барьер. И прежде чем написать эти строки я убедился в этом на протяжении всей моей работы и опыта коллег, а так же милостивых хозяев, сдавших свои метры людям через соц-сети и др., дабы они не мучились, оплачивая комиссию агентам, они потом приходили не раз ко мне лично и к коллегам со своими печальными историями о мошенниках и голодранцах. Повторю, хорошие исключения - лишь подтверждают правило.

В заключении скажу лишь одно - время лучший судья и сложившаяся практика с комиссией в Москве, в последнее время часто нарушаемая, показывает мою правоту.

С ув. Александр. Берегите себя. Записки не теоретика, но практика.

ps Я совсем не понимаю коллег, не любящих свою работу и не ценящих свой труд и людей к ним обратившихся.

[Александр Трубицин]

Тоже есть заметки

1. Сдавал квартиру друга. Объяснил, что да как. Он говорит т.е. сам могу - "могёшь" отвечаю я. Вот только звонки агентов (трубку не всегда может взять), и десять пятнадцать объявлений далеко не способствуют сдаче квартиры, а даже наоборот и троекратно. говорил, что сдадим за 43 -супер будет. Начали с 50-ти. сдали за 44. Все равно не очень доволен. зато наниматель очень приличный, футболист во втором колене.

2. Сдаю квартиру в центре, внутри совок. Хозяйка делает незаметные ремонты 10+10+10+10... на оклейку обоев, и нескончаемое переделывание псевдоремонта, все те ми же таджиками Работаю с ней не впервые, и много раз говорил, что кухня за 9 тыщ и все "путём" будет, потому, что на фото кухня - ад.

3. по квартире, когда спрашивают давай без депозита. мол нечего "ломать". отвечаю, что это гарант вашей платёжеспособности. не боле того.

4. Есть интересные передачи на дискавери про перекупщиков квартир, машин, вот там учитываются не только номинальная стоимость, восстановление, но и ещё время в которое нужно уложиться. Казалось бы ну продашь машину через месяц, ан нет, не продашь - не будет бюджета закрыть долги и начать новый проект, т.е. неустойка в геометрической прогрессии. В аренде этот недостаток виден сразу. Снизь на 2-3 тыс. стоимость арендной платы от средней рыночной - забудешь о простое. Но собственник на такое пойти "не может" ведь эти(эта), даже тысяча скидки будет равна 5-6-ти тыс с того чего он хочет, а в результате. получаем простой в несколько месяцев.

И каждый новый разговор начинается со слов "Не вынуждайте меня говорить "Я же говорил"

[Александр Трубицин]

И вопрос про ремонт и удорожание арендной платы. К стоимости квартиры это сильно не прибавит верно, а круг соискателей увеличит, будет из кого выбирать и ценз будет более добротным.

[Александр Трубицин]

вот эта кухня

[Александр Трубицин]

Многим предлагал услуги по ремонту (окна, потолки, и т.д. есть контакты и т.д.), но почему-то люди предпочитают переплачивать, изображаю бурную деятельность))

[Харыбин Александр]

Алгоритм сдачи квартиры в наем:

1. Определяем ЦА (целевую аудиторию) и соответственно определяем рыночную стоимость объекта.

2. Проводим грамотную рекламную компанию, опять же исходя из характеристик объекта и ЦА. Визуализация и описание должны быть всегда на высоком уровне. Необходимо четко понимать где и как рекламировать объект помимо ЦИ.

3. Показы. Собеседование и заселение. Теперь о птичках. Со страховкой уже разобрались. Советую еще оплачивать страховку по ЕЖД. Работает. Регистрацию временную сделать можно, а порой нужно. Дабы избежать возможных штрафов, если наниматели не из Москвы и МО. Хотя это легко обходится. Из неудобств - сложнее выгнать (но так как у нас в суд за этим собственникам ходить бесполезно, то не факт), иногда, но не всегда значительно могут вырасти КУ (пусть оплатит наниматель, если ему так нужна временная регистрация). Депозит принято вносить в размере месячной стоимости. Больше - обычаи не позволят. Народ не пойдет на это. С мебелью и техникой стоит решить заранее. Если квартира пустая - не стоит сразу все покупать. Достаточно кухни, холодильника. Все остальное будьте готовы докупить в разумных пределах под клиента. Если квартира захламлена, стоит не цепляться за отдельный хлам и быть готовым с ним расстаться, опять же по желанию клиента. В первую очередь нужно выбирать жильцов, а не гнаться за 1-2 тысячами выше рынка. Ваша квартира и отношения с соседями стоят гораздо дороже. Не говорю уже о нервной системе. Документы, такие как договор найма, акт передаточный, рассписки и пр. Спокойно можно скачать в интернете или запросить тут. Нам не жалко. Мне точно. Первое что нужно изучить в обязательном порядке, ПЕРЕД СДАЧЕЙ КВАРТИРЫ, - главу 35 ГКРФ. Она небольшая. Час времени всего заберет максимум. Если не воспользуетесь предложением Димы, и откажетесь от договора ДУ. Проверяйте квартиру раз в месяц. НЕ РЕЖЕ. Но только в присутствии нанимателя. И предварительно согласовав время. Единственным серьезным доказательством для налоговой получения Вами дохода являются рассписки в получении Вами денег. Которые Вы оставите нанимателю. Еще свидетельские показания. Учтите, что полиция редко помогает выгнать жильцов, не нарушающих уголовное законодательство, а скорее напрвит Вас в суд, так как это гражданско-правовые правоотношения. В суде же Вам делать нечего. Это на совсем крайний случай, поэтому озаботьтесь стратегией расставания со злостными нарушителями сами. На форуме много об этом написано. Поэтому снова - Выбирайте Жильцов и Проверяйте квартиру. Жильцы, оплатившие комиссию, как правило стабильней и лояльней. Это и естественный барьер и доказательство серьезности намерений. Я об этом писал подробно. Удачи! Сорри за ошибки - печатаю с планшета и быстро. PS На самом деле обычно все хорошо и проблем не возникает. Много конечно есть мелочей которые нужно еще учесть, обо всем не напишешь. Хороших клиентов Вам. И всем собственникам. С ув.

[Анна Холод]

Возьмем, к примеру, такой вариант развития

событий, - сдали вы квартиру весной за 45. Все счастливы и довольны. Сдали максимально дорого. Собственник празднует, агент выше всяких похвал. Но вот пришел на порог месяц июнь и клиент

СЪЕХАЛ... Почему? Да потому, что сейчас таких объектов достаточно и цена их 37-40 тысяч рублей. Собственник, рано или поздно, осознав сей факт, вынужден сдавать уже ЗА ЭТИ деньги и уже

ДРУГИМ людям, а не тем к кому привык, более того, - он попадает в летнюю кабалу. Вероятность

такого исхода не менее 50%. Итак собственник попадает в летнюю ловушку еще и потому, что

многие съезжают как раз тогда, когда окончится договор. Потому и потом, скорее всего, он будет вынужден пересдавать свою квартиру ЛЕТОМ СНОВА и дешевле рынка. Печалька. Да, забыл, агент от этого выигрывает, так как сдав дорого зимой или весной - летом сможет еще раз пересдать квартиру . На мой взгляд, весной, да и зимой ценник должен быть средним. Выше - чревато быстрым съездом

клиента или селить придётся кого попало.

Немного не соглашусь с Вами. Как раз именно весной цены на аренду квартир падают(в то время, как цены на загородную недвижимость поднимаются). Это обусловленно наступлением дачного сезона и массовым вбросом на рынок так назвываемых "сезонных" квартир, которые существенно влияют на ценник "долгосрочных" квартир. Чаще именно в июне можно сдать жилье дороже, нежели в апреле, так как собственники, переезжающие на полгода в область, выставляют квартиры с заездом примерно с15 апреля - 1 мая. К июню "сезонных" квартир становится меньше, рынок начинает стабилизироваться, а с середины июля цены начинают заметно расти.

В принципе, рынок аренды никогда не стоит на месте, и как Вы справедливо заметили, адекватно выставленная цена не даст квартире простаивать.