Интересно ваше мнение. Налог при продаже квартиры

[yulgya]

Уважаемые коллеги)

Давно и с интересом читаю вас, многих уже успела полюбить, многих уважаю за профессионализм и этику. Но вот только сегодня решила зарегистрироваться ибо распирает меня))))

Интересный случай, с моей точки зрения. Хотелось бы услышать ваше мнение. Свое мнение готова озвучить чуть позже. Сохраним интригу)))) В данном случае я действую от Покупателя.

Есть квартира, менее трех лет в соб-ти, продавцы готовы показать в ДКП 4 млн....

Итак, семья (7чел) в порядке очереди получает квартиру и решает приватизировать ее и получают отказ города по причине: "жилое помещение не находится в собственности г.Москвы"

Семья обращается в суд и 13.05.2010г. суд решил признать право соб-ти в порядке приватизации по 1/7 доли за каждым. Свидетельства получены 22.10.2010г. по 1/7

20.06.11г. Суд признает право собственности в порядке наследования по закону и один собственников получает право собственности на + 1/7 долю

одновременно с решением суда на регистрацию отправляется и договор дарения долей в квартире и

01.09.2011г. у этого же собственника появляется св-во о регистрации права на 4/7

Итак, их осталось четверо)))) у троих по 1/7, а у четвертого 4/7

И решили они квартиру продавать руководствуясь тем что квартира менее трех лет в собственности, их четверо собственников и как следствие, с 4млн они не платят 13%, (4соб-ка помноженные на 1млн налогонеоблагамый равняются 4млн в ДКП)

А мы решили эту квартиру купить

Вопрос: "чего с налогами делать будем?"

Спасибо всем кто дочитал до конца)))))

[Mikhail]

Уважаемые коллеги)

Давно и с интересом читаю вас, многих уже успела полюбить, многих уважаю за профессионализм и этику. Но вот только сегодня решила зарегистрироваться ибо распирает меня))))

Интересный случай, с моей точки зрения. Хотелось бы услышать ваше мнение. Свое мнение готова озвучить чуть позже. Сохраним интригу)))) В данном случае я действую от Покупателя.

Есть квартира, менее трех лет в соб-ти, продавцы готовы показать в ДКП 4 млн....

Итак, семья (7чел) в порядке очереди получает квартиру и решает приватизировать ее и получают отказ города по причине: "жилое помещение не находится в собственности г.Москвы"

Семья обращается в суд и 13.05.2010г. суд решил признать право соб-ти в порядке приватизации по 1/7 доли за каждым. Свидетельства получены 22.10.2010г. по 1/7

20.06.11г. Суд признает право собственности в порядке наследования по закону и один собственников получает право собственности на + 1/7 долю

одновременно с решением суда на регистрацию отправляется и договор дарения долей в квартире и

01.09.2011г. у этого же собственника появляется св-во о регистрации права на 4/7

Итак, их осталось четверо)))) у троих по 1/7, а у четвертого 4/7

И решили они квартиру продавать руководствуясь тем что квартира менее трех лет в собственности, их четверо собственников и как следствие, с 4млн они не платят 13%, (4соб-ка помноженные на 1млн налогонеоблагамый равняются 4млн в ДКП)

А мы решили эту квартиру купить

Вопрос: "чего с налогами делать будем?"

Спасибо всем кто дочитал до конца)))))

Доброй ночи! (у нас, во всяком случае)

Самый простой вопрос, до анализа ситуации:

если Вы представляете интересы Покупателя, то почему Вас интересует судьба налогов Продавцов?

Они согласны на 4 млн.? И Вы (Ваши клиенты) согласны? Совершайте сделку! Налоги Продавцов - не Ваша проблема.

Если бы Вы представляли интересы Продавцов, то первый ответ:

При продаже ОБЪЕКТА (а если квартира продается сразу целиком, то объект - это вся квартира, а не отдельные доли), стандартный налоговый вычет в размере 1 млн. (а другого при приватизациии нет) дается на весь ОБЪЕКТ, поэтому налог возьмут с суммы 4млн. - 1 млн. * 13% = 390 тыр.

Можно продавать отдельно по долям, с разными временными интервалами, тогда объектом будет доля в праве собственности. Но, например, у нас ИФНС считает, что если Покупателем всех долей стало одно лицо, то имело место продажа квартиры целиком и в суде доказывает то, что я написал выше.

Лучше продать объект за любую сумму (в том числе за реальную), начиная с 23.10.13г. (см. исходные условия задачи!).

Есть соответствуещее Письмо Минфина РФ, разъясняющее, что для налогообложения начальным сроком владения всей совокупности долей (если они приобретались в разное время и постепенно), будет считаться дата приобретения самой первой доли.

В Вашем случае это 22.10.10 г., затем один и сособственников различными способами нарастил свою с 1/7 до 4/7.

Осталось чуть больше месяца - вполне разумный срок, чтобы дотянуть сделку до 23.10.13г.

Письмо Минфина смогу выложить завтра, и только вечером - КонсультантПлюс на работе, а завтра чертовски плотный по загрузке день.

Но есть одно НО! Большое НО!!!!!

Какой регион правоприменения?

Дело в том, что есть Письмо Минфина РФ, а есть аналогичное письмо ИФНС г.Москва. И разъяснения там прямо противоположные!!!

Соответственно, правоприменительная практика, м/б совершенно разная: в регионах руководствуются Письмом Минфина РФ (поскольку ИФНС подведомственна Минфину), а в Мск вполне могут руководствоваться Письмом ИФНС г. Москва, (как прямое указание непосредственного руководства).

Итого: Вы за кого? Какой результат хотите получить? Или просто ликвидируете пробел в знаниях?

[yulgya]

Доброй ночи, Михаил)

Квартира расположена в Москве.

Категорически Мы)))) не согласны с ценой в ДКП... Стоимость квартиры 11.600.000....

стоимость 4млн да еще и на таких умозаключениях: "В ДКП квартиры можно указывать 1млн Х количество собственников" Ведь ежели правду узнают))))), то миллион захотят, тк налоги платить не хотят.

Примите на веру, но у Покупателя реально так сложились обстоятельства, что ему необходимо в срочном порядке купить квартиру. А именно в этой квартире сошлись все его хотелки кроме цены в ДКП.

Михаил, я за правду)))

Если бы имела пробел знаний, то формулировка была бы иной. Я же писала о том что: " Хотелось бы услышать ваше мнение. Свое мнение готова озвучить чуть позже. Сохраним интригу)))) В данном случае я действую от Покупателя.

Старалась излагать факты, ну и прямую речь агента про 4собственника Х1млн = 4млн в ДКП

Мое мнение основывается на:

Письме УФНС России по г. Москве от 21.07.2011 N 20-14/071826

Письме Минфина России от 23.08.2012 N 03-04-08/7-273

Письме Минфина России от 02.07.2012 N 03-04-05/9-814

Да много их, они все разные, но вывод один: "моментом возникновения права собственности на квартиру будет являться дата вступления в силу соответствующего решения суда (если из самого решения не следует иное)" В решении суда иного не следует.

Далее, пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ предусматривает, что гражданские права могут возникать и из установивших их судебных решений. Вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ (п. 2 ст. 13 ГПК РФ)

Есть очевидное основание для того что бы показать максимально возможную стоимость.

Это и есть мое мнение есть и сомнения.... эти все поглощения, особенно последнее с дарением..... письмо на которое Вы ссылаетесь)))) оно прямо связано с датой внесения записи в ЕГРП

Еще же и дышло есть)))

А у дышла 2 конца:

П. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, Закон N 122-ФЗ п. 3 ст. 2..... прямое указание на то что право собственности на недвижимое имущество возникает у лица только с даты государственной регистрации указанного права

И вот стою я с дышлом, а напротив агент с: "4соб-ка помноженные на 1млн налогонеоблагамый равняются 4млн в ДКП квартиры"

Сегодня Вчера весь день ушел на разговоры: начали с того, что этого не может т.к. не может быть, агент советовался с юристом, юрист еще с кем то и все стояли на своем, "гремели пушки, пахло гарью и серой" но к вечеру, после 20-ой чашки ристретто мне было сказано: "если я соберу и предоставлю доказательную базу!!!!!, то они будут согласны на увеличение стоимости в ДКП"

А Вы про "Итого: Вы за кого? Какой результат хотите получить? Или просто ликвидируете пробел в знаниях?"

Михаил, спасибо огромное за ответ, еще бы и Ваш совет после того как Вы прочли мое мнение

Ристретто?))))

[yulgya]

22.10.2010 право возникло, с дарением перешло но не прекращалось, итого- до 22 октября подождать и вперед по полной стоимости

о, если бы у моего покупателя была возможность ждать до 22.10.10., то все было бы гораздо проще...

право возникло 13.05.2010.

опять я с дышлом

И с Вами согласна

И с Собой)) спорить не хочу

[Mikhail]

Доброй ночи, Михаил)

Квартира расположена в Москве.

Категорически Мы)))) не согласны с ценой в ДКП... Стоимость квартиры 11.600.000....

стоимость 4млн да еще и на таких умозаключениях: "В ДКП квартиры можно указывать 1млн Х количество собственников" Ведь ежели правду узнают))))), то миллион захотят, тк налоги платить не хотят.

Примите на веру, но у Покупателя реально так сложились обстоятельства, что ему необходимо в срочном порядке купить квартиру. А именно в этой квартире сошлись все его хотелки кроме цены в ДКП.

Михаил, я за правду)))

Если бы имела пробел знаний, то формулировка была бы иной. Я же писала о том что: " Хотелось бы услышать ваше мнение. Свое мнение готова озвучить чуть позже. Сохраним интригу)))) В данном случае я действую от Покупателя.

Старалась излагать факты, ну и прямую речь агента про 4собственника Х1млн = 4млн в ДКП

Мое мнение основывается на:

Письме УФНС России по г. Москве от 21.07.2011 N 20-14/071826

Письме Минфина России от 23.08.2012 N 03-04-08/7-273

Письме Минфина России от 02.07.2012 N 03-04-05/9-814

Да много их, они все разные, но вывод один: "моментом возникновения права собственности на квартиру будет являться дата вступления в силу соответствующего решения суда (если из самого решения не следует иное)" В решении суда иного не следует.

Далее, пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ предусматривает, что гражданские права могут возникать и из установивших их судебных решений. Вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ (п. 2 ст. 13 ГПК РФ)

Есть очевидное основание для того что бы показать максимально возможную стоимость.

Это и есть мое мнение есть и сомнения.... эти все поглощения, особенно последнее с дарением..... письмо на которое Вы ссылаетесь)))) оно прямо связано с датой внесения записи в ЕГРП

Еще же и дышло есть)))

А у дышла 2 конца:

П. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, Закон N 122-ФЗ п. 3 ст. 2..... прямое указание на то что право собственности на недвижимое имущество возникает у лица только с даты государственной регистрации указанного права

И вот стою я с дышлом, а напротив агент с: "4соб-ка помноженные на 1млн налогонеоблагамый равняются 4млн в ДКП квартиры"

Сегодня Вчера весь день ушел на разговоры: начали с того, что этого не может т.к. не может быть, агент советовался с юристом, юрист еще с кем то и все стояли на своем, "гремели пушки, пахло гарью и серой" но к вечеру, после 20-ой чашки ристретто мне было сказано: "если я соберу и предоставлю доказательную базу!!!!!, то они будут согласны на увеличение стоимости в ДКП"

А Вы про "Итого: Вы за кого? Какой результат хотите получить? Или просто ликвидируете пробел в знаниях?"

Михаил, спасибо огромное за ответ, еще бы и Ваш совет после того как Вы прочли мое мнение

Ристретто?))))

Добрый вечер!

До офиса сегодня не довелось доехать, весь день провел в разъездах...

Почитать СПС, соответственно, не получилось.

Логика в Ваших словах весьма стройная, но есть еще СИСТЕМА и правоприменительная практика в каждом регионе.

Вот такая, например:

Норма права, указанная Вами в ст.8 ГК РФ является общей.

А обязательность гос. регистрации права собственности на недвижимое имущество (и определение момента возникновения этого права с момента госрегистрации) являеется специальной нормой права.

И, следовательно, если суд установил право собственности на телевизор, то это право возникает с момента вступления решения суда в законную силу, а если суд установил право собственности на недв. имущество, то оно возникает с момента гос.регистрации, поскольку данные правоотношения регулируются специальной нормой.

Чем не позиция, альтернативная желаемой?

У нас в суде датой возникновения права считалось бы 22.10.10г. Почитайте судебную практику Мск, м/б там по другому, но "меня терзают смутные сомнения".

По теме: года два назад у нас была подобная ситуация. Продавцу не хватало полтора месяца до трех лет, а Покупателю позарез нужна была полная сумма в договоре.

Где-то я тогда нашел, что для налогообложения моментом получения дохода является момент окончательного расчета, вне зависимости от сочетания первоначально переданной суммы и окончательно переданной суммы.

Неполный расчет (без 1 т.р.) был отражен в договоре (правда, тогда рег-ся и договор и право) и зарег-ли только сделку, а через полтора месяца по доверенности сделали окончательный расчет, и зарег-ли переход права.

Сейчас рег-ся только право, при неполном расчете будет обременение, его можно снять 23.10.13 также по доверенности в связи с "полным расчетом".

Поищите в НК РФ или в Консультанте (В Письмах Минфина), если привязка момента получения дохода к моменту окончательного расчета осталась, то схему реализуете сами, с учетом практики проведения сделок в Мск.

[yulgya]

Решили продавцы и их агент/ство, основываясь на дате указанной в свидетельстве

[yulgya]

о, если бы у моего покупателя была возможность ждать до 22.10.10., то все было бы гораздо проще...

право возникло 13.05.2010.

Так тем более.

Спрошу прямо - кто решил, что квартира менее 3-х лет в собственности?

Агент/ство вместе с продавцами решили это, основываясь на дате в свидетельстве.

[yulgya]

Решили продавцы и их агент/ство, основываясь на дате указанной в свидетельстве

Ведь вы им донесли, что дата в свидетельстве далеко не всегда является датой возникновения права? А если б свидетельства не было (напр. ДКП 1993 :) )?

донесла и неоднократно, но не услышана....

[yulgya]

Михаил, спасибо

буду искать про "привязка момента получения дохода к моменту окончательного расчета"

[yulgya]

Мария)

Меня зовут Юлия

И со слов контрагента, ходили они туда и получили разъяснение (устное): "Налоговой, все равно кто чего думает, сроки они исчисляют по записи в егрп))))" Им этого хватило

Сделка трещит.......

Плавно входим в штопор.