Ситуация

[Igor16.ru]

Понадобится однокомнатная квартира в собственности год – два, оформленная на супружескую пару и несовершеннолетнего ребенка. Автомобиль, взятый в кредит – исправно неоплачиваемый по которому замучили звонить из банка и коллекторы.

Итак. Для начала даем объявление о продаже квартиры и просим риэлторов не беспокоить, но риэлторы все рано беспокоят, приводят покупателей, а при показе Продавец потихоньку говорит на ушко Покупателю, заходите через часок другой договоримся! Не все поведутся, но самый жадный Покупатель вернется и тут завяжется беседа, типа зачем они нужны мы и сами всё сделаем, я вам даже уступлю если у вас наличка и мы укажем заниженную стоимость, потому что квартира в собственности менее трех лет. (допустим 50% от суммы налога на имущество, т.е. чем меньше мы указываем сумму тем дешевле квартира для вас). А как же Вы, спрашивает Покупатель, куда Вы переезжаете. А Мы переезжаем к теще, здесь жизнь очень дорогая, не тянем по сути, банк и коллекторы замучили, житья нет, я уже выпивать было начал, а там в провинции на эти деньги мы возьмем трехкомнатную квартиру и т.д. и т.п. Хлопнули по рукам и обмыли это дело. Покупатель с мыслью, какой хороший человек, простой, свой в доску Продавец покидает квартиру.

Дождавшись разрешения на продажу квартиры, назначаем день проведения и время сделки. К назначенному месту супруги добираются самостоятельно из разных мест. Мужчина на своем кредитном автомобиле заранее накатив стакан с огромной скоростью проносится мимо поста ДПС, где его останавливают и лишают прав за езду в нетрезвом виде, получив разумеется заключение экспертов о том, что он пьян. Добравшись до места проведения сделки спокойно её проводим, приглашаем Покупателя вечером на рюмочку чая, забираем деньги и все, в загул дня на два, кабаки, рестораны, сауны (обязательно везде ходить с пакетом или сумкой и оставлять на стуле или под барной стойкой этот пакет, чтобы потом на видеозаписях было видно , что что-то там осталось (на крайний случай, если эта запись потребуется). Возвращаемся домой и заявляем, что денег нет. Покупателю говорим, что съехать не можем, супруга бежит в регпалату писать заявление на приостановку регистрации, расторжение сделки, говорит что денег нет и муж был пьян в тот день и не понимал что делает, у него даже заключение эксперта есть. Продавец продолжает жить в однокомнатной квартире, ссылаться на закон, запрещающий выселять граждан-должников и членов их семей из единственного жилья и лечиться от алкоголизма, а Покупатель – жадина, отказавшийся работать с риэлтором, бегает по юристам пытаясь вернуть деньги за квартиру (да как ещё сказать, что сумма в договоре на самом деле занижена, а заплатил он гораздо больше – это же недействительная сделка)……………..

Как избежать такой ситуации?

[Mikhail]

……………..

Как избежать такой ситуации?

1. Нанять риэлтора

2. Не покупать квартиру

.. не совсем поняла как влияет на ситуацию автокредит и коллекторы

Порассуждаем - почему эта сделка недействительная? Вроде у нас свобода договора - моя квартира, за сколько хочу, за только продаю, хоть за рубль. Как считаете?

Вероятно, под основанием для признания сделки недействительной подразумевается нарушение существенного условия ДКП, а именно - цена. Сопоставляем цену в тексте ДКП и в расписке и выявляем несоответствие. Дальше все зависит от квалификации юристов обеих сторон.

Однако, не так давно, был у нас прелюбопытнейший прецендент. Клиент, переехав в Москву и "зацепившись" там, выставил на малой Родине квартиру на продажу. Через нас. Так как в собственности объект был менее 3-х лет, то риэлтор, как "бывалый", даже не стал утруждать себя темой с ценой в ДКП. В том смысле, что сразу обозначил покупателю - цена в ДКП будет такой же, по которой нынешний собственник покупал два года назад. Покупатель согласился.

Прилетает продавец на сделку. С юристом. Читают договор, юрист спрашивает: "Почему цена в ДКП меньше реальной?" Риэлтор, снисходительно улыбаясь, "объясняет" "малоопытному" юристу суть происходящего, торжественно смотрит на продавца и, наверное, ждет поощрений за то, что он так удачно все организовал. Вместо поощрений, продавец с юристом отходят в сторону и общаются пару минут, после чего говорят, что надо указать ВСЮ сумму в ДКП. Риэлтор в ступоре &y Зачем?

В общем, юрист сказал, что в Москве, якобы, есть случаи отсуживания Покупателем разницы между суммой в расписке и суммой в ДКП. Как неосновательного обогащения. Логика была такова: ДКП является основным соглашением, устанавливающим все существенные условия договора (в т.ч. и цены) и отменяющим все достигнутые ранее соглашения о существенных услових. То есть, возможно что ранее стороны договорились о цене Х рублей, написали расписку и передали деньги. Но в последний момент передоговорились на цену Х-У рублей и указали ее в договоре. Пусть продавец вернет покупателю У рублей, как неосновательное обогащение. Все.

К сожалению, лично пообщать с тем юристом и выяснить какие-либо подробности мне не удалось. Не было меня в городе тогда. Но тема меня задела, и теперь "терзает"

Коллеги, кто-нибудь чего-нибудь знает на эту тему??

[Igor16.ru]

1. Нанять риэлтора

2. Не покупать квартиру

.. не совсем поняла как влияет на ситуацию автокредит и коллекторы

Порассуждаем - почему эта сделка недействительная? Вроде у нас свобода договора - моя квартира, за сколько хочу, за только продаю, хоть за рубль. Как считаете?

Сначала исправление по самому тексту небольшое, вместо ".. (допустим 50% от суммы налога на имущество.." нужно читать ".. (допустим 50% от суммы подоходного налога).

Автокредит и коллекторы - об этом нужно будет сказать в суде, что это был основной мотив подтолкнувший нас на продажу квартиры, но сейчас мы пересмотрели свои ценности и готовы расстаться с автомобилем, а квартиру оставьте нам - это наше единственное жильё, нам жить негде, а деньги мы Покупателю будем возвращать по мере возможности, всю сумму - обещаем. (а суд по сути с квартирой ничего сделать не сможет - статья 446 гпк)

Про недействительность сделки Mikhail всё правильно написал "Вероятно, под основанием для признания сделки недействительной подразумевается нарушение существенного условия ДКП, а именно - цена. Сопоставляем цену в тексте ДКП и в расписке и выявляем несоответствие." Покупатель в принципе сам себе яму выкопал, согласившись указать заниженную стоимость, на свои же грабли и наступил.

[Mikhail]

Относительно цены, что если в ДКП указать одну стоимость, зарегистрировать его, потом составить соглашение об изменении цены, но его (соглашение) не регистрировать.

Соглашение о цене составить числом не позднее даты, указанной в расписке о получении денег за квартиру (пока продавец денег не получил, договор нельзя считать исполненным, соответственно, можно вносить изменения путем доп. соглашений)

Срок, в течение которого должно быть зарегистрировано в установленном порядке доп. соглашение, законом не установлен

Если покупатель решит отсуживать "неосновательное обогащение", предоставить суду соглашение об изменении цены и сообщить, что от его регистрации Покупатель уклонялся - в рег.палату не пришел и доверенности не дал

Что скажете коллеги?

В нашем регионе это невозможно: у нас деньги передаются при подписании ДКП.

В тех регионах, где деньги передаются после регистрации - тоже мало радости (на мой взгляд), так как

если доп. соглашение об изменении цены подписано более ранним числом чем расписка о получении денег, то в суде тяжело ответить на простые вопросы:

1. Если 15-го числа (например) стороны подписали доп. соглашение по новой цене (более низкой), то почему Покупатель стал уклоняться от сдачи доп.соглашения в рег.палату? Он же в первую очередь заинтересован бегом бежать сдавать доп.соглашение на регистрацию - ведь дешевле покупает!

2. Почему 20-го числа (например), т.е. через 5 дней после подписания доп.соглашения Покупатель, который уклоняется от сдачи доп. соглашения с низкой ценой, передает Продавцу по расписке первоначальную (более высокую) стоимость? Где логика?

[Igor16.ru]

1. Нанять риэлтора

2. Не покупать квартиру

Чем поможет риэлтор в данной ситуации?

[Зиля]

Когда собственником покупаемой квартиры является несовершеннолетний (одним из собственников), нужен особый контроль! Либо на сделку выходить всей "цепочкой" с одновременной покупкой, либо вообще никак!

[Mikhail]

1. Если 15-го числа (например) стороны подписали доп. соглашение по новой цене (более низкой), то почему Покупатель стал уклоняться от сдачи доп.соглашения в рег.палату? Он же в первую очередь заинтересован бегом бежать сдавать доп.соглашение на регистрацию - ведь дешевле покупает!

Перепутала, все верно- продавец (т.е. если Продавец пожелает вернуть себе квартиру, вернув Покупателю миллион). Допник - подстраховка для покупателя - вместо расписки или обязательства на разницу

2. Почему 20-го числа (например), т.е. через 5 дней после подписания доп.соглашения Покупатель, который уклоняется от сдачи доп. соглашения с низкой ценой, передает Продавцу по расписке первоначальную (более высокую) стоимость? Где логика?

В допнике цена выше, чем в договоре (в допе фактическая стоимость).. перемудрила в посте выше - защищаем Покупателя

Пытаюсь найти дорожку, как быть с покупкой с заниженной в ДКП ценой - у нас это или неотделимые улучшения (что не выдерживает никакой критики - в ДКП миллион, улучшений на 10), или вторая расписка типа "в дополнение к сумме по договору.. что тоже самое, что написать одну расписку на всю стоимость.. ни один думающий (занижающий цену) продавец такое на напишет, или обязательство вернуть сумму в случае признания договора... что по идее никак не относится к договору и сумме полученной по нему

Такие дела

Понятно, что "идет поиск дорожки"

Только вот что получается: для того чтобы Стороны подписали доп. соглашение по реальной стоимости "передним" числом, придется объяснить Покупателю для чего это делается (чтобы Вы, уважаемый, не "кинули" Продавца в будущем). И вот тут есть опасность, что Покупатель, получив "пищу для ума" начнет думать. И если, в силу личных моральных качеств, он легко переходит из условно "нейтрального" состояния в "умеренно-плохое", то может серьезно испортить жизнь Продавцу.

Например:

1. Физически отсутствовать в день "переднего" числа в городе. Тогда в суде можно оспорить доп.соглашение из-за даты его "подписания", предъявив на эту дату авиабилеты и счет за проживание в гостинице в другом городе (а лучше в другой стране). Оспорив доп. соглашение мы переходим к варианту с оспариванием "неосновательного обогащения" Продавца.

2. Пошантажировать Продавца на тему уклонения от уплаты налогов после 30-го апреля года, следующего за годом продажи объекта, ведь Продавец наверняка подал декларацию с "низкой" ценой, а у Покупателя на руках и доп.соглашение с "высокой" ценой и расписка. Хорошие док-ва по уголовному делу об уклонении от уплаты налогов в особо крупном размере. Всяко с Продавца денег "снять" можно.

Такие дела...

[svetlana]

////////////////

Как избежать такой ситуации?

А зачем избегать? За все надо платить

Если серьезно, разве такие люди есть? С наличкой на кармане и ветром в голове

[Igor16.ru]

Когда собственником покупаемой квартиры является несовершеннолетний (одним из собственников), нужен особый контроль! Либо на сделку выходить всей "цепочкой" с одновременной покупкой, либо вообще никак!

Выйти не вариант, есть разрешение на продажу, а альтернативная квартира покупается за 1000 км от Москвы.

[Igor16.ru]

2. Пошантажировать Продавца на тему уклонения от уплаты налогов после 30-го апреля года, следующего за годом продажи объекта, ведь Продавец наверняка подал декларацию с "низкой" ценой, а у Покупателя на руках и доп.соглашение с "высокой" ценой и расписка. Хорошие док-ва по уголовному делу об уклонении от уплаты налогов в особо крупном размере. Всяко с Продавца денег "снять" можно.

Такие дела...

Да продавцу все это и на руку (недействительность ДКП), изначально план такой был - получить деньги от покупателя и остаться жить в своей квартире. Налог зачем платить если ДКП будет признан недействительным.