Какие именно гарантии дает сторонам предварительный договор
Согласно закону в предварительном договоре купли-продажи должны содержаться условия, позволяющие определенно установить объект продажи (квартиру), его цену, иные условия договора, относительно которых по заявлению продавца или покупателя должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).
Таким образом, после заключения предварительного договора покупатель сможет требовать от продавца продажи ему квартиры по цене, зафиксированной в предварительном договоре, а продавец – покупки квартиры покупателем в срок, установленный предварительным договором.
Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона предварительного договора имеет право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Поэтому, предварительный договор купли-продажи квартиры не является гарантией получения квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю.

Риски заключения предварительного договора купли-продажи
При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья какие-либо существенные риски для его сторон отсутствуют. Предварительный договор купли-продажи квартиры прекратит свое действие, если в оговоренный в этом договоре срок основной договор купли-продажи квартиры не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор купли-продажи квартиры (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Заключать предварительный договора купли-продажи квартиры для приобретения квартиры в строящемся доме при одновременном внесении денег (полной или части цены) за квартиру крайне не рекомендуется, так как при заключении такого договора в целях приобретения прав на квартиру в строящемся доме покупатель несет очень существенные риски потери вложенных денег и неполучения квартиры (это и риск двойных продаж, когда права на одну и ту же квартиру продаются нескольким покупателям и риск невозврата денег в случае, если дом не будет достроен и оспаривания предварительного договора).
Продавать квартиры в строящемся доме застройщик имеет право только на основании договора долевого участия в строительстве. Договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации, тем самым защищая покупателей прав на квартиры от двойных продаж. Кроме того, законом для дольщиков по договору долевого участия в строительстве установлен ряд гарантий в случае неисполнения застройщиком своих обязанностей (Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Обратите внимание, что часто недобросовестные застройщики предлагают вместо договора долевого участия в строительстве заключить предварительный договор долевого участия в строительстве. Предварительный договор долевого участия в строительстве – это, по сути, только обещание в будущем заключить договор долевого участия в строительстве. Поэтому такой предварительный договор не защищает интересов дольщика.

Полезные ссылки:

Перечень документов для проверки квартиры, покупаемой на вторичном рынке;

Перечень документов для проверки застройщика при покупке прав на квартиру в новостройке (на стадии строительства);

Экспертная система Рисковер для выявления юридических рисков покупателей квартир на первичном и вторичном рынке жилья;

Форма договора купли-продажи квартиры;

Форма договора долевого участия в строительстве.