Приобретение недвижимости на условиях ипотеки предусматривает непроизвольную «привязанность» заемщика к купленной квартире на продолжительный срок. Это обусловлено тем, что ипотечное жилье является предметом банковского залога на весь срок действия кредитного договора.

При возникновении необходимости разменять или продать жилплощадь, являющуюся предметом банковского залога, следует выбрать наиболее подходящий вариант:

· перевод обязанностей заемщика по ипотечному договору на третье лицо;

· самостоятельная продажа квартиры;

· реализация квартиры с посредничеством банка.

Любые манипуляции с жильем, находящимся в залоге у финансового учреждения, возможны только при одобрении банка. Поэтому, прежде всего, заемщик должен обратиться в кредитное учреждение за получением согласия.

При этом в большинстве случаев понадобится предварительный договор купли-продажи ипотечной квартиры. Это требуется для того, чтобы банк смог реально оценить собственные риски при переоформлении сделки.

Продажа квартиры через перевод долга

Этот вариант предполагает, что договор ипотеки будет перезаключен, и в качестве заемщика будет выступать покупатель квартиры. Продажа ипотечной квартиры посредством замены должника производится в тех случаях, когда у покупателя недостаточно денег на полный выкуп недвижимости.

Минусы данного способа продажи:

· для совершения сделки потребуется внушительный пакет документов и проверка платежеспособности покупателя;

· квартира остается предметом залога.

Продажа квартиры заемщиком без участия банка

Этот вариант реализации ипотечного жилья требует обязательного наличия у покупателя полной суммы, указанной в кредитном договоре. Как только деньги будут внесены в банк, заемщик получит на руки закладную с отметкой кредитного учреждения об отсутствии задолженности.

Часть денег, полученных банком от покупателя квартиры, будут израсходованы на погашение долга по ипотеке и начисленных процентов. Остаток средств получит покупатель по окончании оформления сделки.

Отрицательный момент такого варианта продажи – длительный срок процедуры.

Продажа залоговой квартиры через банк

По регламенту этот метод продажи ипотечного жилья аналогичен предыдущему. Сопровождение сделки кредитным учреждением является дополнительной гарантией для продавца в безопасности купли-продажи.

Кроме того, сроки процедуры существенно сокращаются, поскольку часть действий по снятию обременения берет на себя банк.