Счёт эскроу — это специальный банковский счёт для временного хранения денег. Схема работы такого счёта достаточно проста:

1. Покупатель и продавец договариваются об условиях сделки, после чего обращаются в банк.

2. Банк:

регистрирует пожелания продавца и покупателя;

составляет договор счёта эскроу с покупателем;

открывает эскроу-счёт, на который покупатель вносит средства;

средства «замораживаются» на счету до получения продавцом.

3. Продавец выполняет условия сделки и документально подтверждает это в отделении банка.

4. Теперь у продавца есть доступ к счёту эскроу. Продавец забирает деньги.

5. Сделка проведена. Обе стороны получили своё, все интересы удовлетворены.

Процесс «заморозки» денег на счету называется депонированием. Соответственно, покупатель — это депонент, т.е. человек, вносящий деньги на счёт. Продавец, в свою очередь — это бенефициар, а банк — эскроу-агент.

Момент расчёта, он же — момент документального подтверждения выполнения условий сделки, определяет собственника денег. До наступления момента расчёта деньги принадлежат депоненту, а после — бенефициару.

С 1 июля 2019 года вступило в силу обновление закона об участии в долевом строительстве. Согласно этому обновлению, почти все сделки долевого строительства теперь должны проходить через эскроу-счета. Суть процесса остаётся прежней, за исключением некоторых деталей: депонент вносит деньги на банковский счёт, а застройщик получает оплату после официальной передачи жилья покупателю.

Но долевым строительством область применения счетов эскроу не ограничивается. С их помощью отлично проводится купля-продажа готовой недвижимости, а также сделки с ценными бумагами, переоформление бизнеса и интеллектуальной собственности. В принципе, никаких формальных ограничений здесь нет: можно и автомобиль на вторичном рынке таким образом купить, и дорогостоящую технику — весь вопрос в необходимости и оправданности таких мер, а также в согласии между продавцом и покупателем.

Кроме того, существует отдельный инструмент, похожий на счёт эскроу. Он даже носит схожее название — «договор эскроу».

Договор эскроу-счёта и договор эскроу (договор условного депонирования)

Важно сначала научиться разделять для себя договор эскроу-счёта(именно ему посвящена эта статья) и договор эскроу. Для того, чтобы понятия не перемешивались, договору эскроу дали второе название — договор условного депонирования. Такое понятие было введено в законодательство совсем недавно, в 2018 году.

Основное отличие договора счёта эскроу от договора условного депонирования заключается в том, что в первом случае эскроу-агентом может выступать только банк, в то время как во втором случае — любое лицо. В сравнении становится понятно, что слово «счёт» в названии «договор счёта эскроу» отражает необходимость обращения в банк.

По договору условного депонирования эскроу-агентом может стать кто угодно. Буквально любой (согласный на это) человек: от нотариуса до соседа по даче.

Открываем эскроу-счёт

Согласно законодательству Российской Федерации, эскроу-агентом по договору счёта эскроу может выступать только банк. Каждый эскроу-агент — это банк, но не каждый банк — это эскроу-агент. Перечень банков, уполномоченных открывать такие счета, находится на сайте Банка России (он же — Центральный банк). Список банков обновляется первого числа каждого месяца, но публикуется с некоторой задержкой. Согласно списку от 1 мая 2021 года, за открытием счёта эскроу мы можем обратиться в 92 организации. Выбор велик: такие услуги предоставляют как общеизвестные крупные корпорации, так и некоторые локальные компании.

Различные банки предлагают разные условия по счетам. Стоимость услуги состоит из открытия, обслуживания и закрытия счёта. Крупные банки предлагают бесплатное открытие и закрытие счетов эскроу, а оплата за обслуживание возлагается на бенефициара, например, в случае покупки квартиры по договору долевого участия. Максимум, который можно заплатить при проведении сделок не по долевому строительству — это несколько процентов от суммы на счёте.

Существуют также дополнительные услуги, плата за которые будет взиматься отдельно — например, внесение изменений в договор. Каждая дополнительная услуга обойдётся в среднем в несколько тысяч рублей. Перевод денег на эскроу также не бесплатный, но почти всегда стоит меньше 5 тысяч рублей. Обычно бюджет в 20 тысяч рублей с лихвой покрывает все возникающие расходы. С более конкретными расценками можно ознакомиться на официальных сайтах банков, там же будет представлен перечень документов, необходимых для открытия счёта.